Файл: Практика оценки недвижимости..pdf

7.1. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

Самарская область - субъект Российской Федерации, входит в состав Приволжского федерального округа. Территория области с запада на восток - 315 км, с севера на юг - 335 км; площадь – 53,6 тыс. кв. км. Административный центр - город Самара (3.213.289 жителей). Расстояние от Москвы до Самары 1064 км.

Географическое положение. Самарская область расположена на юго-востоке Восточно-Европейской равнины в среднем течении реки Волги. Граничит: на юго-западе – с Саратовской областью, на западе и северо-западе – с Ульяновской областью, на севере – с Республикой Татарстан, на северо-востоке, востоке и юго-востоке – с Оренбургской областью. На юго-востоке Самарская область имеет также небольшой участок границы с Казахстаном.

Природные условия. Волга делит Самарскую область на две части: правобережье (возвышенность Жигули высотой до 375 м) и левобережье (с Низким и Высоким Заволжьем). На территории области находятся Куйбышевское и Саратовское водохранилища. Климат континентальный, засушливый; средняя температура января -13 градусов, средняя температура июля +21 градус; количество осадков – 400 мм в год. На территории Самарской области распространены широколиственные и смешанные леса, сменяющиеся на юге типчаково-ковыльными степями на черноземах.

Население. Население области составляет 3213289 человек. Национальная структура: русские – 83,6%, татары – 3,9%, чуваши – 3,1%, мордва – 2,7%, другие национальности – 6,7%.

Муниципальное устройство и крупнейшие города. В области насчитывается 341 муниципальное образование – в т. ч.: муниципальных районов – 27, городских округов – 10, городских поселений – 12, сельских поселений – 292. Наиболее крупные города: Самара, Тольятти, Сызрань, Новокуйбышевск, Чапаевск.

Экономические преимущества и недостатки. Самарская область занимает ключевое транспортно-географическое положение в европейской части России. Через нее проходят основные широтные транспортные «коридоры», связывающие Москву с Уралом и Сибирью. В недрах Самарской области имеются месторождения нефти, газа, входящие в Волго-Уральскую нефтегазоносную провинцию, горючих сланцев, нерудных строительных материалов. На территории области действует одна из крупнейших в Волжском каскаде Волжская ГЭС им. Ленина. Почвы области – одни из наиболее плодородных в России, однако испытывают дефицит влаги.

Основным недостатком экономического развития и жизнедеятельности населения Самарской области стала неблагоприятная экологическая обстановка вследствие перенасыщенности региона нефтеперерабатывающими и нефтехимическими производствами. Вследствие высокой урбанизированности и инфраструктурной насыщенности территории сельское хозяйство области не удовлетворяет потребности населения в продуктах питания.

Основные социально-экономические показатели. Удельный вес региона в общероссийских экономических показателях составляет: по ВРП – 2,2%, по объему промышленного производства – 3,0%, по объему продукции сельского хозяйства – 1,7%, по объему розничного товарооборота – 2,7%, по объему инвестиций в основной капитал – 1,7%. Уровень безработицы по методологии МОТ за 2008 г. равен 4,2%.

Основные отрасли промышленности: машиностроение и металлообработка. Развиты нефтеперерабатывающая, нефтехимическая и химическая промышленность, производство стройматериалов, пищевая промышленность, легкая промышленность.

Сельское хозяйство. Сельскохозяйственные угодья в хозяйствах всех категорий составляют 3576 тыс. га, или 67% всех земель области, пашня – 2709 тыс. га, или 51%. Сельское хозяйство области специализируется на производстве зерна и животноводстве. В структуре растениеводства важную роль играют также технические культуры. Для животноводства характерна молочно-мясная специализация. Овцеводство имеет полутонкорунное, мясошерстное направление. Развито пчеловодство.

Доля региона в производстве отдельных видов продукции в РФ. На долю области приходится 61,2% производства легковых автомобилей в России, 21,4% – синтетических каучуков, 8,9% – первичной переработки нефти, 7,1% – безалкогольных напитков, 4,5% – изделий из пластмасс, 2,0% – коньяков.

Инвестиционная привлекательность. Инвестиционный рейтинг региона – 2В, что означает средний потенциал – умеренный риск. Среди регионов России по инвестиционному риску область занимает 41-е место, по инвестиционному потенциалу – 10-е место. Наименьший инвестиционный риск - управленческий, наибольший – криминальный. Наибольший потенциал – трудовой, финансовый, инновационный.

Антикризисная устойчивость. В области создан антикризисный совет, выполняется программа антикризисных мер. По рейтингу финансовой устойчивости регион относится к группе глубокого спада, по рейтингу экономической устойчивости – к группе значительного спада, по рейтингу социальной устойчивости – к группе значительного спада и по комплексному рейтингу антикризисной устойчивости – к группе значительного спада. Напряженность на рынке труда региона составила 3511 зарегистрированных безработных на 1000 вакантных рабочих мест.

Обзор рынка коммерческой недвижимости

г. Самары

Рынок коммерческой недвижимости Самары представлен торговыми, офисными и складскими объектами. В структуре предложения основной удельный вес (43%) занимает офисная недвижимость, торговая (38%), производственная и складская (19%).

Совокупный объем коммерческих площадей г. Самаре образуют следующие типы помещений:

- отдельно стоящие здания торговой, офисной и производственно-складской функции;

- встроено–пристроенные помещения на 1 этажах жилых домов (встройка) торгового и офисного назначения.

Абсолютного единогласия в отношении классификации офисных зданий среди российских участников рынка сейчас нет. Тем не менее, московские риэлторы и консультанты в области недвижимости традиционно подразделяют офисные помещения на основные классы:

 Класс А - офисные помещения в новых зданиях, построенных за последние 5 лет или строящихся, со стеклянными витражными фасадами, улучшенной отделкой, центральным кондиционированием или сплит-системами, достаточным количеством телефонных линий, подключением к скоростному Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной, с элементами инфраструктуры (кафе, парковка).

Класс В – офисные помещения в зданиях, построенных после 1960 г., с улучшенной отделкой (элементы евроремонта), кондиционированием (сплит-системами), достаточным количеством телефонных линий, подключением к скоростному Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной.

Класс С – помещения в административных зданиях и на первых этажах жилых домов, построенных до 1960 г. (историческая застройка центра), с выходом на главные улицы, также с улучшенной отделкой, кондиционерами или сплит-системами, ограниченным количеством телефонных линий, парковкой, охраной типа «пропускная система на входе).

Класс D – помещения в бывших НИИ, не имеющие отдельного входа, со средним уровнем отделки, с небольшими по площади кабинетами, с ограниченным количеством телефонных линий, недостаточной парковкой, иногда - вход со двора, обычно сдаются множеству мелких арендаторов, состояние помещений общего пользования иногда запущенное.

 Класс Е – квартиры, переведенные или еще не переведенные из жилого фонда в нежилой, с выходом или окнами на улицу, с отдельным входом или возможностью такового, с разным уровнем отделки.

На основании вышеизложенного и по результатам осмотра объекта оценки, оцениваемое здание можно отнести к классу «В».

Аренда офисных помещений

В настоящее время в г. Самаре на рынке коммерческой недвижимости предложение качественных помещений, как новых, так и реконструированных, в общем объеме достаточно много.

Продажа офисных помещений

Что касается цены продажи, то разброс запрашиваемых цен по разным объектам по-прежнему остается существенным. Такой ценовой разрыв, как правило, связан с местоположением объекта. Нежилые помещения, переоборудованные под офисы, расположенные в центре города, предлагались по весьма высоким ценам.

1. Процесс оценки

 Последовательность определения стоимости объекта оценки заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки объекта:

1) заключение Договора;

2) установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к Объекту;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

- иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.

3) анализ рынка, к которому относится Объект;

4) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

5) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта;

6) составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

• Объект оценки – объект гражданских прав, в отношении которого законодательством РФ установлена возможность его участия в гражданском обороте.
• Отчет об оценке – документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Это документ, в котором отражаются инструкции по оценке, база оценки и цель оценки, а также результаты анализа, которые привели к данному мнению о стоимости. Отчет об оценке может также содержать объяснение аналитических процессов, используемых при проведении оценки, и представлять используемую в анализе значимую информацию.
• Ограничительные условия – ограничения, которые налагаются на оценку клиентами, оценщиком или местным законодательством.
• Допущения – предположения, принимаемые за истину. Они связаны с фактами, условиями или обстоятельствами, влияющими на объект оценки или подход к ее осуществлению, но которые невозможно проверить или они не заслуживают такой проверки. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми при толковании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.
• Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством РФ проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством установлено иное. Это дата, к которой применимо заключение оценщика о стоимости.
• Срок экспозиции объекта оценки – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
• Цена объекта оценки – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
• Стоимость объекта оценки – расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
• Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

• Недвижимое имущество (недвижимость) – – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

• Рынок – это среда, в которой происходит обмен товаров и услуг между покупателями и продавцами через посредство механизма цен. Понятие рынка подразумевает способность покупателей и продавцов осуществлять свою деятельность без ограничений.
• Рынок недвижимости – механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.
• Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо, финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

• Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

• Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
• Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая но основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
• Затраты на воспроизводство объекта оценки – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
• Затраты на замещение объекта оценки – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
• Метод сравнительной единицы – оценка стоимости воспроизводства объекта оценки на основе расчета стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта.
• Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания, накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
• Предпринимательская прибыль – денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.
• Срок экономической службы – это период времени, в течение которого объект имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического существования объекта.
• Срок полезной службы – это период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать.
• Остаточный срок экономической службы – это определяемый оценщиком период, в течение которого объект будет после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта недвижимости. Остаточ­ный срок экономической службы охватывает период времени от да­ты оценки до окончания экономической службы.
• Остаточный срок полезной службы – это определяемый оценщи­ком период времени от фактического возраста объекта до конца его общего срока полезной службы. Остаточный срок полезной службы долгоживущего элемента совпадает с остаточным сроком экономи­ческой службы или превышает его.
• Фактический возраст – это число лет, прошедших с момента вво­да объекта в эксплуатацию до даты оценки.
• Действительный возраст – это возраст, соответствующий факти­ческому состоянию и полезности объекта.
• Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
• Объект–аналог объекта оценки - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
• Метод сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж, метод продаж) – метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, при котором рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае оцениваемое имущество (объект имущества) сравнивается с продажами аналогичных объектов имущества, которые имели место на открытом рынке.
• Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход основан на преобразовании доходов, которые как ожидается, объект оценки будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость, другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду недвижимости) и от последующей продажи. Формализуется этот метод путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых объектом оценки, в стоимость.
• Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от объекта оценки при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
• Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и от недосбора арендных платежей с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
• Чистый операционный (эксплуатационный) доход (ЧОД) – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
• Метод прямой капитализации – метод оценки рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости объектов, аналогичных оцениваемому.
• Метод дисконтированных денежных доходов (метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал) – метод оценки рыночной стоимости объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.