ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 3791
Скачиваний: 1
Запрет на строительство, реконструкцию представляет собой ограничение права собственности на земельный участок в порядке ст. 56 ЗК РФ и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Субъекты РФ определяют порядок установления и снятия запрета на строительство, реконструкцию. Так, Законом г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" <1> (ст. 7) установлено, что запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке в установленных законом случаях осуществляется решением правительства Москвы (уполномоченного им органа). Снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляется по заявлению собственника земельного участка и при условии оплаты им 80% кадастровой стоимости такого участка, действующей на момент снятия запрета на строительство, реконструкцию; если же строительство объектов капитального строительства не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка, установленного в решении о передаче земельного участка в частную собственность, договоре купли-продажи земельного участка, то снятие запрета осуществляется по заявлению собственника земельного участка без оплаты. Снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляется с предварительным изменением вида разрешенного использования земельного участка на основании заявления собственника земельного участка в рамках установленного градостроительного регламента.
--------------------------------
<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2007. N 71.
Статья 3
Комментарий к статье 3
1. Земельный кодекс РФ устанавливает виды прав на землю: в ст. 15 - право собственности на землю граждан и юридических лиц, в ст. 20 - постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, в ст. 21 - пожизненное наследуемое владение земельными участками, в ст. 22 - аренда земельных участков, в ст. 23 - право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и в ст. 24 - безвозмездное срочное пользование земельными участками. Никакие иные права на землю со времени введения в действие Кодекса не имеют права на существование, и если и были зарегистрированы до 10 октября 2001 г., то подлежат переоформлению.
Только в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками - такое право предусматривалось и советским законодательством, и Земельным кодексом РСФСР 1991 г. - в комментируемой статье указано (п. 12), что оно соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Подобного указания нет в отношении временного пользования земельными участками, предусматривавшегося ст. 14 прежнего ЗК РФ. Хотя предельный срок такого пользования устанавливался не более трех лет, однако исключение делалось для служебных земельных наделов, которые предоставлялись на время работы, в связи с которой они были выделены, и сохранялись, в частности, при переходе на пенсию по старости и инвалидности, соответственно, такое пользование может продолжаться и после вступления в силу нового ЗК РФ и потому подлежит переоформлению.
Изменились и формы собственности на земельные участки. Земельный кодекс РСФСР 1991 г. выделял, наряду с государственной и частной, колхозно-кооперативную, коллективно-долевую, коллективно-совместную собственность. В настоящее время собственность кооперативов представляет собой их частную собственность, долевой и совместной может быть общая собственность - в том числе и на земельные участки.
2. В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, т.е. все остальные юридические лица могут обладать земельными участками либо на праве аренды, либо собственности (с учетом установленных земельных законодательством ограничений оборота земли, а также ограничений на предоставление в собственность земельных участках иностранным юридическим лицам). Соответственно, те юридические лица, которым до введения в действие ЗК РФ находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны в установленный комментируемой статьей срок переоформить это право.
Заметим, что данный срок уже трижды пролонгировался путем внесения изменений в п. 2 комментируемой статьи, однако последними изменениями действующего законодательства одновременно с продлением данного срока до 1 января 2010 г. (1 января 2013 г. для пользователей земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты)) данный пункт дополнен нормами, направленными на ограничение размера арендной платы для лиц, переоформляющих право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; одновременно КоАП РФ дополнен ст. 7.34 <1>, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Все это должно способствовать тому, что процесс переоформления прав на земельные участки к указанному сроку будет в основном завершен.
--------------------------------
<1> Вступает в силу с 1 января 2011 г.
Необходимость переоформления прав на земельные участки коснулась значительного числа коммерческих организаций в нашей стране, поэтому норма абз. 1 п. 2 комментируемой статьи является одной из наиболее часто применяемых и в то же время вызывающих немалое количество судебных споров. В частности, указанная норма была дважды оспорена в Конституционном Суде РФ.
Так, ООО "АЗС-Сервис" обращалось с жалобой на нарушение конституционных прав и свобод положениями абз. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ, поскольку Арбитражный суд Московской области со ссылкой на названное положение отказал заявителю в удовлетворении исковых требований о признании недействительным отказа в бесплатном предоставлении ООО "АЗС-Сервис" в собственность земельного участка, на котором расположен находящийся в его собственности комплекс АЗС.
Конституционный Суд РФ в Определении от 25 декабря 2003 г. N 513-О указал, что, устанавливая для юридических лиц предельный срок, в течение которого они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков либо приобрести земельные участки в собственность, законодатель был вправе определить сферу действия новой нормы во времени и по кругу лиц, что не может рассматриваться как нарушение конституционных прав граждан. При этом в силу ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату, и только в исключительных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ, оно может осуществляться бесплатно (с учетом качества, целевого назначения, местонахождения земель и других критериев).
В другом запросе в Конституционный Суд РФ конституционность той же нормы Закона о введении в действие ЗК РФ оспаривало Законодательное Собрание Нижегородской области, которое считает, что установление обязанности указанных в оспариваемом положении юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком равнозначно национализации, поскольку при этом не предусматривается судебный порядок прекращения данного права.
Конституционный Суд РФ в Определении от 25 декабря 2003 г. N 512-О, в частности, указал: "Положение абз. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию, поскольку не предполагает обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности юридических лиц, а, напротив, предоставляет возможность приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Указание в п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), при том что в соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора".
Важно подчеркнуть, что неисполнение юридическими лицами требований о переоформлении прав на землю в установленный срок не может явиться основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Такое основание отсутствует в закрытом перечне оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком, установленном ст. 45 ЗК РФ.
Нельзя не упомянуть о том, что обязанность юридических лиц к определенному сроку переоформить права пользования земельным участком в российском законодательстве вводилась и прежде: в соответствии с Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе" предприятия, учреждения и организации должны были перерегистрировать право пользования земельными участками до 1 февраля 1993 г. С этим был связан один из судебных споров. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным постановления администрации города об отводе занимаемого им земельного участка другой организации. Администрация сочла, что истец утратил право на земельный участок, поскольку не переоформил их в установленный законом срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ включил данное дело в информационное письмо от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" (п. 3) и указал следующее: "Непереоформление прав пользования земельным участком в соответствии с Законом РСФСР "О земельной реформе" не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами".
Относительно льготы, зафиксированной в абзаце четвертом п. 2 комментируемой статьи, следует обратить внимание на следующие моменты. Речь идет о приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, в порядке ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с указанной статьей собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретения права аренды этих участков. При этом бесплатное предоставление таких участков в собственность религиозных организаций установлено названной статьей Земельного кодекса, а бесплатное предоставление аналогичных участков в собственность организаций инвалидов - Законом о введении в действие, что представляется не совсем логичным. Важно отметить, что бесплатное предоставление земельных участков в комментируемой статье связано с несколькими условиями: во-первых, речь идет только о всероссийских организациях инвалидов; во-вторых, они должны являться собственниками находящегося на земельном участке здания, строения, сооружения не только на момент обращения за предоставлением земельного участка в собственность, но и на момент введения в действие Земельного кодекса, т.е. 1 октября 2001 г. Организации, которые приобрели (приватизировали) здания позже, не имеют права на бесплатное получение земельного участка под ним.
3. Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <1> введен ряд правил, существенно упрощающих переоформление гражданами принадлежащих им прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками, которые имеют самое массовое для нашей страны назначение, в том числе садоводство, огородничество, дачи, личные подсобные хозяйства (подробнее об этом см. комментарий к п. 9.1 настоящего Закона). Этим же Федеральным законом внесены изменения в Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" относительно приватизации земельных участков, относящихся к имуществу не самих граждан, а созданных ими объединений - в терминологии указанного Закона они называются земельными участками, относящимися к имуществу общего пользования.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.
В соответствии с п. 2 ст. 28 этого Федерального закона земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно. Процедура предоставления в собственность земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" установлена следующая.
В исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления земельного участка, подается заявление лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или уполномоченным общим собранием членов данного некоммерческого объединения (собранием уполномоченных) на подачу указанного заявления, в соответствии с решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении такого земельного участка в собственность данного некоммерческого объединения. К заявлению прилагаются следующие документы:
описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением;
удостоверенная правлением копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;
выписка из решения общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, в собственность данного некоммерческого объединения;