Файл: Практика оценки недвижимости..pdf

Объекты-аналоги анализируются по следующим элементам сравнения:

- класс офисного здания

- дата сдачи в аренду;

- местоположение;

- общая площадь помещений;

- тип помещений.

При анализе необходимости внесения поправок в цены предложения аналогов, оценщик приходит к следующим выводам.

Рыночные условия и дата сдачи в аренду

Определяется стоимость объекта оценки в декабре 2018 г., при этом информация об аналогах взята из общедоступных информационных изданий (публикация) за декабрь 2018 г. Соответственно, корректировка по данному параметру не вводится.

Местоположение.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в центральной части г. Самары. Корректировка по данному параметру не вводится.

Общая площадь помещений.

Объекты-аналоги, также как и иные объекты недвижимости, могут быть сданы в аренду частями. Поэтому можно предположить, что все объекты-аналоги имеют схожие площади с объектом оценки. Таким образом, введение корректировок в арендные ставки объектов-аналогов не требуется.

Тип помещений и класс зданий.

Оцениваемый объект и рассматриваемые объекты-аналоги сопоставимы по назначению и по классу зданий, поэтому введение корректирующих поправок не требуется.

Таким образом, в качестве расчетной величины, в расчетах используется среднее значение ставки арендной платы (округленно): 500 рублей за 1 кв.м. в месяц.

Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

ПВД = Аст × S × t,

Где Aст – средняя ставка аренды (руб./кв.м./мес.),
S – площадь объекта оценки.

t – рассматриваемый период времени (12 месяцев) – период прогнозирования, типичный при применении метода прямой капитализации.

Таким образом:

ПВД = 500 руб./кв.м./мес. × 940 кв.м. × 12 мес. = 5 640 000 рублей в год.

Определение возможных потерь

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери

или

ДВД = ПВД ×(1 – К_ндз)×(1 – К_{н ар}),

где К_ндз – коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К_{н ар} – коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей объекта недвижимости. Часть площадей иногда будет постоянно пустовать по следующим причинам:

- периодически происходит смена арендаторов (по окончании срока действия договоров аренды часть арендаторов освобождает помещения, и собственнику требуется время на то, чтобы найти новых арендаторов);

- из-за низкого уровня спроса на какие-либо помещения.

Таким образом, действительный годовой доход от использования площадей будет всегда несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный исходя из общей площади и ставки арендной платы).

Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является коэффициент потери доходов от недозагрузки (Кп.н.), который может определяться, например, на основе информации о средней (типичной) загруженности данного вида помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Для объекта оценки, на основе проведенного анализа, с учетом смены арендаторов, которая происходит 1 раз в 2-3 года, коэффициент от недозагрузки может составить в среднем 2,5%.

Количественным выражением снижения дохода от неоплаты стоимости аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (Кп.о.), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Коэффициент от неоплаты принимаем равным на уровне среднерыночного риска 1% (этот невысокий уровень объясняется тем, что в настоящее время при сдаче в аренду помещений сложилась практика, когда арендатор вносит обеспечительный платеж).

Таким образом:

ДВД = 5 640 000 рублей в год ×(1 – 0,025)×(1 – 0,01) = 5 444 010 рублей в год.

Определение величины операционных расходов

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на три группы:

- условно-постоянные;

- условно-переменные, или эксплуатационные;

- расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- налог на имущество;

- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

- платежи за земельный участок;

- некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- коммунальные;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

- на рекламу и заключение арендных договоров;

- на консультации и юридическое обслуживание;

- на управление;

- прочие расходы.

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:

– кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;

– санитарно-техническое оборудование и электроарматура;

– элементы наружного благоустройства – пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Расчёт величины операционных расходов и расходов на замещение

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости может основываться на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержках на данном рынке.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. В соответствии со справкой собственника остаточная стоимость имущества на дату оценки составляет 16 410 265 рублей.

Таким образом:

Налог _{имущество} = 16 410 265 рублей ×0,022 = 361 026 рублей в год.

Налог на землю является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с кадастровым планом земельного участка кадастровая стоимость земельного участка составляет 4 560 465 рублей.

Таким образом:

Налог _земля = 4 560 465 рублей ×0,015 = 68 407 рублей в год.

Затраты на техническое и коммунальное обслуживание, страхование. По данным сайта в сети Интернет www.cre.ru затраты на техническое и коммунальное обслуживание, страхование составляют в среднем 2,0% от действительного валового дохода.

Таким образом:

Затраты _{обслуж. и страх.} = 6 532 812 рублей в год ×0,02 = 130 656 рублей в год.

Затраты на управление объектом. По данным сайта в сети Интернет www.gud.ru уровень комиссии профессиональных управляющих недвижимостью составляет в среднем 3,0% от действительного валового дохода.

Таким образом:

Затраты _{управлени} = 6 532 812 рублей в год ×0,03 = 195 984 рублей в год.

Затраты на текущий ремонт. По данным, предоставленным строительными организациями г. Самаре, затраты на текущий ремонт для офисных помещений составляют в среднем 250 руб./кв.м./год.

Таким образом:

Затраты _{тек. ремонт.} = 250 руб./кв.м./год ×940 кв.м. = 235 000 рублей в год.

Расходы (резерв) на замещение. Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для I-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет.

Рассчитаем затраты, необходимые для проведения капитального ремонта:

Затраты _{кап. ремонт.} = ПВС ×0,3 = 25 940 885 рублей ×0,3 = 7 782 266 рублей

Накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. В качестве безрисковой ставки в данном отчете используется ставка доходности ОФЗ, которая по состоянию на дату оценки находится на уровне 7,75% (данные сайта www.rusbonds.ru).

Резерв _замещ. = Затраты _{кап. ремонт.} × sff (п, r_e )

При этом,

sff (п, r_e ) = r_e / ((1+ r_e)ⁿ – 1),

где: sff (п, r_e ) – фактор фонда возмещения;

r_e – ставка доходности (в данном случае, безрисковая ставка).

Таким образом:

Резерв _замещ. = Затраты _{кап. ремонт.} × [ r_e / ((1+ r_e)ⁿ – 1)]

Резерв _замещ. = 7 782 266 рублей× [ 0,0775 / ((1+ 0,0775)³⁰ – 1)] = 71 914 рублей в год

С учетом полученных выше значений произведем расчет чистого операционного дохода для данного конкретного объекта оценки:

Расчет чистого операционного дохода

Расчет ставки дисконтирования и ставки капитализации

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

* обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);

* окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода инвестора.

Норма требуемого дохода включает в себя:

 - безрисковую ставку;

 - премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с нулевым или минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др. В качестве безрисковой ставки в данном отчете используется ставка доходности ОФЗ, которая по состоянию на дату оценки находится на уровне 7,75% (данные сайта www.rusbonds.ru).

Премии за риски отражают дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:

 - премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

 - премия за низкую ликвидность;

 - премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за риск с учетом факторов риска, влияющих на объект оценки, рассчитана в таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости