Файл: Учебник для бакалавриата и специалитета под ред.pdf

278
§ 2. Жилые помещения, жилищный фонд: понятия и виды
Объектом отношений, регулируемых жилищным законодатель- ством, является жилое помещение.
Жилое помещение — это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граж- дан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нор- мам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 ЖК РФ).
Законодатель употребляет понятие «жилое помещение» как родо- вое, которое охватывает все виды жилых помещений: жилой дом, квар- тиру, комнату, включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах
(ст. 16 ЖК), часть жилого дома и часть квартиры (несколько комнат).
Часть комнаты объектом жилищных отношений жилищное законода- тельство не считает.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Под квартирой понимается структурно обособленное помеще- ние в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоя- щее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомога- тельного использования, предназначенных для удовлетворения граж- данами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Квартира как вид жилого помещения может быть отдельной, т.е. предоставленной для проживания одной семье, и коммунальной, где все комнаты изолированные, т.е. имеют самосто- ятельный выход в коридор, но в этих комнатах по самостоятельным договорам жилищного найма проживают разные семьи и (или) соб- ственники (ст. 59 ЖК).
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназна- ченная для использования в качестве места непосредственного прожи- вания граждан в жилом доме или квартире. Комната признается само- стоятельным объектом жилищных прав только в том случае, если она является изолированной, что вытекает из ст. 62 ЖК.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомога- тельного использования, предназначенных для удовлетворения граж- данами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В соответствии со ст. 288, 290 ГК, ст. 36 ЖК РФ собственнику квар- тиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему поме- щением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве

279
собственности на общее имущество дома. Собственникам помеще- ний в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме к которым относятся например, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предна- значенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей соб- ственников помещений в данном доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры и земельный участок, на кото- ром расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустрой- ства. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права соб- ственности на квартиру.
Таким образом, исходя из этих положений закона объектом права собственности граждан в многоквартирном доме является жилое поме- щение, а общее имущество дома, включая земельный участок является объектом их общей долевой собственности. Жилое помещение явля- ется главной вещью в отношении общего имущества дома. Признание помещений самостоятельными вещами ведет не только к прекраще- нию права собственности на дом в целом, но и к юридическому исчез- новению домов как единых вещей — объектов прав к утрате зданием правового режима объекта недвижимости
1
При государственной регистрации права собственности на квар- тиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей соб- ственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.
Общее имущество дома нуждается в управлении, содержании и для этих целей собственники помещений в многоквартирном доме обя- заны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в много- квартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потреби- тельским кооперативом; управление управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Включение в общее имущество дома разнородных объектов имуще- ства и земельного участка имеющих разный правовой режим позво- ляет говорить об особой собственности — «жилищной собственности»,
«этажной собственности» и др.
1
Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М., 2017. С. 95.

280
Пределы использования и назначение жилого помещения опреде- лены в ст. 17 ЖК РФ. Жилое помещение предназначено для прожива- ния граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных про- изводств и миссионерская деятельность не допускается. В то же время совершение богослужения и другие религиозные обряды и церемонии в жилых помещениях допускается.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюде- ния прав и законных интересов проживающих в этом жилом помеще- нии граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно- гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещени- ями, утвержденными Правительством Российской Федерации.
Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории
Российской Федерации составляет жилищный фонд, который отли- чается своим целевым назначением, формами собственности и имеет разный правовой режим. Жилищный кодекс — в ст. 19 в зависимости от формы собственности и с учетом ч. 3 ст. 40 Конституции РФ и ст. 672
ГК РФ — подразделяет жилищный фонд на частный, государственный
и муниципальный.
Частный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, нахо- дящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц
(за исключением государственных и муниципальных организаций).
Государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищ- ный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации) и при этом находящиеся в хозяй- ственном ведении или оперативном управлении государственных пред- приятий или учреждений.
Муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреж- дений.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразде- ляется на жилищный фонд социального и коммерческого использования, а также на специализированный и индивидуальный жилищный фонд.
Жилищный фонд социального использования — совокупность предо- ставляемых гражданам по договорам социального найма жилых поме- щений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда

281
социального использования жилых помещений государственного, муни- ципального и частного жилищных фондов.
Специализированный жилищный фонд — совокупность предназначен- ных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в порядке и на условиях, установленных законодательством жилых поме- щений государственного и муниципального жилищных фондов.
Индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помеще- ний частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях без- возмездного пользования, а также юридическими лицами — собствен- никами таких помещений для проживания граждан на указанных усло- виях пользования.
Жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких поме- щений для проживания граждан на условиях возмездного пользова- ния, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены соб- ственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений из жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда.
Использование гражданами для проживания жилых помещений, находящихся в жилищном фонде социального использования или в спе- циализированном жилищном фонде, юридически оформляется с помо- щью договорных жилищных обязательств, которые не требуют государ- ственной регистрации.
В то время как право собственности и другие вещные права на жилые помещения, а также ограничения этих прав, их возникно- вение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации при использовании жилых помещений в индивидуальном жилищном фонде и в жилищном фонде коммерческого использования.
Жилищный фонд независимо от принадлежности составляющих его жилых помещений подлежит государственному учету, который пред- усматривает его техническую инвентаризацию и техническую паспор- тизацию (ч. 4 ст. 19 ЖК) и государственному кадастровому учету. При этом необходимо иметь ввиду, что жилищное законодательство рас- пространяется только на помещения, учтенные в составе жилищного фонда в качестве жилого помещения. ГК РФ предусмотрено, что пере- вод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, опреде- ляемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК, ст. 22, 23 ЖК).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помеще- ния в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправ- ления по заявлению собственника помещения.

282