Файл: Оценка рыночной стоимости объекта: здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf

ВУЗ: Не указан

Категория: Курсовая работа

Дисциплина: Не указана

Добавлен: 04.04.2023

Просмотров: 487

Скачиваний: 12

ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.

Местоположение объекта оценки можно охарактеризовать как «Культурный и исторический центр».

Местоположение объектов-аналогов №1,3,4 можно охарактеризовать как «Спальные микрорайоны высотной застройки», корректировка применяется в размере 1,29.

Местоположение объектов-аналогов №2,5 можно охарактеризовать как «Районы крупных автомагистралей города», корректировка применяется 1,37.

Корректировка на тип объекта.

Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Наименование

Среднее значение

Доверительный интервал

Отношение удельной арендной ставки встроенного помещения, к удельной арендной ставке такого же отдельностоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки

0,93

0,92

0,94

Объект оценки и объект-аналог №2 являются отдельностоящими объектами, корректировка не применяется.

Объекты-аналоги №1,3,4,5 являются встроенными помещениями, корректировка определяется: 1/0,93=1,08. Корректировка применяется в размере 1,08.

Корректировка на качество отделки.

Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Арендные ставки офисно-торговых объектов

Аналог

без отделки

требует косметического ремонта

среднее состояние

отделка «люкс»

Объект оценки

без отделки

1

0,91

0,78

0,64

требует косметического ремонта

1,09

1

0,86

0,70

среднее состояние

1,28

1,17

1

0,82

отделка «люкс»

1,57

1,43

1,23

1


Техническое состояние объекта оценки и объектов-аналогов №1,2,3,4 характеризуется как «средняя состояние», корректировка не применяется.

Техническое состояние объекта-аналога №5 характеризуется как «отделка «люкс»», корректировка применяется в размере 0,82.

Корректировка на площадь. С увеличением размера площади объектов недвижимости стоимость 1 кв. метра площади уменьшается. Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Арендная ставка

Площадь, кв.м.

Аналог

<100

100-250

250-500

500-750

750-1000

1000-1500

1500-2000

>2000

Объекты оценки

<100

1.00

1.07

1.17

1.24

1.29

1.34

1.39

1.42

100-250

0.94

1.00

1.09

1.16

1.21

1.26

1.31

1.33

250-500

0.86

0.92

1.00

1.06

1.10

1.15

1.20

1.21

500-750

0.81

0.86

0.94

1.00

1.04

1.08

1.13

1.14

750-1000

0.78

0.83

0.91

0.96

1.00

1.04

1.08

1.10

1000-1500

0.75

0.80

0.87

0.92

0.96

1.00

1.04

1.06

1500-2000

0.72

0.77

0.84

0.89

0.92

0.96

1.00

1.02

>2000

0.71

0.75

0.82

0.87

0.91

0.95

0.98

1.00


Площади объекта оценки и объекта-аналога №1 входят в интервал 750-1000 кв.м., корректировка не применяется.

Площади объектов-аналогов №2,4,5 входят в интервал 500-750 кв.м., корректировка применяется в размере 0,96.

Площадь объекта-аналога №3 входит в интервал 1000-1500 кв.м., корректировка применяется в размере 1,04.

Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

№ п/п

Объект-аналог

Ставка арендной платы,
руб. за 1 кв. м/год

1

г. Владимир, ул. Студеная Гора, д.44А помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 800 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 4 500 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

4 500

2

г. Владимир, ул. Растопчина, нежилого здания, площадь 720 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 4 667 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

4 667

3

г. Владимир, проспект Ленина, д.42 помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 1200 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 5 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

5 000

4

г. Владимир, ул. Пушкарская, д.46 помещение расположенное на 1 этаже здания, площадь 605 кв.м., средняя отделка. Арендная ставка с учетом НДС 5 455 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

5 455

5

г. Владимир, ул. Горького, д.117 помещение расположенное на 1 этаже нежилого здания, площадь 542 кв.м., хорошая отделка. Арендная ставка с учетом НДС 6 642 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт avito.ru)

6 642

Результаты расчетов арендной платы

Характеристика

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

Площадь, кв. м

940

800

720

1200

605

542

Ставка арендной платы, руб./кв. м/год

4500

4667

5000

5455

6642

Поправка на передаваемые имущественные права, руб.

0

0

0

0

0

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

4500

4667

5000

5455

6642

Поправка на условия финансирования, %.

0

0

0

0

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

4500

4667

5000

5455

6642

Поправка на условия продажи (уторговывание), %.

-8,4

-8,4

-8,4

-8,4

-8,4

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

4 122

4 275

4 580

4 996

6 084

Поправка на рыночные условия (время продажи), %.

0

0

0

0

0

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

4 122

4 275

4 580

4 996

6 084

Поправка на местоположение

1,29

1,37

1,29

1,29

1,37

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5 317

5 856

5 908

6 445

8 335

Поправка на тип объекта

1,08

1,00

1,08

1,08

1,08

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5 743

5 856

6 381

6 961

9 002

Поправка на качество отделки.

1,00

1,00

1,00

1,00

0,82

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5 743

5 856

6 381

6 961

7 382

Поправка на отличие площадей,%

1,00

0,96

1,04

0,96

0,96

Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год

5 743

5 622

6 636

6 683

7 086


Скорректированные арендные ставки аналогов колеблются от 5 622 до 7 086 руб. за 1 кв.м. Для обоснованного обобщения скорректированных арендных ставок аналогов была проведена статистическая обработка путем расчета среднеквадратичного отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения доверительный интервал значений ряда чисел описывается формулой С ± 1,94σ. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Формула для расчета среднеквадратичного отклонения имеет сле­дующий вид:

,

где: - среднеквадратическое отклонение;

С - среднеарифметическое значение ряда;

Q - i-oe значение ряда;

N - количество членов рядов.

Среднеарифметическое значение стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов равно:

С = 6 354

= 572

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет и соответствует интервалу от 5 245 до 7 463 руб./кв.м. Значения скорректированных цен 1 кв.м. аналогов используются в дальнейших расчетах как отражающие сложившийся на момент оценки типичный уровень стоимости 1 кв.м. аналогичных объектов.

Далее определяются веса аналогов, которые, обратно пропорциональны количеству корректировок и рассчитываются по формуле:

,

где: - количество корректировок i –того объекта – аналога; n – количество аналогов;

Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта. Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

Характеристика сравнения 

Объект - аналог № 1

Объект - аналог № 2

Объект - аналог № 3

Объект-аналог № 4

Объект-аналог № 5

Скорректированная цена, руб./кв.м. 

5 743

5 622

6 636

6 683

7 086

Вес аналога

0,244

0,244

0,183

0,183

0,146

Скорректированная цена, руб./кв.м. в год

6 245


Среднее значение арендной ставки с учетом НДС (18%), руб./кв. м/год.

6 245

Среднее значение арендной ставки без учета НДС (18%), руб./кв. м/год.

5 292

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%. Следовательно, загрузка помещений составляет 97,5%.

К расходам, связанным с эксплуатацией объекта оценки, обычно относятся: коммунальные платежи, ремонт, затраты на управление, затраты на привлечение арендаторов, выплаты налогов на имущество, страховые платежи, плата за земельный участок (арендная плата или земельный налог) и прочие расходы. В настоящее время операционные расходы для зданий, составляют 1 155 151. за 1 кв. м в год с учетом НДС. В расчетах приняты операционные расходы в размере 978 942 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (1 155 151/1,18).

Расчет и обоснование ставки капитализации

На основе анализа рыночной информации (https://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/60-stavka-kapitalizacii-dlya-ofisnyh-pomeshenij-v-procentah#s=1&f=1) ставка капитализации для офисных помещений составляет 13,76.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Наименование показателей

Значение показателей

Общая площадь помещений, кв. м

940

Арендная плата, руб./кв. м/год

5 292

Потенциальный валовой доход, руб.в год

4 974 480

Потери от недзагрузки помещений, %

2,5

Потери от недопулечения арендной платы,%

1

Действительный валовой доход, руб.в год

4 800 373

Операционные расходы, руб..

978 942

Чистый операционный доход, руб.в год

3 821 431

Ставка капитализации, % в год

13,76

Общая стоимость, без НДС , руб.

27 772 028

Общая стоимость с учетом НДС (18%), руб.

32 770 993

Стоимость здания, полученная доходным подходом (с учетом НДС) округленно, руб

32 770 000