ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2055
Скачиваний: 1
Ограничениями (обременениями) права собственности являются:
- определенный срок (с момента государственной регистрации решения об изъятии до заключения соглашения или принятия судом решения о выкупе) обладания правом собственности на изымаемое жилое помещение, по истечении которого право собственности прекращается;
- к тому же собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Чрезмерные и излишние затраты, понесенные собственником, например, при осуществлении перепланировки жилого помещения, при определении выкупной цены жилого помещения возмещаться ему не будут.
6. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
Выкуп жилого помещения, изымаемого у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором оно располагается, для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем соглашения между собственником такого жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления в зависимости от того, кому понадобилась земля. Хотя ЖК РФ помимо собственника жилого помещения не указывает вторую сторону сделки, это может быть орган, осуществляющий от имени Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на изымаемую землю, поскольку при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную, региональную либо в муниципальную собственность.
В соответствии с ГК РФ (ст. 432) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями являются:
1) условия о предмете договора (по соглашению, указанному в настоящей статье, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование обязуются уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение, а собственник такого жилого помещения - соответственно принять плату за него);
2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Настоящая статья называет такие существенные условия названного соглашения, как:
- выкупная цена жилого помещения;
- сроки выкупа жилого помещения;
- другие условия выкупа жилого помещения;
3) а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Требования к форме соглашения о выкупе жилого помещения прямо не указаны настоящим Кодексом, поэтому к такому договору применяются общие правила гражданского законодательства, в соответствии с которыми указанное соглашение может быть заключено в простой письменной форме (ст. ст. 124, 161 ГК РФ).
7. В выкупную землю включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все иные убытки, включая упущенную выгоду.
К названным статьей убыткам относят убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи:
- с изъятием жилого помещения;
- с изменением места проживания;
- с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если собственник платит по договору найма, к примеру), при условии если собственник не остался проживать в изымаемом жилом помещении до приобретения нового жилья (что должно быть отражено в соглашении о выкупе помещения);
- с переездом (к примеру, транспортные расходы);
- с поиском другого жилого помещения (собственник может нанять риелтора) для приобретения права собственности на него;
- с оформлением права собственности на другое жилое помещение;
- с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.
В состав убытков, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, может включаться упущенная выгода, то есть те доходы, которые он должен был получить, но не получил в связи с изъятием жилого помещения. К ним относятся в первую очередь арендная плата, плата за передачу жилого помещения по договору найма, а также другие. К указанным убыткам могут быть отнесены также убытки арендатора либо нанимателя, которые им должен возместить собственник жилого помещения.
Перечень убытков довольно-таки широк, кроме того, он не является исчерпывающим, что позволяет собственнику потребовать включить в выкупную цену и другие понесенные им расходы в связи с изъятием жилого помещения.
К примеру, если речь идет о собственнике приватизированной квартиры в доме, который должны были отремонтировать много лет назад, но этого не сделали, есть смысл включить в виде убытков стоимость непроизведенного капитального ремонта дома. Эти обязательства еще в течение двух лет с государства не снимаются. Закон о приватизации прекращает свое действие 1 января 2007 года. Так что за бывшим наймодателем по-прежнему сохраняется эта обязанность, а если он ее не выполняет, то есть повод включить эти расходы в выкупную цену, потому что квартира стоила бы дороже, если бы дом был отремонтирован.
8. Собственнику изымаемого жилого помещения может быть предоставлено другое жилое помещение по соглашению с ним. При этом стоимость нового жилого помещения учитывается при определении выкупной цены. Если стоимость нового жилого помещения будет выше стоимости изымаемого жилого помещения, собственнику должно быть предоставлено право либо доплатить недостающую сумму, либо зачесть ее при определении убытков. Если рыночная стоимость изымаемого жилого помещения равна рыночной стоимости нового жилого помещения, то возмещению подлежат лишь убытки, связанные с изъятием жилого помещения. Если же стоимость нового жилого помещения ниже, то наряду с убытками собственнику подлежит также выплатить разницу в стоимости помещений.
Новое жилое помещение может быть предоставлено собственнику взамен изъятого при наличии свободных жилых помещений в данной местности.
9. В случае отсутствия соглашения между собственником жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления о выкупе жилого помещения вопрос передается на разрешение суда по иску органа государственной власти или органа местного самоуправления о выкупе жилого помещения.
Настоящая статья гарантирует собственнику право судебной защиты при изъятии его жилого помещения. При этом собственник жилого помещения может быть не согласен либо с самим фактом изъятия его жилого помещения, либо, будучи согласен с лишением его жилого помещения, возражать против условий такого изъятия: размера выкупной цены, условий ее выплаты, отказа в предоставлении нового жилого помещения взамен изымаемого. Суд может проверить обоснованность принятого решения об изъятии жилого помещения, соразмерность выкупной цены и прочее.
ЖК РФ устанавливает срок для обращения в суд органом государственной власти или органом местного самоуправления - два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятии решения об изъятии его помещения.
10. Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу - основание для органа, который принял такое решение, предъявить собственникам помещений требования о сносе дома в разумный срок. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме должны снести такой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в разумный срок за свой счет в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок пока не установлен.
Если собственники таких жилых помещений не выполняют предъявленные требования о сносе дома, их жилые помещения подлежат изъятию путем выкупа в порядке, установленном настоящей статьей, за исключением положений части 4 настоящей статьи. Настоящая статья дает право органу местного самоуправления выкупить такие помещения в любое время после принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для муниципальных нужд. При наличии в аварийном доме муниципальных жилых помещений такие помещения не подлежат изъятию.
Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
Комментарий к статье 33
1. Настоящая статья устанавливает еще одну возможность для проживания в жилом помещении собственника определенным лицам на правах пользования таким жилым помещением - по завещательному отказу.
В соответствии со статьей 1137 ГК РФ завещательный отказ - это возложение на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучатель), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Предметом завещательного отказа могут быть: передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное.
В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его определенной частью.
Из настоящей статьи следует, что гражданин, которому предоставлено право пользования жилым помещением по завещательному отказу, пользуется жилым помещением наравне с собственником этого помещения, а это значит, что такое лицо обязано использовать жилое помещение по назначению, поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме (если это квартира).
Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа в соответствии со статьей 1117 ГК РФ.
Право пользования жилым помещением у отказополучателя может прекратиться по следующим основаниям:
1) по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением, если только у такого лица не было иного законного основания пользования жилым помещением (на основании договора безвозмездного пользования, договора найма, при вступлении в брак с собственником жилого помещения и др.);
2) до истечения срока, установленного завещательным отказом в случае лишения права на получение завещательного отказа в соответствии со статьей 1117 ГК РФ, - при признании отказополучателя недостойным наследником, когда он своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал либо пытался способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. В случае, когда предметом завещательного отказа была передача в пользование вещи, входящей в состав наследства, в нашем случае - предоставление ему права пользования жилым помещением, недостойный отказополучатель обязан предоставить наследнику - собственнику жилого помещения денежную компенсацию за весь период пользования жилым помещением;
3) до истечения срока, установленного завещательным отказом, на основании решения суда по правилам ч. 2 статьи 35 настоящего Кодекса в случае, если отказополучатель использует жилое помещение не по назначению или своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению.
2. Настоящая часть комментируемой статьи устанавливает ответственность для дееспособного гражданина, пользующегося жилым помещением по завещательному отказу, по обязательствам, вытекающим из пользования этим помещением.
Дееспособный отказополучатель несет солидарную ответственность с собственником жилого помещения, если иное не предусмотрено соглашением между ними (смотрите также комментарий к части 3 ст. 31 настоящего Кодекса).
3. Право собственности наследника жилого помещения может быть ограничено (обременено) завещательным отказом. Такое обременение может быть зарегистрировано по требованию отказополучателя в установленном законом порядке.
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, вытекающего из завещательного отказа.
В соответствии со ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц осуществляется органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. В случае если ограничение (обременение) права регистрируется не правообладателем, такой правообладатель должен быть обязательно уведомлен о зарегистрированном ограничении (обременении).
В орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, предоставляются заявление о государственной регистрации прав, документы, необходимые для ее проведения (в частности, свидетельство о праве собственности на жилое помещение), паспорт заявителя, доверенность (если в интересах заявителя действует доверенное лицо), квитанция об уплате государственной пошлины.
Регистрация права пользования жилым помещением отказополучателя не является обязательной. И интересна в юридическом аспекте только для отказополучателя, а также для предполагаемого покупателя жилого помещения, если настоящий собственник решит продать свое жилое помещение.
Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением, предоставленного по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ).
Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением