Файл: Оценка рыночной стоимости объекта: здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf

Скачать файл
Заказать решение

ВУЗ: Не указан

Категория: Курсовая работа

Дисциплина: Не указана

Добавлен: 04.04.2023

Просмотров: 488

Скачиваний: 12

ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.

СОДЕРЖАНИЕ

1. Задание на оценку

2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Наименование параметра

Значение параметра

Размер здания в сравнительных единицах, м2

940

Стоимость строительства нежилого помещения площадью 940 кв. м

( с учетом НДС и прибыли предпринимателя), руб.

48 569 979

Износ, %

7,08

Стоимость Объекта оценки, полученная в рамках затратного подхода (с учетом НДС), руб.

45 131 224

Стоимость здания, полученная с применением затратного подхода на дату оценки составляет 45 131 224 руб.

  1. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов

(с учетом НДС), руб.

Подход к оценке

Стоимость здания

Затратный

Сравнительный

Доходный

45 131 224

26 302 140

32 770 000

Стоимость земельного участка

Затратный

Сравнительный

Доходный

Не применялся

4 728 960

Не применялся

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу сложности определения стоимости встроенного помещения и первого этажа в нежилом здании затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без дальнейшего учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости здания применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Согласование результатов оценки

Подход

Сравнительный

Доходный

Величина стоимости, р.

26 302 140

32 770 000

Критерий

Баллы

1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты

3

2

2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта

3

3

3. Способность подхода отразить мотивацию и/или действительные намерения типичного покупателя/продавца

4

3

4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости

4

4

ИТОГО СУММА БАЛЛОВ ДЛЯ ПОДХОДА

14

12

Сумма баллов

26

Вес подхода округленно, проц.

0,54

0,46

ИТОГО РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОКРУГЛЕННО, р.

29 277 356

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

В результате проведенных расчетов по определению весов каждого подхода с использованием метода иерархий для согласования оценок, полученных различными подходами, определены следующие весовые коэффициенты:

для затратного подхода – 0;

для доходного подхода – 0,46;

для сравнительного подхода – 0,54.

26 302 140×0,54 + 32 770 000×0,46 =29 277 356

Итоговое значение рыночной стоимости здания составляет на дату оценки округленно

29 277 000 рублей.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

3D-матрица интервальной стоимости [5]

Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 29 277 000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 29 277 356 – 29 277 356*4% = 28 106 262 руб. ;

- верхняя граница = 29 277 356 + 29 277 356*4% = 30 448 450 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость здания: 28 106 262 руб. – 30 448 450 руб., включительно.

Так как оценка земельного участка проводилась на основании только сравнительного подхода. Вес данного подхода приравнивается к 100%.

Итоговая стоимость земельного участка, округлённо:

4 729 000 руб.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

3D-матрица интервальной стоимости [6]

Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 4 729 000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 4 728 960– 4 728 960*4% = 4 539 802 руб.;

- верхняя граница = 4 728 960 + 4 728 960*4% = 4 918 118 руб.

Выводы

Рыночная стоимость здания общей площадью 940 кв. м, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.36 по состоянию на дату оценки составляет:

29 277 000

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость здания: 28 106 262 руб. – 30 448 450, включительно.

Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1 920 кв. м, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д.36 по состоянию на дату оценки составляет:

4 729 000

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость земельного участка: 4 539 802 руб. – 4 918 118, включительно.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).

Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).

Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты РОО

  • ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
  • ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
  • ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
  • ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с.

Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 74 (январь) 2011 г., выпуск 89 (октября) 2014 г.

«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с.

СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015

Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.

Объекты-аналоги

Для сравнительного подхода (Здание)

https://www.avito.ru

https://www.avito.ru

https://www.avito.ru

https://www.avito.ru

https://www.avito.ru

Для сравнительного подхода (Земельный участок)

https://www.avito.ru

https://www.avito.ru

https://www.avito.ru

https://www.avito.ru

http://www.domofond.ru

Для доходного подхода

https://www.avito.ru

https://www.avito.ru

https://www.avito.ru

https://www.avito.ru

https://www.avito.ru

  1. В соответствии с п. 21 ФСО №1 задание на оценку должно содержать следующую информацию:

    а) объект оценки;

    б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

    в) цель оценки;

    г) предполагаемое использование результатов оценки;

    д) вид стоимости;

    е) дату оценки;

    ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

    з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

    В соответствии с п. 8 ФСО №7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО № 1 информацию:

    • состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
    • характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
    • права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

    ↑

  2. http://ru.wikipedia.org/wiki/%C2%EB%E0%E4%E8%EC%E8%F0_%28%E3%EE%F0%EE%E4%29 ↑

  3. Диаграмма построена на основе данных сайтов http://www.vladis33.ru и www.real33.ru/ ↑

  4. http://www.gdeetotdom.ru/analytics/comerc/1811141/ ↑

  5. Методические материалы НП «СРОО «Экспертный совет» ↑

  6. Методические материалы НП «СРОО «Экспертный совет» ↑

Смотрите также файлы