ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1788
Скачиваний: 1
Временное отсутствие нанимателя и членов его семьи (ст. 71 ЖК РФ) не дает оснований считать помещение освободившимся, и другие лица, проживающие в квартире, не могут на него претендовать.
4. Решение соответствующих органов заселить комнату, освободившуюся в коммунальной квартире, может быть оспорено в судебном порядке лицами, проживающими в этой квартире, путем предъявления иска к лицам, которым предоставлена комната, и органу, принявшему указанное решение.
В Постановлении Пленума ВС РФ N 5 было отмечено: если на освободившееся жилое помещение претендуют два и более проживающих в коммунальной квартире нанимателей и каждый из них относится к лицам, имеющим право на получение этого помещения, то, решая вопрос, кому из них отдать предпочтение, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая размер занимаемых ими жилых помещений, состав семьи, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст и т.п.).
Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Комментарий к главе 8
Социальный наем выступает универсальным способом обеспечения жильем граждан, не обладающих достаточными средствами для того, чтобы приобрести квартиру (иное жилье), но нуждающихся в жилом помещении.
Перечислим существенные признаки договора социального найма.
Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях ст. 19 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ.
Во-вторых, эти жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, что предусмотрено ст. 49 ЖК РФ.
В-третьих, договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ).
В-четвертых, в данной сфере действует норма предоставления площади жилого помещения (ст. 50 и ч. 5 ст. 57 ЖК РФ).
Правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран.
Законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии обеспечивается как нормами Гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства.
По общему определению, данному в законодательстве этих стран, договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей. Предметом договора найма выступает жилое помещение, отвечающее стандартам и требованиям, установленным законодательством. Согласно Гражданскому кодексу Италии минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет четыре года, максимальный - весь срок жизни нанимателя плюс два года со дня его смерти.
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 60
1. Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья (см. комментарий к ст. 63).
По этому договору наймодатель (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) обязуется передать нанимателю (гражданину) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. От имени собственника действует уполномоченный им государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо.
Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления.
Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, но нуждаются в жилых помещениях, то им жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных или региональных). Такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 49 Кодекса иным категориям граждан, имеющим право на жилье по договору социального найма, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда по решениям органов местного самоуправления (см. комментарий к этой статье).
2. Обязанность вступить в договор социального найма вытекает из факта принятия решения соответствующим органом, предписывающего наймодателю предоставить гражданину-нанимателю возможность занять жилое помещение.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин. Данное положение соотносится с нормой ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только для проживающих в нем граждан (см. комментарий к ст. 17).
3. ЖК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения по договору социального найма значительное число прав.
Так, он может вселить туда других граждан в качестве членов своей семьи на условиях, предусмотренных ст. 70; произвести обмен жилого помещения (ст. 72 - 75); передать жилое помещение или его часть в поднаем (ст. 76 - 79); разрешить проживание временных жильцов (ст. 80). Как видим, эти права содержат элементы распоряжения жилым помещением (в большей или меньшей степени). Однако обязательным условием их реализации является согласие наймодателя (в письменной форме).
4. Жилищный кодекс РФ не только предоставляет нанимателю права, но и возлагает определенные обязанности (ст. 67), неисполнение которых влечет определенную законодательством ответственность (ст. 83).
Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрены ст. 65 (см. комментарий к ней).
5. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), что практически совпадает с позицией о предоставлении жилья в бессрочное пользование и способствует стабильности отношений по договору социального найма.
Логическим продолжением нормы ч. 2 является правило ч. 3 ст. 60: изменение оснований и условий, дающих право получить жилье по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора.
В то же время возможны другие последствия такого изменения, предусмотренные ст. 156 ЖК РФ. Согласно ч. 9 этой статьи граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Таким образом, следствием повышения материального статуса семьи, занимающей жилое помещение по договору социального найма, должно явиться установление платы за наем (ст. 154 ЖК РФ).
6. С договором социального найма законодатель связывает обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение, возникновение прав и обязанностей сторон, но не касается момента заселения.
Обратимся к ст. 153 ЖК РФ. Данная статья позволяет сделать вывод, что заключение договора социального найма и означает заселение жилого помещения. Так, обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает у нанимателя по договору социального найма с момента заключения договора (ч. 2), а до заселения жилищно-коммунальные расходы несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3).
Типовой договор социального найма предусматривает обязанность наймодателя передать нанимателю жилье в течение 10 дней со дня подписания договора. Представляется, что данное положение обозначает проблему по применению ст. 153 ЖК РФ (в отношении Типового договора социального найма см. комментарий к ст. 63).
Упомянем (в части заселения жилых помещений) Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.1984 N 335 <1>. Согласно п. 44 этих Правил жилые помещения должны заселяться в срок не более 30 дней после приемки жилого дома в эксплуатацию.
--------------------------------
<1> СП РСФСР. 1984. N 14. Ст. 121.
Договор социального найма существенно отличается от договора найма, подлежащего регламентации нормами гл. 35 ГК РФ (коммерческий наем). Договор коммерческого найма являет собой правовую форму использования жилищного фонда всех форм собственности, заключается на срок до 5 лет и обладает рядом других особенностей (см. комментарий к ст. 19).
Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
Комментарий к статье 61
1. В числе правовых регуляторов пользования жилым помещением по договору социального найма комментируемая статья называет только нормы ЖК РФ и договор социального найма жилого помещения. Вместе с тем ст. 17 Кодекса обязывает Правительство РФ утвердить правила пользования жилыми помещениями (см. п. 13 ст. 12 ЖК РФ).
Статья 17 предусматривает также, что жилым помещением следует пользоваться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Кроме того, статья допускает возможность использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности (ч. 2).
2. В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ). Существенной гарантией реализации права пользования жильем является неприкосновенность жилища (см. комментарий к ст. 3).
Права и обязанности нанимателя по пользованию жильем раскрыты в Типовом договоре социального найма и в Правилах пользования жилыми помещениями. Данный вопрос подробно изложен в комментарии к ст. 63.
3. Согласно ч. 2 комментируемой статьи наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Под общим в данном случае понимается имущество, которое не является частями квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения в доме; перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 (см. комментарий к ней).
Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 62
1. Часть 1 комментируемой статьи дает перечень жилых помещений, которые могут быть предметом договора социального найма: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный (когда ЖК РФ регулирует отношения по поводу многоквартирных домов, то на это указывается специально).
2. Указывая предмет договора социального найма жилого помещения, ст. 62 не дает его характеристик - они определены в ст. 15 ЖК РФ: изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Требование об изолированности закреплено и в ч. 2 комментируемой статьи. Данное требование является неотъемлемым признаком предмета договора социального найма (в отличие от договора поднайма, предметом которого может быть и часть жилого помещения, - ст. 76 ЖК РФ).
3. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. - см. Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <1>) и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ).
Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилья требованиям, признаются нуждающимися в жилых помещениях (п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).
В отношении признания жилых домов, жилых помещений непригодными для проживания следует обратиться к Положению о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. По вопросу пригодности жилья для проживания см. комментарий к ст. 15.
4. Существенной частью суммы потребительских качеств жилого помещения является его благоустройство. Вместе с тем требование о благоустроенности жилого помещения (как одной из его необходимых характеристик) не содержится ни в ст. 62, ни в ст. 15 ЖК РФ; оно обозначено в ст. 84 - 89 Кодекса, регламентирующих вопросы предоставления жилых помещений (в связи с выселением в случаях, определенных ст. 85 ЖК РФ).
Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Таким образом, по договору социального найма должно предоставляться жилое помещение, являющееся благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. (Такое положение содержалось и в ст. 40 ЖК РСФСР.)
5. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть как неизолированные жилые помещения, так и помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом (проходная, запроходная); вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и проч.; в отношении общего имущества в многоквартирном доме следует обратиться к ст. 36 ЖК РФ (см. также ст. 290 ГК РФ).
6. Предоставляемое жилое помещение должно обеспечивать здоровые жилищные условия его пользователям, нормальную жизнедеятельность человека: оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплым, изолированным от смежных жилых и нежилых помещений.
Как правило, по договору социального найма предоставляется отдельная квартира. Несомненно, отдельная квартира отвечает потребностям человека, обеспечивает его нормальную жизнедеятельность. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом освобождающегося, может заселяться покомнатно.
Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК РФ (когда жилье предоставляется в связи с выселением из комнаты).
Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 63
1. Комментируемая статья требует заключения договора социального найма в письменной форме. Такое условие содержалось и в ЖК РСФСР (ст. 51), однако на практике не соблюдалось. Договор подлежал заключению на основании ордера на жилое помещение. ЖК РФ ордер упразднил (см. комментарий к ст. 57).