Файл: Оценка рыночной стоимости объекта: здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf

Необходимо отметить, что приведенные выше цены сильно усреднены, так как стоимость объекта сильно варьируется в зависимости от вида объекта, его технического состояния, наличия коммуникаций, местоположения и т.д.

В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости наблюдается наличие предложения и спроса. Средний срок экспозиции объектов коммерческой недвижимости составляет – 6 месяцев. Наибольшим спросом пользуются низкоклассные офисно-торговые и производственно-складские объекты. Однако, в последнее время мы наблюдаем развитие г. Владимира и Владимирской области, большие вложения в различные инвестиционные проекты со стороны московских и иностранных инвесторов. Это отразилось на стоимости коммерческой недвижимости.

В целом, можно сказать, что рынок коммерческой недвижимости во Владимирской области соблюдает те же тенденции развития, что и российский рынок в целом. Учитывая историю развития и общую ситуацию на рынке, можно прогнозировать, что в ближайшее время рынок недвижимости будет иметь незначительную положительную динамику развития или стабильное состояние, при условии стабильной финансово-экономической ситуации в стране.

Обзор рынка офисной недвижимости

Проанализировав информацию о рынке аренды офисной недвижимости, представленную следующими источниками (АН «ПентХаус» менеджер Андрей, тел.: (4922) 37-70-55, 37-70-57, http://www.penthousrielt.ru/, Центр коммерческой недвижимости «Ковчег», менеджер Сергей, тел.: (4922)37-71-07, http://www.kovcheg33.ru/; АН Владис, менеджер Дмитрий, тел.: (4922)44-44-11, http://www.vladis33.ru, АН «Квартирный ответ», менеджер Татьяна, тел: (4922)37-70-70, (4922)33-66-99, АН «Иоффе и партнеры», менеджер Павел, тел: (4922)46-11-22) оценщиком были определены примерные диапазоны величины арендной платы 1 кв. метра офисной недвижимости. Величина арендной платы офисной недвижимости г. Владимир и Владимирской области зависит от местоположения, типа объекта, транспортной доступности, выхода на красную линию, наличия дополнительных факторов.

Для сравнительного анализа зданий свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. г. Владимир, ул. Карла Маркса, 3-х этажное здание, с черновой отделкой, площадью 3200 кв.м.. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 75 000 000 руб.
2. г. Владимир, ул. Растопчина, 2-х этажное здание, со средней отделкой, площадью 1071 кв.м.. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 35 343 000 руб.
3. г. Владимир, ул. Стрелецкая, 2-х этажное здание с мансардой, со средней отделкой, площадью 767 кв.м. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 25 000 000 руб.
4. г. Владимир, ул. Ново-Ямская, 2-х этажное здание, со средней отделкой, площадью 270 кв.м. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 13 900 000 руб.
5. г. Владимир, ул. Разина, д.30, 3-х этажное здание, со средней отделкой, площадью 3176 кв.м. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 85 000 000 руб.

---

Ставки арендной платы за нежилые помещения

№ п/п	Объект-аналог	Ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м/год
1	г. Владимир, ул. Студеная Гора, д.44А помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 800 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 4 500 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	4 500
2	г. Владимир, ул. Растопчина, нежилого здания, площадь 720 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 4 667 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	4 667
3	г. Владимир, проспект Ленина, д.42 помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 1200 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 5 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	5 000
4	г. Владимир, ул. Пушкарская, д.46 помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 605 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 5 455 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	5 455
5	г. Владимир, ул. Горького, д.117 помещение расположенное на 1 этаже нежилого здания, площадь 542 кв.м., хорошая отделка. Арендная ставка с учетом НДС 6 642 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)	6 642

Для сравнительного анализа земельный участков были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. г. Владимир, ул. Ноябрьская, земли промышленного назначения, площадь 1900 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 3 600 000 руб.
2. г. Владимир, мкр. Пиганово, земли промышленного назначения, площадь 4800 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 4 990 000 руб.
3. г. Владимир, ул. Полины Осипенко д.55-а, земли промышленного назначения, площадь 5220 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 7 000 000 руб.
4. г. Владимир, Московское шоссе, д.12, земли промышленного назначения, площадь 2700 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 6 200 000 руб.
5. г. Владимир, ул. Куйбышева, д.19, земли промышленного назначения, площадь 9800 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 10 000 000 руб.

---

7. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости

---

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оцениваемый объект – отдельностоящее здание нежилого назначения с земельным участком, вид разрешенного использования земельного участка – под строительство офисного здания делает фактическое использование объекта оценки единственным законодательно разрешенным, а значит, фактическое использование объекта оценки – является наиболее эффективным использованием.

8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

---

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта оценки представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иных факторов, непосредственно относящихся к особенностям конкретной сделки.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

---