Файл: Оценка рыночной стоимости объекта: здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

1. определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
2. расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
3. определение прибыли предпринимателя;
4. определение износа и устареваний;
5. определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
6. определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Для объекта оценки затратный подход применен справочно, поскольку объект оценки является встроенным помещением, расчет будет строится на определении стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

---

Для оценки затрат на строительство объекта оценки были использованы укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС):

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

С учетом объема предоставленной оценщикам информации для определения стоимости объекта оценки использовался метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м, 1 кв. м, 1 куб. м, 1 шт. и т.п.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства).

Для расчета стоимости строительства оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем и пр.). Для определения величины затрат на строительство обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС, и т.д.).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

единое функциональное назначение;

близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

другие характеристики.

Для оценки затрат на строительство объекта оценки были использованы укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС):

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

---

В качестве источника информации по индексам цен был принят Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 90 и составляет 2.117.

Оценка затрат на создание объекта недвижимости проводилась в следующей последовательности:

а) подготовка исходных данных об оцениваемом объекте;

б) подбор справочных домов-аналогов из таблиц;

в) определение номенклатуры корректирующих коэффициентов (поправок) к справочной стоимости объекта;

г) расчет количественных значений корректирующих коэффициентов;

д) расчёт стоимости объекта.

При оценке конкретного объекта предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.

Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей принимается на основе сопоставления параметров оцениваемого объекта с параметрами объектов-аналогов.

Выявление факторов изменения стоимости объекта проводилось в следующей последовательности.

1. Устанавливаются различия в объемно-планировочных решениях и конструктивных решениях, в отделке и в инженерном оборудовании объектов, в условиях строительства.

2. На основании анализа выявляются факторы, вызывающие изменение сметной стоимости 1 кв. м общей площади объекта.

Оценка рыночной стоимости объекта затратным подходом

Для приведения базовых показателей нового строительства аналогов к объекту оценки использовались две группы поправок:

• первая группа – поправки на отличие в конструктивных решениях строения;
• вторая группа – поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов, такие как коэффициент прибыли инвестора, а также изменение цен (с даты издания справочника на дату оценки).

Оценка стоимости капиталовложений в строительство дома с использованием базовых показателей нового строительства и корректирующих коэффициентов проводится по следующей зависимости:

где

C_Д – стоимость капиталовложений в строительство дома;

---

- количество единиц сравнения (площадь, объем и пр.);

C – стоимостной справочный показатель по объекту-аналогу;

К – количество поправок первой группы;

H¹_k – k-я поправка объекта-аналога 1-й группы;

N – количество поправок второй группы;

H²_n– n-я поправка 2-й группы.

Определение прибыли предпринимателя

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа или эксплуатация – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с предпринимательством риск.

Прибыль инвестора – это премия за риски, которым подвергаются капиталовложения инвестора в строительный проект, или ставка отдачи на капитал при его альтернативном по уровню риска и времени реализации инвестирования.

Практические оценщики определяют эту величину по данным, которые приводятся в периодических изданиях информационно-аналитических компаний, изданиях Российского общества оценщиков, «КО–ИНВЕСТ» и т. п., а также на основании информации, полученной от коммерческих застройщиков.

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

В настоящем отчете принято среднее значение прибыли инвестора, которое составляет 30%, а коэффициент прибыли инвестора (К_ин) – 1,3.

Оценка стоимости нового строительства

№ п/п	Наименование показателей и поправок	Аналог 1, руб./м2
1	Справочный показатель по объектам-аналогам	15 913,21
2	Сумма поправок первой группы	0
3	Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов
	на изменение цен (с даты издания справочника на дату оценки)	2.117
	коэффициент прибыли инвестора (экспертное значение)	1,3
	коэффициент, учитывающий НДС	1,18
	Произведение поправок второй группы	3,247
4	Вес объектов-аналогов по степени их соответствия оцениваемому зданию (экспертные значения)	1
Итого:		руб.
5	Стоимость 1 кв.м. здания	51 670,19
6	Стоимость строительства нежилого здания площадью 940 кв. м	48 569 979

---

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

ИН = 1 - (1 - ИФИЗ/100) х (1 - УстФУНК/100) х (1 - УстВН/100),

(3)

где И_ФИЗ- физический износ здания, %;

Уст_ФУНК - функциональное устаревание здания, %;

Уст_ВН- внешнее устаревание здания, %

Функциональное устаревание появляется из-за технического и технологического прогресса. На основе анализа рынка объекта оценки функционального устаревания не выявлено.

Внешнее (экономическое) устаревание – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. На основе анализа рынка объекта оценки внешнего устаревания не выявлено.

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %
Фундаменты	2,35%	5%
Каркас	1,56%	5%
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%
Кровля	4,15%	5%
Окна и двери	5,05%	10%
Полы	15,25%	10%
Отделка	14,62%	10%
Прочие	2,93%	10%
Спец. Конструкции	7,11%	5%
Инженерные системы	32,88%	10%

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.. Таким образом, физический износ рассчитанный как средневзвешенное, составляет 7,08%.

---