ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1705
Скачиваний: 1
--------------------------------
<1> РГ. N 214 (доп. выпуск). 2003.
Указанные Правила и нормы определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечить:
сохранность жилищного фонда всех форм собственности;
единую техническую политику в жилищной сфере, что гарантирует надлежащее содержание и ремонт жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также обустроенность придомовых территорий;
выполнение установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда (уполномоченными управляющими) и организациями, обслуживающими жилищный фонд.
2. Основные принципы и методы установления цен на услуги по содержанию и ремонту жилья, за наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги, а также правила регулирования и применения этих цен и тарифов определяются Правительством РФ.
3. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом доме соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт (см. комментарий к ст. 158).
Для нанимателей размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), его содержание и ремонт определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях - исходя из площади этих комнат) жилого помещения (см. ст. 15 и комментарий к ней).
Размер платы за наем зависит от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Федеральными законами, законами субъектов РФ могут быть предусмотрены и иные условия определения размера платы за наем.
Часть 5 комментируемой статьи необходимо рассматривать совместно с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ и ч. 1 ст. 154 ЖК РФ. Установление размера платы за наем не должно приводить к возникновению у нанимателя жилья права на субсидию. Это требование обосновано тем, что плата за наем не учитывается при расчете размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг. В соответствии с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 154 плата за наем является самостоятельным платежом и не входит в плату за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, установление платы за наем для тех граждан, которые ранее не имели права на субсидию, не приведет к изменению ситуации.
Экономическое содержание платы за наем состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма.
Следует заметить, что плата за наем определяется не величиной затрат на содержание жилого помещения, а его потребительскими качествами и отражает рыночные тенденции в стоимости жилищных услуг.
Средства, собранные в виде платы за наем жилых помещений, поступают собственнику жилого помещения и не облагаются НДС (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).
Граждане, признанные в установленном ЖК РФ порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, от платы за наем освобождаются.
4. Размер оплаты содержания и ремонта жилого помещения в многоквартирном доме определяется:
общим собранием собственников помещений, если в таком доме не созданы ТСЖ либо жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, в порядке, установленном ст. 45 - 48 ЖК РФ. Размер оплаты определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее года;
органами управления товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом данного юридического лица (см. комментарий к ст. 137);
органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ), если собственники жилья не избрали способ управления многоквартирным домом самостоятельно.
5. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает компетенцию органов местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органов государственной власти соответствующего субъекта РФ) при определении размера платы за жилое помещение для нанимателей, а также для собственников, которые избрали способ управления многоквартирным домом самостоятельно.
6. Часть 6 ст. 156 определяет компетенцию в данной сфере собственников жилья специализированного жилищного фонда. Порядок определения размера платы за жилое помещение для многоквартирного дома, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (см. ст. 163 и комментарий к ней).
7. Часть 10 комментируемой статьи предусматривает компетенцию Правительства РФ по определению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае, когда жилищно-коммунальные услуги не соответствуют установленному качеству и (или) оказываются с перерывами сверх установленной продолжительности.
Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги
Комментарий к статье 157
1. Комментируемая статья вводит диспозитивную норму, в соответствии с которой собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилья оплачивают коммунальные услуги согласно показаниям приборов учета, а при их отсутствии - по нормативам потребления коммунальных услуг.
Нормативы потребления коммунальных услуг утверждаются органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ).
Размер платы за коммунальные услуги определяется как произведение соответствующих тарифов на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета.
В случае отсутствия приборов учета тарифы на услуги умножаются на соответствующие этим коммунальным услугам нормативы потребления.
2. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ) в порядке, определенном федеральными законами.
Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 22. Ст. 2338.
Оплата гражданами жилья и коммунальных услуг регулируется Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 158
1. Комментируемая статья отражает особенности определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в части оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Капитальный ремонт проводится для восстановления исправности и эксплуатационных показателей, а при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества в многоквартирном доме.
Для собственника помещения в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилья включает: оплату услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в таком доме. Оплата осуществляется соразмерно его доле в праве общей собственности на это имущество.
Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома определяются под конкретные объемы работ, которые необходимо будет выполнить за определенный промежуток времени. Управляющая организация многоквартирного дома определяет необходимый объем работ, стоимость предстоящих затрат, а также период, в течение которого необходимо капитализировать средства собственников помещений, а также возможного подрядчика. Исходя из этих данных, управляющая организация рассчитывает размер платы для каждого собственника и выходит с этими предложениями на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация в обязательном порядке проинформирует их о последствиях непринятия такого решения.
2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества входят в плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая согласно ст. 155 ЖК РФ перечисляется либо в управляющую организацию, либо напрямую организациям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги (при непосредственном управлении многоквартирным домом, осуществляемом собственниками помещений, ТСЖ или жилищным кооперативом, см. комментарий к ст. 161). Опыт показывает, что управляющие организации часто используют средства, предназначенные для капитального ремонта, не по назначению. Поэтому для капитализации средств собственников помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта необходимо предусмотреть возможность вывода этих средств из-под управляющих организаций.
Капитальный ремонт многоквартирного дома может быть проведен путем привлечения инвестиций. Например, инвестор за счет собственных средств делает выборочный капитальный ремонт, а возмещение его затрат производится ежемесячно собственниками помещений в течение определенного периода времени.
3. Решение общего собрания собственников помещений об установлении размеров оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома обязательно для всех собственников помещений в этом доме. Обязанность по оплате таких расходов появляется у них с момента возникновения права собственности на эти помещения. При переходе права собственности к новому лицу переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт. В связи с этим покупатель должен быть заинтересован в информации относительно принятых общим собранием собственников решений о планируемых отчислениях на капитальный ремонт либо сведений о невыполненных обязательствах продавца жилого помещения. Причем эту информацию необходимо получить от управляющей организации в письменной форме.
Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг
Комментарий к статьям 159, 160
1. В связи с принятием государственной программы перехода к полной оплате населением жилищно-коммунальных услуг был разработан механизм предоставления субсидий. Оплата жилья и коммунальных услуг устанавливалась в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, с одновременным принятием мер социальной защиты граждан. Переход на полную оплату населением стоимости жилищно-коммунальных услуг проводился без увеличения в составе такого платежа (в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг) доли собственных расходов граждан, за исключением семей с высокими доходами.
Субсидии предоставлялись гражданам в безналичной форме в виде уменьшения их платежа за жилье и коммунальные услуги. Таким образом, граждане, имеющие основания для получения субсидий, были вправе их получить, но не могли распоряжаться этими средствами в силу безналичной формы их предоставления. Между тем в ряде муниципальных образований субсидии выдавались наличными, что объясняется отсутствием в некоторых населенных пунктах кредитных организаций.
2. ЖК РФ сохраняет механизм предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг с незначительными изменениями. В соответствии со ст. 159 субсидии предоставляются гражданам, чьи расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают максимально допустимую долю таких расходов в совокупном доходе семьи. При этом расходы граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг рассчитываются исходя из региональных стандартов:
нормативной площади жилого помещения;
стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Семьям со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
Следует заметить, что субсидии определяются не от фактически начисленной получателю субсидий платы, а исходя из размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Субсидии предоставляются гражданам с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей (см. комментарии к ст. 31, 69).
В соответствии с ч. 2 ст. 159 право на получение таких субсидий имеют:
1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. На поднанимателей и временных жильцов данная норма не распространяется, так как они не приобретают самостоятельного права пользования жилыми помещениями;
2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда. Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
3) члены жилищных кооперативов (ЖСК, ЖК), не полностью выплатившие паевой взнос за жилое помещение;
4) собственники жилых помещений, в том числе члены жилищного кооператива (ЖСК, ЖК), полностью выплатившие паевой взнос.
Таким образом, Жилищный кодекс РФ расширяет перечень лиц, имеющих право на предоставление субсидий, по сравнению с ранее действующим законодательством.
3. Для расчета размера субсидий субъекты РФ устанавливают следующие региональные стандарты:
нормативная площадь жилого помещения - размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которого осуществляется предоставление субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг;
стоимость жилищно-коммунальных услуг. Устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании;
максимально допустимая доля расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.