Файл: Оценка рыночной стоимости объекта: здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf
Добавлен: 04.04.2023
Просмотров: 472
Скачиваний: 12
Местоположение объекта оценки можно охарактеризовать как «Культурный и исторический центр».
Местоположение объектов-аналогов №1,3,4 можно охарактеризовать как «Спальные микрорайоны высотной застройки», корректировка применяется в размере 1,29.
Местоположение объектов-аналогов №2,5 можно охарактеризовать как «Районы крупных автомагистралей города», корректировка применяется 1,37.
Корректировка на тип объекта.
Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.
|
Наименование |
Среднее значение |
Доверительный интервал |
|
|
Отношение удельной арендной ставки встроенного помещения, к удельной арендной ставке такого же отдельностоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки |
0,93 |
0,92 |
0,94 |
Объект оценки и объект-аналог №2 являются отдельностоящими объектами, корректировка не применяется.
Объекты-аналоги №1,3,4,5 являются встроенными помещениями, корректировка определяется: 1/0,93=1,08. Корректировка применяется в размере 1,08.
Корректировка на качество отделки.
Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.
|
Арендные ставки офисно-торговых объектов |
Аналог |
||||
|
без отделки |
требует косметического ремонта |
среднее состояние |
отделка «люкс» |
||
|
Объект оценки |
без отделки |
1 |
0,91 |
0,78 |
0,64 |
|
требует косметического ремонта |
1,09 |
1 |
0,86 |
0,70 |
|
|
среднее состояние |
1,28 |
1,17 |
1 |
0,82 |
|
|
отделка «люкс» |
1,57 |
1,43 |
1,23 |
1 |
|
Техническое состояние объекта оценки и объектов-аналогов №1,2,3,4 характеризуется как «средняя состояние», корректировка не применяется.
Техническое состояние объекта-аналога №5 характеризуется как «отделка «люкс»», корректировка применяется в размере 0,82.
Корректировка на площадь. С увеличением размера площади объектов недвижимости стоимость 1 кв. метра площади уменьшается. Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.
|
Арендная ставка |
|||||||||
|
Площадь, кв.м. |
Аналог |
||||||||
|
<100 |
100-250 |
250-500 |
500-750 |
750-1000 |
1000-1500 |
1500-2000 |
>2000 |
||
|
Объекты оценки |
<100 |
1.00 |
1.07 |
1.17 |
1.24 |
1.29 |
1.34 |
1.39 |
1.42 |
|
100-250 |
0.94 |
1.00 |
1.09 |
1.16 |
1.21 |
1.26 |
1.31 |
1.33 |
|
|
250-500 |
0.86 |
0.92 |
1.00 |
1.06 |
1.10 |
1.15 |
1.20 |
1.21 |
|
|
500-750 |
0.81 |
0.86 |
0.94 |
1.00 |
1.04 |
1.08 |
1.13 |
1.14 |
|
|
750-1000 |
0.78 |
0.83 |
0.91 |
0.96 |
1.00 |
1.04 |
1.08 |
1.10 |
|
|
1000-1500 |
0.75 |
0.80 |
0.87 |
0.92 |
0.96 |
1.00 |
1.04 |
1.06 |
|
|
1500-2000 |
0.72 |
0.77 |
0.84 |
0.89 |
0.92 |
0.96 |
1.00 |
1.02 |
|
|
>2000 |
0.71 |
0.75 |
0.82 |
0.87 |
0.91 |
0.95 |
0.98 |
1.00 |
|
Площади объекта оценки и объекта-аналога №1 входят в интервал 750-1000 кв.м., корректировка не применяется.
Площади объектов-аналогов №2,4,5 входят в интервал 500-750 кв.м., корректировка применяется в размере 0,96.
Площадь объекта-аналога №3 входит в интервал 1000-1500 кв.м., корректировка применяется в размере 1,04.
Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже.
Ставки арендной платы за нежилые помещения
|
№ п/п |
Объект-аналог |
Ставка арендной платы, |
|---|---|---|
|
1 |
г. Владимир, ул. Студеная Гора, д.44А помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 800 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 4 500 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru) |
4 500 |
|
2 |
г. Владимир, ул. Растопчина, нежилого здания, площадь 720 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 4 667 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru) |
4 667 |
|
3 |
г. Владимир, проспект Ленина, д.42 помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 1200 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 5 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru) |
5 000 |
|
4 |
г. Владимир, ул. Пушкарская, д.46 помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 605 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 5 455 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru) |
5 455 |
|
5 |
г. Владимир, ул. Горького, д.117 помещение расположенное на 1 этаже нежилого здания, площадь 542 кв.м., хорошая отделка. Арендная ставка с учетом НДС 6 642 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru) |
6 642 |
Результаты расчетов арендной платы
|
Характеристика |
Объект оценки |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
Объект-аналог 4 |
Объект-аналог 5 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Площадь, кв. м |
940 |
800 |
720 |
1200 |
605 |
542 |
|
Ставка арендной платы, руб./кв. м/год |
4500 |
4667 |
5000 |
5455 |
6642 |
|
|
Поправка на передаваемые имущественные права, руб. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
4500 |
4667 |
5000 |
5455 |
6642 |
|
|
Поправка на условия финансирования, %. |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
4500 |
4667 |
5000 |
5455 |
6642 |
|
|
Поправка на условия продажи (уторговывание), %. |
-8,4 |
-8,4 |
-8,4 |
-8,4 |
-8,4 |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
4 122 |
4 275 |
4 580 |
4 996 |
6 084 |
|
|
Поправка на рыночные условия (время продажи), %. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
4 122 |
4 275 |
4 580 |
4 996 |
6 084 |
|
|
Поправка на местоположение |
1,29 |
1,37 |
1,29 |
1,29 |
1,37 |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
5 317 |
5 856 |
5 908 |
6 445 |
8 335 |
|
|
Поправка на тип объекта |
1,08 |
1,00 |
1,08 |
1,08 |
1,08 |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
5 743 |
5 856 |
6 381 |
6 961 |
9 002 |
|
|
Поправка на качество отделки. |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
0,82 |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
5 743 |
5 856 |
6 381 |
6 961 |
7 382 |
|
|
Поправка на отличие площадей,% |
1,00 |
0,96 |
1,04 |
0,96 |
0,96 |
|
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
5 743 |
5 622 |
6 636 |
6 683 |
7 086 |
Скорректированные арендные ставки аналогов колеблются от 5 622 до 7 086 руб. за 1 кв.м. Для обоснованного обобщения скорректированных арендных ставок аналогов была проведена статистическая обработка путем расчета среднеквадратичного отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения доверительный интервал значений ряда чисел описывается формулой С ± 1,94σ. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.
Формула для расчета среднеквадратичного отклонения имеет следующий вид:
,
где: 
- среднеквадратическое отклонение;
С - среднеарифметическое значение ряда;
Q - i-oe значение ряда;
N - количество членов рядов.
Среднеарифметическое значение стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов равно:
С = 6 354
= 572
Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет 
и соответствует интервалу от 5 245 до 7 463 руб./кв.м. Значения скорректированных цен 1 кв.м. аналогов используются в дальнейших расчетах как отражающие сложившийся на момент оценки типичный уровень стоимости 1 кв.м. аналогичных объектов.
Далее определяются веса аналогов, которые, обратно пропорциональны количеству корректировок и рассчитываются по формуле:
,
где: 
- количество корректировок i –того объекта – аналога; n – количество аналогов;
Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта. Результаты расчетов приведены в таблице ниже.
|
Характеристика сравнения |
Объект - аналог № 1 |
Объект - аналог № 2 |
Объект - аналог № 3 |
Объект-аналог № 4 |
Объект-аналог № 5 |
|
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
5 743 |
5 622 |
6 636 |
6 683 |
7 086 |
|
Вес аналога |
0,244 |
0,244 |
0,183 |
0,183 |
0,146 |
|
Скорректированная цена, руб./кв.м. в год |
6 245 |
||||
|
Среднее значение арендной ставки с учетом НДС (18%), руб./кв. м/год. |
6 245 |
|
Среднее значение арендной ставки без учета НДС (18%), руб./кв. м/год. |
5 292 |
Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%. Следовательно, загрузка помещений составляет 97,5%.
К расходам, связанным с эксплуатацией объекта оценки, обычно относятся: коммунальные платежи, ремонт, затраты на управление, затраты на привлечение арендаторов, выплаты налогов на имущество, страховые платежи, плата за земельный участок (арендная плата или земельный налог) и прочие расходы. В настоящее время операционные расходы для зданий, составляют 1 155 151. за 1 кв. м в год с учетом НДС. В расчетах приняты операционные расходы в размере 978 942 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (1 155 151/1,18).
Расчет и обоснование ставки капитализации
На основе анализа рыночной информации (https://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/60-stavka-kapitalizacii-dlya-ofisnyh-pomeshenij-v-procentah#s=1&f=1) ставка капитализации для офисных помещений составляет 13,76.
Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.
Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом
|
Наименование показателей |
Значение показателей |
|
Общая площадь помещений, кв. м |
940 |
|
Арендная плата, руб./кв. м/год |
5 292 |
|
Потенциальный валовой доход, руб.в год |
4 974 480 |
|
Потери от недзагрузки помещений, % |
2,5 |
|
Потери от недопулечения арендной платы,% |
1 |
|
Действительный валовой доход, руб.в год |
4 800 373 |
|
Операционные расходы, руб.. |
978 942 |
|
Чистый операционный доход, руб.в год |
3 821 431 |
|
Ставка капитализации, % в год |
13,76 |
|
Общая стоимость, без НДС , руб. |
27 772 028 |
|
Общая стоимость с учетом НДС (18%), руб. |
32 770 993 |
|
Стоимость здания, полученная доходным подходом (с учетом НДС) округленно, руб |
32 770 000 |