ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 3782
Скачиваний: 1
16. В новой редакции п. 12 комментируемой статьи, внесенной Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, устранена неточность, прежде существовавшая в тексте данного пункта, где говорилось о предоставлении землепользователям до введения действующего ЗК РФ права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками - на самом деле аналогичное право в соответствии с ЗК РСФСР 1991 г. именовалось "бессрочное (постоянное) пользование земельными участками". Это уточнение очень важно, так как в Земельном кодексе, как и в Вводном законе, и других актах земельного законодательства - везде говорится о "предоставленном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком", наличие которого влечет возможность приобретения права собственности на данный земельный участок и другие важные правовые последствия.
17. В соответствии со ст. 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка используется для целей налогообложения и в иных случаях, установленных данным Кодексом и федеральными законами.
В законодательстве кадастровая стоимость земельных участков используется достаточно часто: так, Земельный кодекс (ст. 79) связывает отнесение к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям с существенным превышением среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, Вводный закон (п. 15 комментируемой статьи) - размер ежегодной арендной платы за земельный участок, предоставленный в установленных этой нормой случаях для жилищного строительства.
Если для конкретного земельного участка установлена его рыночная стоимость, то согласно ст. 66 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости, в остальных случаях для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. При этом органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель установлены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (ред. от 17 сентября 2007 г.) <1>. В соответствии с новой редакцией этого Постановления государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждают органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли РФ по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Однако кадастровая оценка земли проведена еще не везде, поэтому в указанных выше случаях для расчетов используется другой показатель - нормативная цена земли. Определение понятия нормативной цены земли содержится в ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" <1> (единственной действующей статье этого Закона, все остальные утратили силу согласно Федеральному закону от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ <2>) - это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1991. N 44. Ст. 1424.
<2> СЗ РФ. 2004. N 49. Ст. 4840.
Порядок установления нормативной цены земли был определен действующим до сих пор Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" <1>. Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную субъектами Федерации нормативную цену земли, но не более чем на 25% <2>. В целом нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 13. Ст. 1539.
<2> См., напр.: Постановление правительства Московской области от 24 октября 2006 г. N 1007/41 "О нормативной цене земли в Московской области в 2007 году" // Информационный вестник правительства МО. 2006. N 11; Постановление главы Подольского муниципального района Московской области от 10 ноября 2006 г. N 2313 "О нормативной цене земли на территории Подольского муниципального района в 2007 году" // Земля Подольская. 2006. N 47.
18. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга должны утверждаться правила землепользования и застройки. Они представляют собой документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения данных правил и порядок внесения в них изменений. Процесс разработки и принятия правил землепользования и застройки в муниципальных образованиях, а также в городах Москве и Санкт-Петербурге должен завершиться к 1 января 2010 г. Именно с этой даты вводится в действие ч. 3 ст. 51 ГрК РФ, в соответствии с которой не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Соответственно, и п. 14 комментируемой статьи с той же даты установлен запрет на предоставление земельных участков под строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии правил землепользования и застройки. Для тех же земельный участков, что и в ГрК РФ, установлены и исключения.
В соответствии со ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;
2) в границах территорий общего пользования;
3) занятые линейными объектами;
4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Не устанавливаются градостроительные регламенты для земель: лесного фонда, водного фонда, покрытых поверхностными водами, запаса, особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.
Кроме того, правило п. 14 комментируемой статьи не распространяется на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов РФ.
Содержание таких документов также определяется ГрК РФ.
Так, документами территориального планирования Российской Федерации являются схемы территориального планирования Российской Федерации в области: развития федерального транспорта, путей сообщения, информации и связи; обороны страны и безопасности государства; развития энергетики; развития и размещения особо охраняемых природных территорий федерального значения; защиты территорий двух и более субъектов РФ, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий; развития космической деятельности; естественных монополий; в иных предусмотренных законодательством РФ областях.
Такие схемы могут включать в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения, в том числе:
объектов федеральных энергетических систем;
объектов использования атомной энергии;
объектов обороны и безопасности;
объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи;
объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ;
линейных объектов, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий.
В свою очередь, схемы территориального планирования субъектов РФ могут включать в себя карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения, в том числе: объектов энергетических систем регионального значения; объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; линейных объектов регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий; иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления определенных федеральными законами и законами субъектов РФ полномочий субъектов РФ.
19. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" <1> Земельный кодекс РФ был дополнен ст. ст. 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно указанным статьям, продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован введенными в Земельный кодекс указанным выше Федеральным законом ст. ст. 38.1 и 38.2. Единственным исключением, при котором орган государственной власти или орган местного самоуправления обязывался заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка без проведения аукциона, изначально признавался только случай, когда участвовать в аукционе изъявил желание только один участник. Но по прошествии двух лет применения названных выше новых статей Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены еще два исключения - в отношении:
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1. Ч. I. Ст. 17.
лиц, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости;
лиц, которым земельный участок предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и с которыми в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.
Вскоре после введения норм ст. ст. 30.1 и 30.2 ЗК РФ стала очевидной невозможность одномоментного перехода на новые правила предоставления земельных участков для жилищного строительства исключительно на аукционах в условиях, когда действуют уже заключенные соглашения и начато освоение территорий под строительство. Поэтому Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ <1> внесены изменения в Закон о введении в действие ГрК РФ и ряд других законодательных актов, в том числе введен п. 15 комментируемой статьи, согласно первоначальной редакции которого земельный участок предоставляется юридическому лицу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения аукциона в случае, если этим юридическим лицом было осуществлено на основании заключенного до 30 декабря 2004 г. соглашения с органом государственной власти или органом местного самоуправления выселение граждан из жилых помещений или возмещение связанных с выселением граждан убытков в соответствии с законодательством, действовавшим на момент такого выселения, а также снос зданий (в том числе многоквартирных домов и жилых домов), строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке, в целях предоставления земельного участка для строительства жилья в зоне, предусмотренной градостроительной документацией. Определялись также условия, которые являются существенными условиями договора аренды данного земельного участка.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 1. Ст. 17.
Уже через год, Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, принята новая редакция данного пункта, существенно уточняющая и изменяющая названные положения.
Прежде всего, без проведения торгов возможно теперь предоставление земельного участка в аренду не только для комплексного освоения в целях жилищного строительства, но и "просто" для жилищного строительства. Затем проведенные передача жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры должны были быть предусмотрены соглашением с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Наконец, введено ограничение срока предоставления в указанных случаях земельных участков в аренду без проведения торгов - до 30 декабря 2007 г.
Новыми являются положения данного пункта о предоставлении земельных участков, предусмотренных решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Предоставление таких участков в аренду для жилищного строительства без проведения торгов осуществляется только до 1 марта 2007 г. и ограничено жесткими сроками принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, установленными абз. 4 комментируемой статьи, а в абз. 5 специально подчеркивается, что в данном случае не имеет значения, насколько были выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства.
Абзацы 6 - 10 комментируемого пункта определяют некоторые существенные условия договора аренды земельного участка, предоставляемого для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Предельный срок заключаемого без торгов договора аренды земельного участка:
предоставленного для жилищного строительства - пять лет. Но он может быть прекращен досрочно, если арендатор в течение шести месяцев после заключения договора не получит разрешения на строительство;
предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства - девять месяцев, без права продления. Однако арендатор, если до истечения этого срока будет утверждена документация по планировке территории и произведен государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных для строительства, в границах ранее предоставленного земельного участка, имеет преимущественное право заключить договоры аренды указанных земельных участков.
Что касается установления размера ежегодной арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, то анализ текста абз. 8 - 10 комментируемого пункта позволяет сделать вывод о том, что установленные размеры арендной платы должны применяться только по истечении двух лет с момента заключения договора, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию, а до этого времени применяется арендная плата, устанавливаемая соглашением сторон, ее размер не регламентируется.