ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1794
Скачиваний: 1
Выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ч. 3 ст. 89 ЖК РФ).
Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
Комментарий к статье 87
1. Непригодность жилых домов для проживания является следствием естественного износа, природных условий, бесхозяйственного содержания дома (см. комментарий к ст. 15).
Жилье признается непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ (ст. 15 ЖК РФ). В настоящее время (в части, не противоречащей ЖК РФ и иным федеральным законам) применяется Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания.
2. В соответствии с ЖК РФ признание жилых помещений непригодными для проживания находится в компетенции:
федерального органа государственной власти - в отношении жилищного фонда РФ (п. 12 ст. 12);
органа государственной власти субъекта РФ - в отношении жилищного фонда субъекта РФ (п. 6 ст. 13);
органа местного самоуправления - в отношении муниципального жилищного фонда (п. 8 ч. 1 ст. 14).
3. Перевод жилого дома, жилого помещения в нежилое обычно связан с передачей его для государственных, муниципальных нужд, в связи с необходимостью размещения бытовых, торговых организаций, специализированных служб и т.д. (см. комментарии к ст. 22 - 24).
4. Условия перевода жилого помещения в нежилое определены ст. 22 Кодекса. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше, но помещение, расположенное непосредственно под переводимым, не является жилым (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляет орган местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).
Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
Комментарий к статье 88
1. Комментируемая статья обязывает наймодателя предоставить гражданам жилое помещение в маневренном фонде, если капитальный ремонт или реконструкция жилого дома не могут быть произведены без выселения.
Такое жилье предоставляется: на время капитального ремонта или реконструкции дома; без расторжения договора социального найма. При наличии двух договоров жилищного найма необходимо уточнить вопрос об оплате жилья, имея в виду положение ч. 11 ст. 155 ЖК РФ.
Согласно ЖК РСФСР наниматель должен был вносить плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта (ст. 82). В Жилищном кодексе РФ аналогичной нормы нет.
Наймодатель может потребовать переселения граждан в судебном порядке, если они откажутся освободить жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции. Переселение в маневренный фонд и обратно - после капитального ремонта или реконструкции - осуществляется за счет наймодателя.
2. Наймодатель жилого помещения может с согласия нанимателя и членов его семьи, включая временно отсутствующих, предоставить им другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции. В этом случае договор социального найма (жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции) расторгается, а другой заключается.
Однако, если наймодатель не считает возможным предоставить нанимателю такое жилье, обязать его заключить новый договор социального найма наниматель не вправе. Исключение из этого правила предусмотрено ч. 3 комментируемой статьи: наймодатель обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма в случае существенного изменения жилья либо в случае, если оно не может быть сохранено в результате капитального ремонта или реконструкции (см. комментарий к ст. 89). При этом жилье также предоставляется до начала таких работ.
3. Согласно ч. 4 комментируемой статьи после проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась. Данную норму следует либо уточнить, либо исключить. В предложенной редакции она представляется сомнительной. Дело в том, что возможное уменьшение размера жилья отражено в проекте капитального ремонта или реконструкции дома. Таким образом, наниматель и члены его семьи до начала работ принимают решение:
вернуться после завершения работ; следовательно, на время капитального ремонта или реконструкции они переселяются в жилое помещение маневренного фонда без расторжения договора социального найма в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции (ч. 1 ст. 88);
переселиться в другое благоустроенное жилое помещение с заключением нового и расторжением прежнего договора социального найма в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции (ч. 2 ст. 88).
В любом случае не подлежат сомнению следующие позиции: уменьшение площади жилья должно исключить возможность признания семьи нуждающейся в жилом помещении.
4. Капитальный ремонт жилого дома осуществляется в установленные сроки. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, содержится в приложении N 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Госстроем России (Постановление от 27.09.2003 N 170).
5. Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС СССР N 2 жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно быть пригодным для проживания, отвечать санитарным и техническим требованиям. Постановлением Пленума ВС РФ N 5 было предусмотрено, что при разрешении споров о выселении на время капитального ремонта необходимо выяснить, находится ли предоставляемое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта дома (п. 13).
6. Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ исключил из перечня статей, правила которых подлежат применению к договору социального найма, ст. 681 ГК РФ. Вместе с тем п. 3 этой статьи предусматривает, что переоборудование жилого дома, которое существенно изменяет условия пользования жилым помещением, не допускается без согласия нанимателя. Видимо, было бы целесообразным сохранить это правило в качестве обязательного для применения к договору социального найма, поскольку оно призвано защитить интересы нанимателя.
Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
Комментарий к статье 89
1. Комментируемая статья посвящена вопросам предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением по следующим основаниям, предусмотренным ЖК РФ:
снос дома (ст. 86);
перевод жилого помещения в нежилое (ст. 87);
признание жилого помещения непригодным для проживания (ст. 87);
существенное изменение размера жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции жилого помещения либо ликвидации жилья в результате этих работ (ст. 88).
2. В соответствии с ч. 1 ст. 89 предоставляемое жилье должно:
1) быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем в данном населенном пункте. Как было отмечено в Постановлении Пленума ВС СССР N 2, в случаях выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта (п. 15). При этом должна учитываться благоустроенность государственного и муниципального жилищных фондов. Отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого выселяется наниматель, не являются основанием для предоставления жилого помещения, имеющего благоустроенность ниже уровня благоустроенности данного населенного пункта (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ N 5);
2) быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Так, если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им должна быть предоставлена квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Следует отметить, что в ст. 89 отражены позиции ст. 96 ЖК РСФСР. Однако ст. 96 содержала отсылку к положениям ЖК РСФСР в части требований к предоставляемому жилому помещению, в том числе его размеру, а также необходимости учета интересов граждан при предоставлении жилья. Нет сомнений, что такой подход являлся правильным.
Комментируемая статья подобных положений не содержит. Вместе с тем представляется необходимым учитывать при ее применении правила ряда статей ЖК РФ, которые, к сожалению, не упомянуты в этой статье. Так, было бы неправильным игнорировать положения ст. 58 ЖК РФ, согласно которой заселение по договору социального найма одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1), и правила ч. 2 этой же статьи в отношении граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Кстати, ст. 58 не требует применять ее лишь в случае обеспечения жильем очередников (см. комментарий к ней);
3) отвечать установленным требованиям (см. комментарий к ст. 15);
4) находиться в черте данного населенного пункта.
3. Комментируемая статья решает вопросы предоставления жилого помещения (по обозначенным в ней основаниям) по договорам социального найма.
Норма предоставления жилья устанавливается по правилам ст. 50 ЖК РФ. Данная статья также не содержит указания о применении этой нормы только к очередникам.
Представляет интерес Постановление Пленума ВС СССР N 2 (в части выселения из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения), которым отмечено, что при решении вопроса о количестве предоставляемых комнат необходимо учитывать наличие в семье разнополых лиц, кроме супругов, а также состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства (п. 15).
4. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому по суду, должно быть указано в решении суда.
Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 90
1. Комментируемая статья регулирует порядок выселения нанимателя и членов его семьи, которые без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эти лица выселяются в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма; причем требования о его благоустройстве законодатель в данном случае не предусматривает. Вместе с тем предоставляемое жилье должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (см. комментарий к ст. 105).
Такому выселению предшествует расторжение договора в случае, если неуплата длится без перерыва в течение 6 месяцев. Если же она прерывается, то оснований ни к расторжению договора, ни к выселению нет (см. комментарий к ст. 83).
2. Статья 90 не содержит нормы о том, что жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением, указывается в решении суда. Вместе с тем это необходимо. В решении суда должно быть названо конкретное жилое помещение, которое предоставляется гражданину в связи с выселением.
Применяя ст. 90, суд должен определять уважительность причин неоплаты жилья и коммунальных услуг. Видимо, уважительными можно признать продолжительную болезнь, длительные задержки выплаты заработной платы и т.п.
Помимо выселения суд может применить к нанимателю положение ч. 14 ст. 155 ЖК РФ о взимании пени.
3. Выселение в подобном порядке предусматривалось и Законом об основах федеральной жилищной политики. Статьей 15.5 Закона было определено, что невнесение платы за жилое помещение в течение 6 месяцев влечет выселение нанимателя и проживающих с ним членов семьи с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм общежития. Обратим внимание, что по этому Закону выселение производилось в случае невнесения платы за жилое помещение. В настоящее время расторжение договора найма и выселение допускаются в случаях невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
4. Постановлением Пленума ВС СССР N 2 было определено, что, рассматривая дела о выселении с предоставлением другого жилого помещения, суд должен истребовать доказательства, подтверждающие пригодность его для проживания, возможность поселения в предоставляемое помещение (п. 24). Суд был также обязан согласно Постановлению Пленума ВС РФ N 5 проверить, определено ли конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемым, в решении суда.
Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
Комментарий к статье 91
1. В соответствии с комментируемой статьей наниматель и члены его семьи могут быть выселены из занимаемых жилых помещений без предоставления другого жилья в случаях, если:
1) используют жилое помещение не по назначению (в качестве подсобной площади помещения для содержания животных и проч.). Статьей 17 ЖК РФ определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан, т.е. назначение жилого помещения - проживание граждан. Часть 2 этой статьи допускает использование жилого помещения, наряду с проживанием в этом помещении, для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (см. комментарий к ст. 17);
2) систематически нарушают права и законные интересы соседей. Согласно ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан; соседей. Статья 1 ЖК РФ устанавливает, что, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Такое нарушение в данном случае может выразиться в поведении, противоречащем общепризнанным (с точки зрения морали) правилам;
3) бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение. Эта норма вытекает из обязанности соблюдать правила пользования жилым помещением, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения (см. комментарий к ст. 67). При этом в качестве условий выселения определены систематический характер таких нарушений и принятие к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными (ч. 1 ст. 91).
Постановлением Пленума ВС СССР N 2 было предусмотрено, что при рассмотрении дел, связанных с разрушением или порчей жилых помещений, суды должны исходить из положений законодательства об обязанности граждан обеспечивать сохранность жилых домов, жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию в доме и т.д.
Упомянем ст. 29 Кодекса. Законодатель не установил последствий расторжения договора социального найма по основаниям, предусмотренным данной статьей (п. 2 ч. 5). Представляется возможным классифицировать этот случай как повреждение жилья и, следовательно, применять нормы п. 2 ч. 4 ст. 83, а также ст. 91 Кодекса.