ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1102
Скачиваний: 1
│собственники в установленный │о его сносе или реконструкции в│
│срок не осуществили снос указан-│разумный срок. В случае, если │
│ного дома, земельный участок, на│данные собственники в установ- │
│котором расположен указанный │ленный срок не осуществили снос│
│дом, подлежит изъятию для муни- │или реконструкцию указанного │
│ципальных нужд и соответственно │дома, земельный участок, на │
│подлежит изъятию каждое жилое │котором расположен указанный │
│помещение в указанном доме, за │дом, подлежит изъятию для муни-│
│исключением жилых помещений, │ципальных нужд и соответственно│
│принадлежащих на праве собствен-│подлежит изъятию каждое жилое │
│ности муниципальному образова- │помещение в указанном доме, за │
│нию, в порядке, предусмотренном │исключением жилых помещений, │
│частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей │принадлежащих на праве собст- │
│статьи │венности муниципальному образо-│
│ │ванию, в порядке, предусмотрен-│
│ │ном частями 1 - 3, 5 - 9 │
│ │настоящей статьи │
└────────────────────────────────┴───────────────────────────────┘
Внесенные в текст п. 10 дополнения расширяют сферу действия правовой нормы, установленной этим пунктом. Если до 1 января 2007 г. она распространялась на жилые многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, то с 1 января 2007 г. она распространяется на аварийные дома, подлежащие сносу или реконструкции.
В остальном правоотношения по поводу аварийного многоквартирного дома регулируются по-прежнему. Так, орган, признавший в установленном Правительством России порядке многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, вправе потребовать от всех собственников помещений в таком доме осуществить его снос или реконструкцию в разумный срок. Конкретный срок сноса или реконструкции при этом определяется указанным органом исходя из реальных условий и характеристик дома. Разумность такого срока определяется исходя из времени, достаточного для осуществления указанных действий. Соответственно, если орган в своем решении устанавливает для сноса или реконструкции аварийного многоквартирного дома объективно недостаточный срок, то собственники помещений вправе обжаловать решение данного органа в вышестоящий орган или в суд, мотивируя это несоответствием установленного срока требованиям разумности, закрепленным в комментируемой статье.
Итак, из комментируемого пункта следует, что признание многоквартирного дома аварийным порождает обязанность собственников жилых помещений осуществить снос или реконструкцию такого дома за счет собственных средств.
На практике данная норма означает следующее. Предположим, существует многоквартирный жилой дом, находящийся в плохом техническом состоянии. Абсолютное большинство жилых помещений в нем принадлежит на праве собственности физическим лицам - жильцам. В результате признания этого дома аварийным соответствующий орган вправе потребовать от жильцов произвести его снос или реконструкцию за счет их собственных средств. Стоимость сноса или реконструкции жилого дома наверняка превышает финансовые возможности даже самых состоятельных жильцов многоквартирного дома. Следовательно, финансовая возможность снести или хотя бы реконструировать жилой дом за счет средств жильцов сомнительна. В этом случае орган в установленном порядке вправе осуществить изъятие земельного участка, на котором стоит данный дом, и каждого жилого помещения в нем. Хотя изъятие и осуществляется на возмездной основе, но при этом создается почва для злоупотреблений с целью освобождения земельных участков, стоимость которых в отдельных регионах нашей страны доходит до немыслимых размеров.
Важно знать, что до 1 января 2007 г. в комментируемом пункте шла речь только об обязанности собственников осуществить снос аварийного дома, но с внесением в текст пункта указанных выше изменений, появился и другой вариант - реконструкция.
Порядок признания многоквартирных жилых домов аварийными установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.
В данном Положении определено, что многоквартирный жилой дом признается аварийным по решению специальной комиссии, которая создается:
федеральным органом исполнительной власти - в отношении жилых домов федерального жилищного фонда;
органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации - в отношении жилых домов жилищного фонда субъектов Российской Федерации;
органом местного самоуправления - в отношении жилых домов муниципального жилищного фонда.
Данная комиссия проводит оценку технического состояния многоквартирного дома, руководствуясь критериями, установленными в указанном Положении.
Если техническое состояние дома отвечает необходимым критериям аварийности, то комиссия принимает решение о признании его таковым.
До этого момента нормы новой редакции комментируемого пункта и указанного Положения совпадают. Далее же возникает коллизия.
Согласно п. 47 рассматриваемого Положения комиссия может принять в отношении многоквартирного жилого дома два варианта решения в зависимости от технического состояния дома:
решение о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Нужно обратить внимание, что в п. 47 Положения комиссия принимает решение о реконструкции жилого дома до момента признания его аварийным. Если же дом признан аварийным, то строение подлежит обязательному сносу.
Обновленная же редакция п. 10 ст. 32 ЖК РФ говорит о том, что у аварийного многоквартирного дома две возможных судьбы - снос или реконструкция. Причем и то и другое необходимо сделать собственникам жилых помещений за свой счет. В противном случае каждое жилое помещение будет изъято для муниципальных нужд в установленном порядке.
Следовательно, в настоящее время действующее Положение о признании многоквартирных домов аварийными противоречит нормам п. 10 ст. 32 ЖК РФ.
Вероятно, в ближайшее время следует ожидать внесения изменений в указанное Положение с целью приведения его в соответствие с ЖК РФ.
Учитывая, что ЖК имеет большую юридическую силу, чем постановление Правительства, вплоть до внесения изменений в последнее, необходимо руководствоваться нормой ЖК.
Это фактически означает, что признание многоквартирного дома аварийным в установленном порядке предоставляет органу государственной власти или местного самоуправления, принявшему такое решение, право требовать от собственников жилых помещений либо сноса, либо реконструкции данного дома.
Ранее уже упоминалось, что последствиями невыполнения собственниками жилых помещений требования о сносе или реконструкции аварийного дома является изъятие земельного участка, на котором он находится, и каждого жилого помещения в нем для муниципальных нужд. Земельный участок в этом случае изымается по правилам, предусмотренным ст. 279 ГК РФ. Изъятие жилых помещений является вторичным по отношению к изъятию земельного участка, т.е. помещения изымаются постольку, поскольку изымается земельный участок. Поэтому изъятие жилых помещений в аварийном многоквартирном доме осуществляется в соответствии с пунктами 1 - 3, 5 - 9 комментируемой статьи, которые содержат общие правила для возмездного изъятия жилых помещений в домах, участки под которыми изымаются для муниципальных нужд, независимо от оснований такого изъятия.
Следует добавить, что порядок изъятия жилых помещений, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ, по своему содержанию в принципе аналогичен порядку изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренному ст. 279 ГК РФ. Это обусловлено неразрывной связью жилых помещений и земельных участков, на которых они располагаются, а также признанием и земли, и жилых помещений недвижимым имуществом.
Упомянутым Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ комментируемая статья дополнена двумя новыми пунктами - 11 и 12.
Пункт 11 комментируемой статьи регулирует вопросы определения судьбы аварийных многоквартирных домов, расположенных на территориях, в отношении которых приняты решения о развитии застроенных территорий.
Что понимается под развитием застроенных территорий?
Во-первых, следует указать, что институт развития застроенных территорий относится к градостроительной отрасли. В жилищном законодательстве отражаются лишь необходимые механизмы для практического применения данного института.
Во-вторых, нормы, определяющие понятие и принципы развития застроенных территорий, содержатся в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (РГ. 2004. 30 декабря. N 290). Эти нормы являются новеллами градостроительного права, поскольку введены в Градостроительный кодекс уже упомянутым Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ одновременно с изменениями в ЖК РФ и другие нормативные акты.
С принятием данного Закона в Градостроительный кодекс Российской Федерации введены статьи 46.1, 46.2 и 46.3, определяющие порядок принятия решений о развитии застроенной территории, заключения договоров о развитии и проведения аукционов на право заключения таких договоров. Перечисленные нормы введены в действие с 1 января 2007 г.
Градостроительный кодекс, даже с учетом внесенных дополнений, не содержит общего правового определения института развития застроенных территорий, поэтому его придется вырабатывать в рамках науки градостроительного права.
С точки зрения жилищного законодательства очень важно выработать универсальное понятие развития застроенных территорий, так как этот институт самым непосредственным образом затрагивает права и законные интересы собственников и других владельцев жилых помещений.
Кроме того, гражданам, даже не связанным с научной и практической юриспруденцией, важно знать, кем, в каком порядке, на каких основаниях происходит развитие застроенных территорий и каковы основания для практической реализации данного института.
Поэтому целесообразно будет в рамках рассмотрения жилищно-правовых последствий принятия решения о развитии застроенных территорий предпринять небольшой экскурс в градостроительное право и определить характерные черты названного института.
Прежде всего предложим вариант правового определения (дефиниции) развития застроенных территорий.
Развитие застроенных территорий - комплекс организационных, правовых и строительных и связанных с ними мероприятий, проводимых в границах одного элемента планировочной структуры населенного пункта (квартала, микрорайона и т.д.), направленных на повышение экономической и социальной эффективности, а также безопасности использования территории, отведенной под жилищное строительство.
Примечание: приведенное определение выработано автором на основании анализа норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежит научному применению и не может рассматриваться при решении вопросов о наличии либо отсутствии прав и обязанностей субъектов градостроительных и жилищных отношений.
Иными словами, развитие застроенных территорий предполагает привлечение инвесторов и подрядчиков для реконструкции или сноса уже имеющихся капитальных строений, не отвечающих требованиям безопасности, социальной и экономической эффективности, и возведение новых капитальных строений.
Важно понимать, что решение о развитии может быть принято только в отношении территорий, на которых расположены:
многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
капитальные строения, не соответствующие по своим характеристикам градостроительному регламенту.
Таким образом, решение о развитии может быть принято только в отношении отдельной территории населенного пункта, на которой имеются аварийные, подлежащие сносу или реконструкции многоквартирные дома, а также капитальные строения (например, коммуникационного назначения), не соответствующие требованиям строительных регламентов.
Существенным следствием из этого является то, что решение о развитии не может быть принято:
в отношении территории, на которой исключительно расположены соответствующие градостроительным нормам и требованиям, не аварийные многоквартирные дома и другие строения;
в отношении территории, на которой помимо аварийных расположены многоквартирные дома и капитальные строения, полностью отвечающие градостроительным нормам и требованиям, находящиеся в пригодном для эксплуатации состоянии.
Эти следствия подтверждаются пунктом 5 ст. 46.1 Градостроительного кодекса, в соответствии с которым на территории, в отношении которой принимается решение о развитии, не могут находиться объекты капитального строительства, за исключением перечисленных выше.
Следовательно, собственники жилых помещений и жильцы многоквартирных домов, не признанных аварийными, не столкнутся с последствиями принятия решения о развитии застроенной территории.
Наконец, укажем, что решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе как самого органа, так и органов государственной власти субъекта Российской Федерации, юридических или физических лиц. Процесс развития осуществляется на основании договора с органом местного самоуправления.
Таковы общие черты института развития застроенных территорий, увидевшего свет, напомним, в конце 2006 г.
В наступившем 2007 г. этот институт является уже правовой реальностью и создает, помимо прочих, определенные последствия и в сфере жилищных отношений.
Именно о таких последствиях идет речь в п. 11 комментируемой статьи. Так, если аварийный многоквартирный дом расположен на территории, в отношении которой в соответствии с нормами Градостроительного кодекса принято решение о развитии, то орган, признавший дом аварийным, вправе потребовать от собственников жилых помещений в шестимесячный срок подать заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию данного дома.
Необходимо указать, что требование к собственникам предъявляет орган, признавший многоквартирный дом аварийным, а не орган, принявший решение о развитии застроенной территории.
Кроме того, в п. 10 комментируемой статьи законодатель установил разумный срок для выполнения собственниками требования о сносе или реконструкции. Конкретные же временные рамки определялись исходя из потребностей органом, требующим сноса или реконструкции. В пункте 11 законодатель пошел по другому пути и установил минимальный предельный срок для выполнения собственниками требований - шесть месяцев. Изменение данного срока в меньшую сторону запрещено. Такое различие очевидно: в первом случае устанавливается срок для осуществления непосредственно сноса или реконструкции многоквартирного дома. Во втором случае - для подачи заявления о выдаче разрешения на проведение строительства, реконструкции или сноса. Разница между этими двумя процессами весьма существенна.