Файл: Оценка рыночной стоимости объекта: здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf
Добавлен: 04.04.2023
Просмотров: 481
Скачиваний: 12
Наименование параметра |
Значение параметра |
Размер здания в сравнительных единицах, м2 |
940 |
Стоимость строительства нежилого помещения площадью 940 кв. м ( с учетом НДС и прибыли предпринимателя), руб. |
48 569 979 |
Износ, % |
7,08 |
Стоимость Объекта оценки, полученная в рамках затратного подхода (с учетом НДС), руб. |
45 131 224 |
Стоимость здания, полученная с применением затратного подхода на дату оценки составляет 45 131 224 руб.
- Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам
В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.
Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов
(с учетом НДС), руб.
Подход к оценке |
||
---|---|---|
Стоимость здания |
||
Затратный |
Сравнительный |
Доходный |
45 131 224 |
26 302 140 |
32 770 000 |
Стоимость земельного участка |
||
Затратный |
Сравнительный |
Доходный |
Не применялся |
4 728 960 |
Не применялся |
Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.
В силу сложности определения стоимости встроенного помещения и первого этажа в нежилом здании затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без дальнейшего учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.
С учетом вышеизложенного для оценки стоимости здания применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.
В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.
Согласование результатов оценки
Подход |
Сравнительный |
Доходный |
Величина стоимости, р. |
26 302 140 |
32 770 000 |
Критерий |
Баллы |
|
1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты |
3 |
2 |
2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта |
3 |
3 |
3. Способность подхода отразить мотивацию и/или действительные намерения типичного покупателя/продавца |
4 |
3 |
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости |
4 |
4 |
ИТОГО СУММА БАЛЛОВ ДЛЯ ПОДХОДА |
14 |
12 |
Сумма баллов |
26 |
|
Вес подхода округленно, проц. |
0,54 |
0,46 |
ИТОГО РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОКРУГЛЕННО, р. |
29 277 356 |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.
Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости
В результате проведенных расчетов по определению весов каждого подхода с использованием метода иерархий для согласования оценок, полученных различными подходами, определены следующие весовые коэффициенты:
для затратного подхода – 0;
для доходного подхода – 0,46;
для сравнительного подхода – 0,54.
26 302 140×0,54 + 32 770 000×0,46 =29 277 356
Итоговое значение рыночной стоимости здания составляет на дату оценки округленно
29 277 000 рублей.
После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.
Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости
3D-матрица интервальной стоимости [5]
Объект оценки – стандартная недвижимость;
результат расчета стоимости – 29 277 000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».
В соответствии с данными имеем:
- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;
- нижняя граница = 29 277 356 – 29 277 356*4% = 28 106 262 руб. ;
- верхняя граница = 29 277 356 + 29 277 356*4% = 30 448 450 руб.
Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость здания: 28 106 262 руб. – 30 448 450 руб., включительно.
Так как оценка земельного участка проводилась на основании только сравнительного подхода. Вес данного подхода приравнивается к 100%.
Итоговая стоимость земельного участка, округлённо:
4 729 000 руб.
После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.
Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости
3D-матрица интервальной стоимости [6]
Объект оценки – стандартная недвижимость;
результат расчета стоимости – 4 729 000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».
В соответствии с данными имеем:
- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;
- нижняя граница = 4 728 960– 4 728 960*4% = 4 539 802 руб.;
- верхняя граница = 4 728 960 + 4 728 960*4% = 4 918 118 руб.
Рыночная стоимость здания общей площадью 940 кв. м, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.36 по состоянию на дату оценки составляет:
29 277 000
Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость здания: 28 106 262 руб. – 30 448 450, включительно.
Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1 920 кв. м, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.36 по состоянию на дату оценки составляет:
4 729 000
Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость земельного участка: 4 539 802 руб. – 4 918 118, включительно.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.). |
|
Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.). |
|
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.). |
|
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1) |
|
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) |
|
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3) |
|
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7) |
|
Стандарты РОО
|
|
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990. |
|
Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с. |
|
Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 74 (январь) 2011 г., выпуск 89 (октября) 2014 г. |
|
«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с. |
|
СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015 |
|
Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60. |
Объекты-аналоги
Для сравнительного подхода (Здание)
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
Для сравнительного подхода (Земельный участок)
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
http://www.domofond.ru
Для доходного подхода
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
https://www.avito.ru
-
В соответствии с п. 21 ФСО №1 задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
В соответствии с п. 8 ФСО №7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО № 1 информацию:
- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
-
http://ru.wikipedia.org/wiki/%C2%EB%E0%E4%E8%EC%E8%F0_%28%E3%EE%F0%EE%E4%29 ↑
-
Диаграмма построена на основе данных сайтов http://www.vladis33.ru и www.real33.ru/ ↑
-
http://www.gdeetotdom.ru/analytics/comerc/1811141/ ↑
-
Методические материалы НП «СРОО «Экспертный совет» ↑
-
Методические материалы НП «СРОО «Экспертный совет» ↑