Файл: Учебник для бакалавриата и специалитета под ред.pdf

287
выгодоприобретателю. Однако при этом действует общее правило, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмезд- ным пользованием, а также иным использованием жилых помещений, не связанным с проживанием граждан, являются ничтожными по осно- ваниям, предусмотренным ст. 168 ГК.
Кроме того, закон предусматривает возможность заключения дого- воров безвозмездного пользования жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан и при предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения роди- телей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (п. 1 ст. 99, ст. 109, 109.1 ЖК).
§ 4. Наем жилого помещения
Общие положения. Договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одно- временно одним из видов гражданско-правовых договоров
1
. ГК РФ подразделяет наем жилого помещения на договоры социального и ком-
мерческого найма (ст. 671, 672 ГК), а ЖК в ст. 100 предусматривает еще один вид договора найма — договор найма специализированного жилого помещения. Обязательства из договора коммерческого найма регулируются в основном гражданским законодательством, а из дого- воров социального и специализированного найма — жилищным. Выде- ляется также и договор найма жилого помещения жилищного фонда
социального использования.
В связи с тем что договор найма жилого помещения является раз- новидностью гражданско-правового обязательства по передаче иму- щества в пользование во всех его видах можно выделить некоторые общие положения, несмотря на то, что заключаются они на принципи- ально разных основаниях.
Стороны всех этих договоров именуются «наймодатель» и «нанима- тель». По своей юридической природе они являются консенсуальными, двусторонними и должны заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК).
Объектом договоров найма может быть изолированное жилое поме- щение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Переход права собственности (хозяйственного ведения или опера- тивного управления) на занимаемое по договору найма жилое поме- щение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения (ст. 675 ГКРФ).
Единообразно определены в них обязанности нанимателя по исполь- зованию жилого помещения только для проживания и обеспечению его
1
Крашенинников П. В. Жилищное право. М., 2016. С. 98.

288
сохранности и поддерживания в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого поме- щения без согласия наймодателя. Он обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и производить текущий ремонт. Если дого- вором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вно- сить коммунальные платежи (ст. 678 ГК, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК).
В договорах социального и коммерческого найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам
(пользователям). Срок проживания временных жильцов не может пре- вышать шесть месяцев подряд (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК).
Договор социального найма. Договор социального найма жилого помещения может быть заключен только в домах государственного и муниципального жилищного фонда и только при наличии у гражда- нина РФ определенных административно-правовых предпосылок для его заключения. К ним относятся нуждаемость гражданина в жилом помещении и принятие его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении.
Данное жилье предоставляется очередникам (гражданам, вставшим на учет) органами местного самоуправления, а также государствен- ными или муниципальными организациями.
Основанием принятия на учет граждан РФ в качестве нуждающегося в жилом помещении является отнесение данного гражданина к катего- рии малоимущего и нуждающегося в жилом помещении.
Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имуще- ства, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего нало- гообложению (п. 2 ст. 49 ЖК).
Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляе- мых по договорам социального найма, признаются:
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собствен- ника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника

289
жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помеще- ния на одного члена семьи менее учетной нормы
1
;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или соб- ственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого поме- щения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (п. 1 ст. 51 ЖК).
Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых поме- щениях осуществляется органом местного самоуправления на основа- нии их заявлений, поданных по месту своего жительства с приложе- нием документов, подтверждающих право состоять на данном учете.
Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, происходит как правило в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет на основании реше- ния органа местного самоуправления. Решение является основанием для заключения договора социального найма. Однако для некоторых категорий малоимущих и нуждающихся в жилых помещениях граждан законодательство предусматривает внеочередное право предоставле- ния жилого помещения по договору социального найма, например, гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения роди- телей, гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических забо- леваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.
1
ЖК не указывает конкретный размер учетной нормы. Она устанавливается органом местного самоуправления и не может превышать размер нормы предоставления. Напри- мер, в г. Москве в соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обе- спечении права жителей адрес на жилые помещения», она исчисляется с учетом размера площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя. Для определения размера площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя, определяется суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом поль- зования либо правом собственности, и делится на количество членов семьи и в соответ- ствии с ч. 3 ст. 9 это Закона г. Москвы учетная норма площади жилого помещения состав- ляет 10 квадратных метров площади жилого помещения для отдельных квартир.

290
Социальное жилье предоставляется, как правило, в виде отдель- ной квартиры исходя из нормы предоставления, установленной орга- ном местного самоуправления
1
. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть благоустроенным при- менительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установ- ленным санитарным и техническим требованиям. При этом, как пра- вило, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов. Такое заселение возможно только с их согла- сия.
Право целевого владения и пользование граждан жилым помеще- нием возникает только с момента заключения договора найма жилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действую- щие от его имени уполномоченный государственный орган или упол- номоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражда- нину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.
Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем — государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления — и гражданином по типовой форме, устанавливаемой Правительством РФ без установления срока его действия. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изме- нение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Стороны договора социального найма определены в ч. 1 ст. 60 ЖК.
Наймодателем жилого помещения является его собственник. Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образо- вание (ст. 19 ЖК). Но в договорные отношения с гражданином в каче- стве наймодателя вступают не эти публично-правовые образования, а соответствующие органы (государственные или муниципальные) или управомоченное собственником лицо. В настоящее время такими наймодателями, действующими от имени собственника жилищного фонда или уполномоченной им организации на основании заключен-
1
Например, в Москве норма предоставления площади жилого помещения законо- дателем дифференцирована не только в зависимости от числа лиц, в отношении кото- рых осуществляется предоставление, но и с учетом состава обеспечиваемых семей.
Согласно ч. 3 ст. 20 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», норма предоставления составляет 18 кв. м на одного человека. Жилое помещение из жилищного фонда города Москвы может быть предоставлено площадью, превышающей норму предоставления на одного чело- века, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнат- ную квартиру площадью жилого помещения не более чем 40 квадратных метров.

291
ного с ней договора, являются жилищно-эксплуатационные конторы
(ЖЭК), жилищно-коммунальные конторы (ЖКО), дирекции по эксплу- атации зданий (ДЭЗ) и др. Эти службы по своему правовому статусу относятся к государственным и муниципальным унитарным предприя- тиям. Жилищно-эксплуатационная организация выступает наймодате- лем от имени собственника жилого помещения. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин, в отношении которого при- ято решение о предоставлении жилого помещения (ч. 4 ст. 57 ЖК).
Однако после заключения договора возможна замена нанимателя дру- гим дееспособным членом семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК).
В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.
В ст. 65—69 ЖК РФ предусмотрены права и обязанности сторон по договору социального найма.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое поме- щение и коммунальные услуги. В то же время наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего иму- щества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помеще- ния; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых комму- нальных услуг надлежащего качества. Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма жилого помещения.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от най- модателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Перечисленные права нанимателя иногда называют элементами
права распоряжения нанимателя, а их совокупность — правом на жилую площадь.
Помимо указанных выше прав наниматель может иметь иные права, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.
По договору социального найма наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении осно-