Файл: Практика оценки недвижимости..pdf

12.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

Для определения стоимости нового строительства используются следующие методы:

- сметный метод;

- метод показателей потребительской стоимости;

- метод укрупненных показателей стоимости;

- ресурсный метод;

- метод банка данных объектов-аналогов.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

К ним относятся:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

• заработная плата рабочих;

• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

• стоимость коммунальных услуг;

• стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

а) гонорары архитекторам и инженерам за проектирование, экспертизу проектов, исследование природных условий на площадке застройки, в том числе исполнение технических условий по инженерным сетям;

б) затраты на подготовку территории строительства;

в) дополнительная заработная плата и пособия рабочим;

г) все виды налогов и обязательных отчислений;

д) стоимость инвестиций в землю и (или) затраты на землеотвод;

е) проценты по кредитам;

ж) рекламные выплаты в течение строительства;

з) дополнительные инвестиции капитала в арендуемые помещения или арендная плата;

и) административные расходы застройщика;

к) страховые платежи.

Косвенные затраты учтены укрупненными показателями стоимости строительства (УПСС).

Прибыль предпринимателя (застройщика, инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В данном отчете стоимость замещения оценивается по методу укрупненных показателей стоимости строительства с использованием Справочника оценщика «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Общественные здания» в ценах 2009 г. (издается ООО «КО-ИНВЕСТ»).

Примечания:

1) Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определяется в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве» №90 (издается ООО «КО-ИНВЕСТ»). Значение индекса – 2,117.

2) Величина прибыли предпринимателя для объектов недвижимости, находящихся в Самарской области составляет в среднем 20-30%. В расчетах принимаем значение верхней границы данного диапазона – 30%.

3) Введение корректировок и поправок.

3.1) Поправка на различие в конструктивных решениях используемого объекта аналога и объекта оценки.

Поправка на различие в конструктивных решениях рассчитывается по формуле:

С= Со – Сс, где

С – поправка на различие в конструктивных решениях;

С_о – стоимость конструктивного элемента оцениваемого объекта, которая в свою очередь рассчитывается по формуле:

Со = Сс× ф_о / ф_с , где

С_с – стоимость конструктивного элемента объекта-аналога из справочника;

ф_о – стоимостной коэффициент для рассматриваемого конструктивного элемента оцениваемого объекта;

ф_с – стоимостной коэффициент для рассматриваемого конструктивного элемента объекта-аналога из справочника.

При отсутствии какого-либо конструктивного элемента у объекта оценки (ф_о=0) стоимость данного конструктивного элемента вычитается из справочной стоимости объекта в целом.

3.2) В тех случаях, когда используемая таблица Сборника УПСС предполагает введение поправки на различие в объемах (площадях) объекта-оценки и объекта-аналога, поправка принимается на основании таблицы 1.5, приведенной в Сборнике УПСС «Общественные здания», издаваемом ООО «КО-ИНВЕСТ» исходя из отношения объема (площади) оцениваемого объекта и объема (площади) объекта-аналога.

12.3. ОЦЕНКА ИЗНОСА ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональное устаревание, экономическое (внешнее) устаревание.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов при эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе эксплуатации. Физический износ считается устранимым, когда стоимость ремонта выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Функциональное (моральное) устаревание – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Оно обычно вызвано плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Физический износ и функциональное устаревание обычно присущи самой собственности.

Экономическое (внешнее) устаревание вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Определение физического износа оцениваемого здания

Физический износ здания (сооружения) определяется по формуле:

: 100,

где F_ф. – физический износ здания (сооружения), %;

F_i– физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i– коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (сооружения);

п - количество конструктивных элементов в здании (сооружении).

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со Сборником УПСС «Общественные здания», издаваемым ООО «КО-ИНВЕСТ».

В данном случае для определения физического износа использованы общие принципы определения физического износа, изложенные в ВСН 53-86(р).

↨

Определение функционального устаревания оцениваемого здания. Признаками функционального устаревания объекта оценки, как правило, являются несоответствия его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации объекта оценки в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.