ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1113
Скачиваний: 1
Очевидно, что снос многоквартирного дома в этом случае не предполагает сохранения прав на земельный участок, поскольку его изъятие влечет переход права собственности к органам местного самоуправления.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Комментарий к статье 37
Комментируемая статья регулирует порядок определения размера долей в праве общей собственности на общее имущество владельцев помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ размер доли собственника помещения в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционален общей площади жилого помещения, находящегося в его собственности. Например, общая площадь жилого помещения составляет 70 квадратных метров, или 0,7% от общей площади всех жилых помещений в многоквартирном доме. Следовательно, собственник этого жилого помещения имеет долю 0,7% в общем имуществе многоквартирного дома. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что доля собственника жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение. Иначе говоря, отчуждение жилого помещения, например, в виде его продажи, дарения, обмена и т.д. влечет переход доли в праве общей собственности на общее имущество к приобретателю жилого помещения (новому собственнику). Законодатель установил в п. 3 ст. 37 ЖК РФ, что размер доли в праве общей собственности на общее имущество нового собственника жилого помещения всегда равен размеру доли предыдущего собственника жилого помещения. Пункт 4 данной статьи содержит запреты на отдельные полномочия собственников жилых помещений в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, собственники не вправе:
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.
Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
Комментарий к статье 38
Законодатель в п. 1 ст. 38 ЖК РФ дополнительно установил, что к приобретателю жилого помещения в многоквартирном доме автоматически переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, пропорциональная площади приобретенного помещения. Если в договоре, на основании которого происходит переход права собственности на жилое помещение, содержится условие, в соответствии с которым к приобретателю этого помещения не переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, то в силу п. 2 ст. 38 ЖК РФ такое условие является ничтожным и не подлежит применению.
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Комментарий к статье 39
Данная статья определяет порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме. Содержание общего имущества осуществляется за счет средств собственников жилых помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 39 ЖК РФ). Доля обязательных расходов собственника на содержание общего имущества согласно п. 2 ст. 39 пропорциональна его доле в праве общей собственности на это имущество. Собственник вправе производить и большие расходы на содержание общего имущества. Порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, правила его эксплуатации согласно п. 3 комментируемой статьи определяются постановлением Правительства Российской Федерации.
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 40
Статья 40 ЖК РФ регулирует вопросы изменения границ жилых помещений в многоквартирном жилом доме. В пункте 1 комментируемой статьи законодатель предоставил собственнику помещения возможность объединить это помещение с прилегающим к нему помещением, при условии его приобретения в собственность. Объединение двух смежных помещений, находящихся в собственности одного собственника, должно производиться в порядке перепланировки, условия которой регулируются гл. 4 ЖК РФ (см. комментарий). Границы между смежными помещениями, находящимися в собственности одного лица, могут быть конструктивно изменены, либо такие помещения могут быть разделены на два или более жилых помещения. При этом согласия других собственников жилых помещений в многоквартирном доме по общему правилу не требуется. Согласие других собственников будет необходимо, если изменение границ или другая перепланировка смежных жилых помещений повлекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество. Согласно п. 2 ст. 40 ЖК РФ реконструкция, переустройство или перепланировка смежных жилых помещений, которая не может быть осуществлена без присоединения к жилым помещениям части общего имущества в многоквартирном доме, допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в этом доме.
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
Комментарий к статье 41
Статья 41 ЖК РФ посвящена праву собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Под общим имуществом в коммунальной квартире законодатель понимает такое имущество, которое предназначено для обслуживания более одной комнаты. К общему имуществу в коммунальной квартире, например, относятся коридоры, санузлы, кухни и т.д. Согласно п. 1 комментируемой статьи собственники комнат в коммунальной квартире владеют таким общим имуществом на праве общей долевой собственности. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире допускается только с согласия всех собственников комнат. При этом изменение размера осуществляется в виде переустройства или перепланировки в порядке, предусмотренном гл. 4 ЖК РФ.
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Комментарий к статье 42
Порядок определения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ. Согласно п. 1 доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире, пропорциональна величине общей площади этой комнаты. Пункт 2 комментируемой статьи установил алгоритм определения размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна сумме размеров:
общей площади комнаты в коммунальной квартире;
площади общего имущества в коммунальной квартире, определенной согласно п. 1 комментируемой статьи.
Согласно п. 3 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире аналогична доле в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и следует судьбе права собственности на комнату в такой коммунальной квартире. Следовательно, при отчуждении комнаты другому лицу к нему переходит и указанная доля. При этом, согласно п. 4 комментируемой статьи, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, принадлежащая прежнему собственнику комнаты, всегда равна доле, принадлежащей новому собственнику. Пункт 5 ст. 42 ЖК РФ содержит ряд запретов, установленных законодателем в отношении доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Эти запреты практически аналогичны запретам, установленным в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, собственники комнат в коммунальной квартире не вправе:
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире;
отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащую им комнату.
Пункт 6 комментируемой статьи установил преимущественное право покупки собственниками комнат в коммунальной квартире комнаты, продаваемой одним из собственников. Порядок осуществления этого преимущественного права регулируется ГК РФ. В данном случае следует руководствоваться ст. 250 ГК РФ, устанавливающей преимущественное право покупки доли в праве общей собственности другими собственниками.
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
Комментарий к статье 43
Порядок содержания собственниками комнат в коммунальной квартире общего имущества в такой квартире установлен ст. 43 ЖК РФ. По аналогии с содержанием общего имущества в многоквартирном доме общее имущество в коммунальной квартире содержится за счет средств всех собственников комнат. Размер доли обязательных расходов каждого собственника на содержание общего имущества в коммунальной квартире, согласно п. 2 комментируемой статьи, пропорционален величине его доли в праве общей собственности на такое имущество. Очевидно, что каждый отдельный собственник вправе внести большую, чем обязательная, долю расходов на содержание общего имущества.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 44
Комментируемая статья определяет статус и компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Так, согласно п. 1 данной статьи общее собрание собственников помещений имеет статус органа управления многоквартирным домом. При этом, согласно п. 2, к его компетенции законодатель отнес решение следующих вопросов:
принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме третьим лицам;
выбор способа управления многоквартирным домом (например, организация товарищества собственников жилья);
другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 45
Согласно п. 1 ст. 45 ЖК РФ на собственников помещений в многоквартирном доме законодателем возложена обязанность ежегодно проводить годовое собрание.
При этом срок, порядок проведения и иные существенные условия, в том числе порядок уведомления о принятых решениях, устанавливаются непосредственно самим собранием собственников.
Собрания собственников, которые проводятся помимо годовых, являются внеочередными. Внеочередные собрания могут созываться по инициативе любого из собственников. Для созыва внеочередного собрания собственников достаточно инициативы хотя бы одного из них.
Пункт 3 комментируемой статьи определил кворум, необходимый для признания собрания собственников правомочным. Кворум имеется, если в собрании приняли участие собственники помещений лично или их представители, обладающие в целом не менее 50% голосов от общего числа голосов (иными словами, от общего числа собственников).
Если для проведения годового собрания собственников кворум не достигнут, то возникает необходимость проведения повторного собрания собственников для решения вопросов, включенных в повестку дня годового собрания.
Согласно п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, выступивший с инициативой созыва внеочередного собрания собственников, обязан уведомить всех остальных собственников о проведении собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Законодатель предусмотрел несколько возможных способов уведомления собственников о предстоящем собрании:
посредством заказного почтового отправления;
посредством вручения сообщения каждому собственнику под роспись;
посредством размещения сообщения в доступном для всех собственников помещении многоквартирного дома;
иным доступным способом.
Конкретный способ уведомления собственников о предстоящем собрании должен быть определен самим собранием собственников при решении организационных вопросов деятельности собрания. Если собрание не определило способ направления сообщений, то они должны направляться заказным почтовым отправлением.
Независимо от способа направления сообщение о предстоящем собрании собственников, согласно п. 5 комментируемой статьи, должно содержать следующую информацию:
сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);
указание даты, места, времени проведения собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, даты окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и места или адреса, куда должны передаваться такие решения;
повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 46
Комментируемая статья регулирует порядок принятия решений по вопросам, вынесенным на повестку дня собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 46 для принятия решений на собрании собственников помещений необходимо, чтобы за них по общему правилу проголосовало большинство собственников, принимающих участие в собрании. При этом законодатель установил и ряд вопросов, для принятия решений по которым необходимо квалифицированное большинство в две трети голосов собственников, принимающих участие в собрании. Решения по вопросам, предусмотренным подп. 1 - 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, должны приниматься именно большинством в две трети голосов.
Решения, принятые на собрании собственников помещений, заносятся в протоколы собрания. Порядок ведения протоколов определяется непосредственно собранием собственников.
В пункте 2 комментируемой статьи законодатель запретил собранию собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения, не включенные в повестку дня собрания заблаговременно в установленном порядке. Более того, собрание собственников не вправе изменять повестку дня в процессе проведения собрания.
Пункт 3 ст. 46 установил порядок ознакомления собственников помещений с итогами проведенного собрания и результатами голосования по вопросам повестки дня. Так, указанная информация размещается в помещении, доступном для всех собственников в многоквартирном доме, не позднее, чем через десять дней после проведения собрания.