ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2059
Скачиваний: 1
Комментарий к статье 34
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.
Одним из оснований, по которому собственник жилого помещения вправе предоставить гражданину во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, является договор пожизненного содержания с иждивением.
В соответствии со статьей 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним.
Собственник жилого помещения обязан обеспечить получателя ренты жилищем, он вправе предоставить в пользование получателя ренты как жилое помещение, полученное по договору пожизненного содержания с иждивением, так и иное жилое помещение также по праву пользования. Если получатель ренты проживает в жилом помещении собственника на основании договора пожизненного содержания с иждивением, то пользуется помещением наравне с собственником. Если получатель ренты является дееспособным гражданином, то он осуществляет право пользования и несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из права пользования жилым помещением, а также на условиях, предусмотренных статьей 33 настоящего Кодекса (смотрите комментарий к ч. 3 ст. 31, ст. 33 настоящего Кодекса), если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.
Плательщик ренты - собственник жилого помещения вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору, получает содержание с иждивением.
Срок договора пожизненного содержания с иждивением, а значит, и срок пользования жилым помещением получателем ренты определяется его временем жизни.
Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
Комментарий к статье 35
1. Право пользования жилым помещением гражданином, не являющимся собственником этого жилого помещения, может возникнуть на основании договора (найма, безвозмездного пользования, пожизненного содержания с иждивением и др.), завещательного отказа и на других законных основаниях.
Прекращение права пользования жилым помещением возможно:
- в случае истечения срока пользования, установленного в соглашении между собственником жилого помещения и пользователем;
- при переходе права собственности на занимаемое жилое помещение в случаях, когда это установлено законом;
- до истечения срока пользования жилым помещением, установленного соглашением между собственником и пользователем жилого помещения, на основании решения суда в случае нарушения порядка пользования жилым помещением, когда такие случаи прекращения права пользования предусмотрены действующим законодательством;
- в случае прекращения семейных отношений в установленном законом порядке, когда такие случаи предусмотрены законом;
- по иным предусмотренным законом основаниям.
В случае прекращения права пользования жилым помещением у гражданина по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить занимаемое жилое помещение.
Если такой гражданин отказывается добровольно освободить жилое помещение в установленный собственником жилого помещения срок, то такой гражданин может быть выселен в принудительном порядке только на основании решения суда.
При этом подает в суд исковое требование о выселении собственник жилого помещения. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора.
Решение суда о выселении приводится в исполнение после вступления его в законную силу (ст. 210 ГПК РФ). Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на кассационное обжалование (кассационная жалоба может быть подана в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме), если она не была обжалована (ГПК РФ).
Следить за исполнением вступившего в законную силу решения суда гражданином, подлежащим выселению, будет судебный пристав-исполнитель.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно. Судебный пристав-исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.
Выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещения выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.
Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества гражданина с возложением на него понесенных расходов. Хранение указанного имущества осуществляется в срок, не превышающий трех лет, по истечении которого находящееся на хранении имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества гражданина направляются в федеральный бюджет.
Исполнение исполнительного документа о выселении гражданина оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.
2. Часть 2 настоящей статьи предусматривает основание для выселения лиц, пользующихся жилым помещением на основании решения суда (в соответствии с ч. 4 ст. 31 настоящего Кодекса; смотрите комментарий к ней), на основании завещательного отказа (ст. 33 настоящее Кодекса; смотрите комментарий к ней).
Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, или систематически нарушает права и законные интересы соседей, или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (смотрите комментарий к ст. 17, ч. 4 ст. 30 настоящего Кодекса), собственник вправе предупредить его. Если его действия влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник вправе назначить разумный срок для ремонта. Если гражданин продолжает указанные нарушения и (или) не проведет необходимый ремонт, собственник жилого помещения может потребовать выселения такого гражданина в судебном порядке (смотрите комментарий ч. 1 настоящей статьи).
Таким образом, для того, чтобы выселить указанных (в ч. 2 настоящей статьи) лиц, собственник должен пройти практически три этапа (или два): сначала предупредить пользователя его жилого помещения, затем, возможно, и назначить срок для необходимого ремонта (может и не потребоваться), а потом только обратиться в суд.
Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 36
1. В соответствии с ГК РФ (ст. 244) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество, доля каждого из собственников в праве собственности которой определена, является долевой собственностью.
Настоящая статья ЖК РФ определяет, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. Приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности в соответствии с настоящей статьей на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, далее ЖК РФ перечисляет общие части дома более конкретно, указывая их в числе прочего.
Помимо непосредственных частей самого многоквартирного дома комментируемая статья включает общую долевую собственность собственников помещений этого дома, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В частности, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 года N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.
Во Вводном законе, согласно которому внесены изменения в ЗК РФ, описан порядок формирования земельного участка и передачи его бесплатно в общую долевую собственность. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
При формировании земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, с целью передачи в состав общего имущества многоквартирного дома производится разработка проекта границ земельных участков, на которых находятся ближайшие многоквартирные дома. Эти проекты прилагаются к решению о передаче земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома.
Орган местного самоуправления информирует граждан, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в связи с формированием земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, и разработкой проекта границ земельных участков, на которых находятся ближайшие многоквартирные дома.
Решение о предоставлении земельного участка в существующей застройке или об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд.
В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предоставлении земельного участка в существующей застройке или об отказе в предоставлении земельного участка суд в своем решении вправе обязать исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.
В соответствии с ФЗ РФ "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ (утратил силу в соответствии с Вводным законом с 1 марта 2005 года) кондоминиум (общее имущество собственников) представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Таким образом, для характеристики понятия "многоквартирный дом" следует исходить из того, что многоквартирный дом - это вид жилого дома, специфическим признаком которого, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - жилых помещений, нежилых помещений, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, других частей этого комплекса (общее имущество), находящихся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением.
2. Участники общей собственности многоквартирного дома - собственники помещений этого дома по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, владеют, то есть фактически обладают общим имуществом (непосредственно воздействуют на него), пользуются, то есть потребляют имущество в зависимости от его назначения по соглашению всех собственников, а в случае его отсутствия в порядке, установленном судом по иску любого из собственников, объектами общего пользования в многоквартирном доме, но вправе распоряжаться ими только в пределах, установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством.