Файл: Практика оценки недвижимости..pdf

Премия за низкую ликвидность определялась по формуле: П=Rб×L/Q ,

где: Rб – безрисковая ставка;

L – период экспозиции (в месяцах). Для подобных объектов недвижимости средний срок экспозиции составляет около 2 месяцев.

Q – общее количество месяцев в году (12).

В нашем случае:

П = (7,75×2,0):12 ≈ 1,29%.

Премия за инвестиционный менеджмент. В данном случае, компенсация за инвестиционный менеджмент эквивалентна компенсации за риск (1,67%), расходы на инвестиционный менеджмент покрывают этот риск.

Ставка возврата капитала. Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует несколько методов расчета нормы возврата капитала. В данном отчете используем метод Хоскольда – метод предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – безрисковой ставке.

Расчет нормы возврата капитала по методу Хоскольда осуществляется по формуле:

Н_ВК = r_f / ((1+ r_f)ⁿ – 1),

где Н_ВК – норма возврата капитала, %;

r_f – безрисковая ставка;

n – срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р));

Предполагается, что инвестор ежегодно откладывает часть своего дохода, чтобы по истечении срока экономической жизни здания возместить сумму начальных инвестиций. Данные средства накапливаются постепенно и будут востребованы только по окончании срока экономической жизни здания. В течение всего срока экономической жизни инвестор имеет возможность использовать их, получая доход по ставке r_f.

Таким образом:

Н_ВК = 0,0775 / ((1 + 0,0775)³⁰–1) = 0,0092 или 0,92%

Оценка коэффициента капитализации методом «суммирования»

* Примечание: в данном случае оценщиком рассматривается наиболее вероятный вариант, когда ставка капитализации выше ставки дисконтирования, т.е. стоимость объекта уменьшается за период владения.

Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

В рамках метода прямой капитализации в доходном подходе стоимость рассчитывается по формуле:

V=I/R,

где V - стоимость;

I - ЧОД;

R - коэффициент (ставка) капитализации.

15. ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

и определение итоговой величины

стоимости объекта оценки

В качестве инструмента согласования результатов оценки, полученных различными подходами, используем метод анализа иерархий (МАИ). Он основан на парных сравнениях альтернативных вариантов по различным критериям и последующем ранжировании набора альтернатив по всем критериям и целям. Матрицы парных сравнений представляют собой обратно-симметричные матрицы, на главной диагонали которых находятся единицы. Заполняя матрицы парных сравнений, оценщик руководствуется следующей шкалой качественных оценок (девятибалльная система):

Объект оценки:

Здание общей площадью 940,0 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 63:23:0110204:00ТТ общей площадью 1 920,0 кв.м.

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 11 декабря 2018 года составляет

48 586 939 (Сорок восемь миллионов пятьсот восемьдесят шесть тысяч девятьсот тридцать девять) рублей.

16. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 [офиц. текст по состоянию на 01.02.2008] (ч.2 ст.8, 9).
2. Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (в ред. от 14.07.2008).
3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 22.01.2008).
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст.130, 131, 132.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. на 01.02.2008).
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в ред. на 01.02.2008).
7. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл.30 ст.375.
8. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).
9. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.
10. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).
11. Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).
12. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).
13. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
14. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
15. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
16. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
17. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
18. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
19. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.
20. Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ № 54, №56, №60.
21. «Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.
22. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: МФПА, 2007.
23. Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2007.
24. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
25. Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости»: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2001.
26. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2005.
27. Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. http://www.valuer.ru
28. Статьи на информационных порталах http://www.appraiser.ru, http://www. labrate.ru.