ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 03.03.2021
Просмотров: 2972
Скачиваний: 1
Учредителю всегда следует ответственно подходить к определению в договоре объема полномочий управляющего, закреплению механизма контроля со стороны учредителя за порядком заключения управляющим договоров аренды. Это позволяет уменьшить вероятность злоупотреблений им своими правами.
Большое распространение получила договорная практика, в соответствии с которой управляющий обязуется перечислять доход от использования имущества в твердой денежной сумме.
Неисполнение арендаторами своих обязанностей по своевременному внесению арендной платы в полном объеме ставит под удар доверительного управляющего, поскольку неисполнение обязанностей третьими лицами не освобождает его от ответственности перед учредителем (выгодоприобретателем). Управляющий, не получая доходов в предполагаемом объеме, будет вынужден либо нарушать график расчетов с учредителем (выгодоприобретателем), либо в этот период за свой счет удовлетворять коммерческий интерес учредителя (выгодоприобретателя).
В критической ситуации у управляющего всегда есть возможность попытаться избежать возмещения учредителю возникающих вследствие неисполнения обязательств третьими лицами убытков учредителю (упущенной выгоды - выгодоприобретателю).
Если управляющий сможет добиться расторжения договора доверительного управления или тот прекратится по объективным причинам (например, истечет срок его действия), он вместе с недвижимым имуществом передает кредиторскую и дебиторскую задолженность, права и обязанности по заключенным договорам, включая право взыскания задолженности с недобросовестных арендаторов или иных третьих лиц. Таким образом, они становятся обязанными уже перед собственником недвижимости.
Обратим внимание на практику заключения управляющими договоров аренды, срок действия которых значительно превышает срок действия договора доверительного управления зданием. Даже если в них формально полностью соблюдены интересы собственника недвижимости, значительная продолжительность взятых управляющим обязательств может представлять для первого определенные неудобства. Поэтому заслуживает одобрения введение в договор доверительного управления условия, в соответствии с которым передача помещений в здании во временное владение и (или) пользование третьим лицам допустимо осуществлять без письменного согласия учредителя только на срок, дата окончания которого совпадает с днем истечения срока действия договора доверительного управления.
Стремление некоторых учредителей поставить под четкий контроль деятельность управляющих по передаче недвижимости в аренду через введение, в частности, практики предварительных согласований, к сожалению, не гарантирует собственникам того, что указанные объекты не окажутся переданными в аренду нежелательным лицам. Если управляющий не согласует с учредителем кандидатуру арендатора или даже заключает договор аренды вопреки его воле, учредитель не имеет оснований требовать признания его недействительным. Максимум, на что может рассчитывать в этой ситуации учредитель, - возмещение понесенных убытков.
Доверительное управление справедливо оценивается как ограничение права собственности на объект управления. Данное ограничение может быть истолковано следующим образом: лицо, передавая принадлежащее ему на праве собственности имущество управляющему, ограничивает себя в реализации конкретизированных в договоре доверительного управления правомочий, которыми обладает в силу своего титула. То есть на определенный срок он сознательно лишает себя возможности совершать юридические и фактические действия, объектом которых является переданное в доверительное управление имущество.
Собственник здания, вступая в договорные отношения с доверительным управляющим, самоограничивает себя. Поэтому если последний в силу специального указания в договоре осуществляет деятельность по сдаче в аренду помещений в здании, то его собственник, даже в порядке исключения, реализовывать в этой части свое правомочие по распоряжению частями здания не может.
Оптимальной же является передача управляющему здания, еще свободного от арендаторов. Это одна из причин, по которой договоры доверительного управления целесообразно заключать уже на последних стадиях строительства, не дожидаясь его завершения. То есть объектом доверительного управления становится незавершенное строительством здание, на которое прежде будущему учредителю управления необходимо зарегистрировать свое право собственности. У доверительного управляющего будет достаточно времени на тщательный поиск и отбор арендаторов и заключение с ними предварительных договоров аренды. Это позволяет делать управление зданием эффективным (доходным) сразу после его ввода в эксплуатацию (успешного прохождения государственной приемочной комиссии).
Сотников С.М.
ЛОГИСТИКА РЕОРГАНИЗАЦИИ РЕГИОНАЛЬНЫХ
ФОНДОВЫХ РЫНКОВ
Формулируя стратегическую задачу развития регионального рынка ценных бумаг в России, необходимо, определиться с тем, какой именно фондовый рынок должен быть построен, четко сформулировать конечную цель движения и критерии оценки результатов движения к этой цели.
В современной российской практике фондовый рынок ассоциируется, главным образом, с местом, где можно купить или продать ценные бумаги, т.е. с рынком ценных бумаг. В этом плане очевидной целью является построение так называемого «эффективного рынка», обеспечивающего максимальную ликвидность покупаемых / продаваемых на нем ценных бумаг. Критериями при этом выступают следующие количественные показатели: обороты рынка, его волатильность, величина спредов, количество торгуемых ценных бумаг и инвесторов, скорость совершения сделок и т.д. При этом следует отметить, что такого рода подход актуален только для стран с уже отлаженными механизмами фондового рынка.
В российских условиях стратегическую цель следует определить как формирование регионального фондового рынка, который может служить эффективным механизмом привлечения и перераспределения капитала в отечественной экономике, стимулирует внутреннюю инвестиционную активность и укрепляет позиции страны на мировом рынке капитала. В тактическом плане от «интравертного» рынка, который фактически существует в виде инородного тела в экономике и замкнут сам на себя, необходимо перейти к «экстравертному» рынку, обслуживающему потребности реального производства. С одной стороны, рынок должен быть максимально открыт для массового инвестора, с другой стороны, - востребован как средство привлечения капитала эмитентами. Приоритетность при этом должна быть отдана интересам внутренних частных инвесторов, именно в соответствии с их запросами должны быть перестроены все рыночные механизмы.
Множественность и взаимозависимость влияющих на региональный фондовый рынок факторов обуславливает неочевидность результатов их воздействия. Это существенно усложняет разработку стратегии формирования инвестиционно ориентированного рынка в регионах России. В таких условиях целесообразно воспользоваться возможностями количественного финансового анализа - наиболее динамичного на сегодня направления экономической науки, сформировавшегося на стыке финансовой науки и математики. Он позволяет выполнить анализ сложных инвестиционных проблем в различных их постановках, зависящих от конкретных условий.
С точки зрения количественного финансового анализа фондовый рынок следует рассматривать как сложное переплетение двух процессов: накопления производительного капитала и получения дохода от эксплуатации капитала. Непосредственным объектом анализа здесь являются финансовые потоки, характеризующие оба эти процесса. Основные элементы этих потоков формируются из показателей инвестиционных расходов и чистого дохода. Параллельно с финансовыми потоками протекают различные информационные потоки, в числе которых - потоки, содержащие информацию об изменении прав собственности, бенефициарных прав и т.д.
Учет риска при этом осуществляется путем использования методов математической статистики и экономико-математического моделирования, которые позволяют создать многовариантную картину возможных последствий в зависимости от различных внешних факторов, влияющих на региональный фондовый рынок. В число последних, как активный элемент, входит государственное регулирование рынка ценных бумаг.
Для фондового рынка региона целесообразно разработать специальную экономико-математическую модель. Потребность в такой модели определяется необходимостью одновременного учета большого числа требований, условий и предположений, а также возможностью их изменеия во времени. Подобная модель позволит получить несколько вариантов поведения изучаемой системы для широкого диапазона исходных условий и предположений. Системными принципами построения модели должны быть целостность, структурность, иерархичность, множественность звеньев, каждое из которых описывает определенный элемент или компоненту фондового рынка региона.
Модель такого фондового рынка должна охватывать два процесса: инвестирование средств и отдачу от них, и выглядеть как единая логистическая система. Логистика в данном случае должна представлять собой общий стратегический и тактический подход к региональному фондовому рынку и составляющим его структурным звеньям, который основан на концепции интеграции образования, концентрации, трансформации, инвестирования и возврата капитала. Основная функция логистики при этом должна рассматриваться как конкретное практическое распределение потоков капитала, которое непосредственно связано с инвестиционным процессом и производством продукции и услуг.
Анализируя процессы планирования, реализации и контроля потоков капиталов на фондовом рынке регионов, следует использовать соответствующие методы. Например, оценка и моделирование структуры затрат, возникающих в процессе реализации логистических функций, выделение информации о наиболее значимых процессах и характере их взаимодействия друг с другом. Основным критерием оптимизации логистической системы в этом плане является минимум совокупных издержек на протяжении всей логистической цепи. Протекающие потоки капиталов должны быть соответствующим образом проранжированы. Наиболее мощные из них путем снижения сопутствующих издержек - направлены через самые эффективные с инвестиционной точки зрения звенья цепи. Оставшиеся потоки в целях диверсификации могут распределяться по другим направлениям, что сохранит возможности для саморазвития системы в дальнейшем.
Вместе с тем, конечной целью оптимизации фондового рынка региона является все же не максимальное сокращение внутренних затрат (для этого было бы достаточно предельно упростить систему, соединив эмитента с инвестором напрямую). Цель состоит в сокращении ожидаемых затрат на достижение желаемых целей инвесторами и эмитентами. Формализация этой цели в конкретных количественных показателях требует привлечения категории эффективности логистической системы, которая в общем смысле характеризуется отношением полезного результата к затратам на его получение.
Оптимальное соотношение эффекта и затрат в данном случае является динамической характеристикой, оно обеспечивается при правильном выборе направления развития фондового рынка. Максимальный эффект должен достигаться в условиях рационального использования имеющихся ресурсов. При этом необходимо указать временной лаг достижения оптимума. Фактор времени непосредственно отражается в целевой функции, от которой зависит величина затрат, требуемых для реализации оптимального варианта развития фондового рынка региона.
Затраты существенно снижаются в случае использования потенциальной синергии элементов рынка. Логистическая синергия позволяет использовать эффект взаимного усиления положительного эффекта от связи различных элементов системы друг с другом.
Эффективность логистической системы целесообразно оценивать с помощью системы показателей, характеризующей выполнение основных функций, связанных с обслуживанием инвесторов и эмитентов, при заданном уровне логистических издержек. Критерием оптимальности при этом является целевая функция, экстремальное значение которой соответствует предельно достижимой эффективности объекта.
Основная задача при разработке общей модели фондового рынка сводится к описанию потоков доходов, которые возникают в результате инвестирования. Первый шаг в этом направлении заключается в разработке структуры потоков - расчленении их на этапы, различающиеся своим содержанием, размерами доходов и затрат. Поскольку модель должна давать оценки для различных величин доходов и затрат, они, в свою очередь, должны определяться внешними условиями и собственно внутрисистемными параметрами.
Подавляющее большинство исходных данных при этом являются оценочными, примерными, что особенно присуще параметрам с сильной зависимостью от внешних факторов. Зависимость моделируемых потоков от множества разнообразных данных, относящихся к будущему, не позволяет получить однозначные ответы на все поставленные вопросы. В таких ситуациях весьма полезен так называемый сценарный подход, который предполагает получение модельных результатов для некоторого базового сценария, фиксирующего наиболее вероятные условия для создания и функционирования фондового рынка. Затем аналогичные оценки получаются для пессимистичного и оптимистичного вариантов. Совокупность полученных расчетных оценок дает возможность более надежно представить себе реальные последствия различных воздействий системы государственного регулирования на фондовый рынок.
Традиционная методология заключается в оценке того, насколько успешно выполняются плановые задания, в определении важнейших факторов отрицательных отклонений и их устранении. При этом главным является ретроспективный анализ, то есть либо сравнение настоящего с прошлым, либо фактического состояния дел с контрольными заданиями, установленными в начале анализируемого периода. Традиционная схема предполагает последовательную детализацию факторной модели результативного показателя по пути продвижения от обобщающих факторов к конкретным причинам отклонений.
К современному российскому фондовому рынку такая методология неприменима. Задача оценки положения дел в целом, выбора генеральной линии, принятия стратегического решения осложняется неполнотой накопленной информации, а также неопределенностью общеэкономической политики государства. В таком положении наиболее применима методология ситуационного экономического анализа. Она предполагает построение обобщающего показателя эффективности, который является основой оценки ситуации, а создание информационного поля для принятия ситуационных решений посредствам факторного разложения прироста обобщающего показателя эффективности. При этом широко используется дополнительная информация, не относящаяся напрямую к фондовому рынку. Рабочее представление ситуации, ориентированное на ее анализ экономико-математическими методами, можно сформировать, выделяя ключевые, определяющие компоненты соответствующего информационного поля.