Файл: Дмитрий Гриц Адвокат бизнеса 20 юридических консультаций понятным языком Москва ! # Isbn 9785961426762 Дмитрий Гриц, 2019 ооо Альпина Паблишер, 2019.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 08.11.2023
Просмотров: 231
Скачиваний: 3
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
138
Адвокат бизнеса следующий месяц аренды, и2 договор продлевается на2 следу- ющий срок. Чтобы автопролонгация сработала, прописываете такое условие: «Если ни2одна из2сторон за215 дней до2окончания договора не2сообщила о2своем отказе от2продолжения аренд- ных правоотношений, договор пролонгируется на2тех2же усло- виях и2на2тот2же срок».
При2этом свое право внесудебного отказа от2договора обя- зательно зафиксируйте в2договоре. Еще2советую записать нуж- ную дату в2календарь, чтобы не2потеряться в2делах и2освободить помещение с2минимальными издержками.
Состав арендной платы.
Кажется, что2арендная плата2— цена за2квадратный метр. Но2это может быть далеко не2всё. В2аренд- ную плату могут входить постоянные и2переменные платежи.
Постоянные2— это как2раз цена за2квадратный метр. Среди пере- менных расходов может быть что2угодно:
z коммунальные платежи;
z эксплуатационные платежи, например за2охрану, сигнали- зацию, уборку;
z маркетинговые взносы;
z процент с2прибыли или2даже с2оборота2— обычно в2торго- вых центрах;
z полис страхования гражданской ответственности и2 иму- щества.
Чтобы заложить в2расходы актуальную стоимость аренды, перед подписанием договора уточните, какие переменные платежи придется платить и2сколько это в2руб лях. Часто о2них забывают, а2потом сюрприз. Вам арендодатель может говорить, что2«это всё индивидуально и2будет зависеть от2того, сколько вы нажгете электричества». Не2покупайтесь на2этот довод и2предложите посчитать по2 средним показателям потребления. Или2 про-
139
Арендатору: чтопроверить вдоговоре аренды сите установить индивидуальные приборы учета в2помещении.
Как2итог, при2заключении договора аренды вы должны при- мерно понимать сумму постоянных и2переменных составля- ющих арендной платы.
Если в2 счет аренды вы платите комиссию с2 оборота, есть совет. Во-первых, задумайтесь, а2так2ли вам нужно это поме- щение. Процент с2вашего оборота как2форма платежа арендатора меня всегда удивлял своей кабальностью. А2во-вторых, если вы все-таки решились, то2пропишите в2договоре, что2вы исключа- ете из2дохода:
z стоимость товаров, которые возвращают покупатели;
z доход с2продаж подарочных карт;
z доходы с2продаж на2других локациях, например с2интернет- магазина или2другой точки вашей сети.
Так компания снизит размер арендной платы и2избежит лиш- них споров, потому что2условие будет в2договоре.
Переменные платежи зависят только отконтролируемых вами
показателей.
Никаких средних по2 этажу, подъезду и2 району.
Настаивайте на2том, чтобы в2формулы расчета входили только те показатели, которые напрямую вытекают из2ваших действий.
Валюта.
Если снимаете помещение в2аренду в2России, а2платите в2иностранной валюте, задавайте коридор курса обмена валюты на2руб ли. Это поможет стабилизировать финансовое планиро- вание в2случае, если валюта подскочит.
Пример формулировки для2договора:
«Условные единицы— условная финансовая величина, равная
руб левому (РФ) эквиваленту 1 (одного) доллара США покурсу
ЦБ РФ надень соответствующего платежа, нонеболее
65(шестидесяти пяти) руб лей РФ заодну условную единицу».
140
Адвокат бизнеса
Дата оплаты.
Обычно арендные платежи вносятся в2предыду- щем месяце за2следующий: оплату за2март перечисляем в2конце февраля. Если у2вас такой формат оплаты, это можно использо- вать для2переговоров. И2вот почему.
Арендодатели берут обеспечительный платеж или2депозит за2последний месяц аренды. Исходя из2объяснений арендодателя, эти деньги он заберет себе, если арендатор сбежит без2оплаты.
Но2 оплата за2 следующий месяц не2 позволяет вам просидеть месяц в2помещении и2сбежать без2оплаты2— ведь вы платите за2месяц вперед, у2арендодателя нет риска. Это рабочий довод, чтобы сократить или2вообще убрать обеспечительный платеж.
С НДС или без НДС.
Если вы плательщик НДС, вам выгоднее работать с2теми, кто2тоже платит НДС. Поэтому можно уточ- нить, какая система налогообложения у2собственника помеще- ния. Вдруг у2вас несколько хороших вариантов, а2разница только в2НДС. Тогда можно сэкономить.
Для2НДС важно прописать в2договоре условие о2снижении арендной ставки в2случае, если собственник перестал быть пла- тельщиком НДС либо если произошла смена собственника, а2он работает без2НДС. В2этом случае арендная ставка уменьшается на2процент, схожий с2НДС. Это тоже способ сэкономить.
Величина повышения.
Обычно величину повышения арендной ставки ставят в2зависимость от2инфляции. Вопрос, как2ее посчи- тать. Советую для2расчета величины повышения отталкиваться от2индекса потребительских цен, который публикует Центробанк.
Еще2такой вариант2— указать верхнюю планку изменения цены. Пример формулировки:
«Арендодатель может изменить размер арендной платы
нечаще одного раза вгод (сдаты начала действия дого-
вора и далее ежегодно) на индекс потребительских цен,
нонеболее чемна4 (четыре) % (процента) отпрежнего
размера арендной платы»
141
Арендатору: чтопроверить вдоговоре аренды
Время повышения цены.
Повышение ставки часто привязыва- ется к2подписанию договора или2началу года. Например, каждое
1 января ставка повышается на210%. Но2так делать необязательно.
Лучше привязывать повышение ставки к2 особенностям бизнеса, например пику сезона, когда больше свободных денег.
Или2к2окончанию ремонта, когда компания начинает работать.
Как2 вариант: исключить из2 оплаченного периода время вынужденного простоя. Допустим, в2районе карантин и2закры- лись школы, а2 ваш бизнес2 — дополнительное образование для2 школьников; или2 у2 вас кафе, а2 администрация города снова перекладывает плитку, и2перед входом в2ваше заведение улица перекопана и2 стоят строительные леса. Так арендатор сможет выиграть несколько дней, недель или2 даже месяцев.
Есть подвох с2договором на211 месяцев. В2таком договоре есть фраза типа: «Повышение один раз в2год». Если такая фраза есть, арендодатель вправе поднять цену два раза: за2период действия договора и2 после того, как2 закончится предыдущий договор, в2момент заключения нового договора.
Допустим, текущий договор заканчивается в2ноябре. Арендо- датель может повысить цену до2 ноября один раз. А2 потом в2декабре между вами2же возникает формально новый договор, а2значит, цена в2новом договоре может быть совершенно любая, какую захочет арендодатель.
Илья Криворот,
генеральный директор компании «Республика»
Обошибке в; млн руб лей. Мне удалось договориться сторговым центром оснижении аренды: ясказал, либо мы уходим, либо арендодатель снижает ставку. Этоподействовало, иставку снизили.
Дальше передали договоренность юристу, ион составил документ, где прописывалась новая ставка. Сотрудники сказали,
142
Адвокат бизнеса чтовдокументе ничего нового, только мои договоренности сарендодателем, иярешил нечитать.
Оказывается, пункт обуменьшении аренды привязали кзаключению нового договора инаневыгодных длянас условиях. Авыяснилось это, когда надо было перезаключать договор. Нам пришлось съехать.
Обычно дата повышения аренды2— это начало года или2первые дни переподписания договора. Можно поступить иначе и2догово- риться так: аренда если и2повышается, то2один раз в2год: в2месяц, на2который приходится пик продаж, когда больше свободных денег.
Возможность выбора поставщиков услуг.
В2каждом помещении есть поставщики услуг2— клининг, интернет- провайдер, охрана.
Редко кто2из2арендодателей прописывает поставщиков в2договоре, мол, мыть офис будут только «Чистые полы», потому что2они моют весь офис, а2компания принадлежит племяннику собствен- ника помещения. Зато такое часто проговаривается на2встрече: кто-то2намекает, а2кто-то2прямо говорит о2том, что2в2этом зда- нии конкретные поставщики услуг и2договор нужно заключить только с2ними.
Так вот: если в2договоре аренды нет требований выбирать конкретных поставщиков и2у2вас есть более выгодные сторонние поставщики, отлично2— выбирайте их. У2вас нет обязательств выполнять устные требования. Это кажется мелочью, но, если вы собираетесь находиться в2помещении долго, свои постав- щики помогут сэкономить.
Депозит илибанковская гарантия.
Все привыкли, что2арендо- датель просит обеспечительный платеж или2депозит. Обычно это арендная плата за2один-два месяца. А2бывает и2три, и2четыре, и2шесть. Это, конечно, не2имеет ничего общего с2логикой и2здра- вым смыслом. Если снимаете помещение на2пять лет, все эти
143
Арендатору: чтопроверить вдоговоре аренды пять лет арендодатель держит у2себя ваши деньги. Получается, вы кредитуете арендодателя за2свой счет, ничего не2получая взамен.
Еще2эти деньги чертовски сложно вернуть. Маловероятно, что2арендодатель получил ваш депозит и2отложил его в2сейф.
Скорее всего, он этот ваш депозит давно потратил, поэтому воз- вращать его будет из2своих денег, а2это всегда болезненно. Проще найти какой-нибудь «ущерб, причиненный арендатором поме- щению» или2выставить штраф за2«нарушение договора аренды и/или2правил пользования помещением» и2на2этом основании удержать весь депозит.
Мой совет2— вести переговоры, а2не2соглашаться на2установ- ленный размер обеспечения сразу. Сначала узнаем, какие риски закрывает арендодатель: зачем ему обеспечительный платеж, в2каких случаях и2в2каком порядке он собирается из2него удер- живать деньги.
Если имеется в2 виду, что2 это страховка от2 порчи имуще- ства, впору проверить, что2же там2за2имущество такое золотое.
Бывает, арендатор заходит в2помещение на2состоянии «бетонная коробка», а2с2него берут трехмесячный депозит за2«сохранность помещения в2исходном виде». В2случае бетонной стяжки ничего испортить на2сумму трех арендных платежей нельзя. Поэтому это нужно обсуждать и2размер обеспечения снижать.
Депозит может гарантировать оплату аренды, но2тут тоже есть варианты. Если платите вперед, арендодатель и2так защищен.
Если компания не2внесет оплату за2следующий месяц, арендо- датель закрывает доступ в2помещение2— и2готово.
Нет никаких «установленных на2рынке» размеров депозитов.
И2уже тем2более депозиты в2«среднем не2равны двух- или2трех- месячным» арендным платам. Своим доверителям советую всегда задавать вопрос, что2именно гарантирует депозит, и2искать спо- собы гарантировать то2же самое, но2дешевле.
Кроме беспощадного депозита существует такой более гуман- ный инструмент, как2банковская гарантия,2— это когда банк поручается за2вас: если арендодатель не2сможет погасить аренд- ную плату, это сделает банк.
1 ... 6 7 8 9 10 11 12 13 ... 23
144
Адвокат бизнеса
Анастасия Татулова,
владелец сети семейных кафе «АндерСон»
Мы скептически относимся кдепозиту: одвух- илитрехмесячном депозите впринципе неможет быть иречи; одномесячный размер арендной платы иногда оставляем.
Вбольшинстве случаев мы делаем банковскую гарантию, она дешевле, чемденьги, отданные надесять лет арендодателю.
Ключевое здесь2— не2соглашаться на2депозит просто так. С2одной стороны, вы понимаете опасения арендодателя и2хотите пойти ему навстречу. С2другой2— вы не2хотите отгружать самосвал денег просто потому, что2так сложилось на2этом рынке. «Защи- тить интересы арендодателя в2 части сохранности помеще- ния»2— не2вопрос. «Просто дать ему много денег, которые он сразу потратит»2— скорее нет.
Возможность зачесть депозит запоследние месяцы.
Если при- дется оставлять депозит, предусмотрите в2договоре, что2он зачи- тывается за2последний месяц аренды. Кажется, что2это само собой разумеющееся, но2чаще всего в2договорах нет этого пункта, а2само по2себе это не2считается.
Срок возврата депозита арендодателю.
Какая-то2неадекватная, но2частая норма2— возврат в2течение 30 дней. Что2получается: вот компания выехала из2помещения, подписала акт приема- передачи, и2должен пройти месяц, прежде чем2она получит свой депозит.
При2 этом о2 переезде компания предупредила за2 два-три месяца до2самого переезда. Это не2спонтанное событие. У2арен- додателя было время собрать деньги и2вернуть депозит. Поэтому нет логики в2том, чтобы делать срок возврата сколько-нибудь значительным: три–пять рабочих дней вполне сгодится. Торгуй- тесь. Например: «Если вы хотите возвращать деньги месяц, то2мы должны предупредить об2отъезде не2за2три месяца, а2за2два».
145
Арендатору: чтопроверить вдоговоре аренды
Удержание.
В2большинстве договоров аренды арендодатель вправе в2одностороннем порядке удерживать штрафы из2депозита, при- чем без2разбирательств. Может казаться, что это такая деловая традиция и ее надо уважать, но на самом деле это очень плохо.
Вот арендодатель решил, что2арендатор сделал что-то2не2то. Он официально забирает деньги себе, а2арендатору пишет уведом- ление в2духе: «Пополнить депозит, потому что2он ушел на2пога- шение штрафа». Какого штрафа? За что? А где доказательства?
Арендодатель имеет право не отчитываться по этим вопросам, а просто списать деньги.
Если такое встретили в2договоре, настаивайте на2разбиратель- ствах — это называется претензионный порядок. Вы как2бы не против того, чтобы интересы арендодателя были защищены, но это не должно быть одностороннее списание. В2договоре может быть такая фраза:
«Арендодатель вправе удерживать штрафы ипени поДого-
вору изобеспечительного депозита Арендатора впорядке,
предусмотренном настоящим пунктом. Арендодатель обязу-
ется уведомить письменной претензией овыявленном нару-
шении Договора Арендатором.
Арендатор вправе втечение 5 (пяти) рабочих дней смомента
получения претензии направить Арендодателю аргумен-
тированный ответ напретензию. Поистечении 1 (одного)
рабочего дня смомента получения ответа напретензию
либо смомента окончания срока напредоставление такого
ответа Арендодатель вправе водностороннем порядке удер-
жать штрафы ипени засчет обеспечительного депозита,
если считает доводы Арендатора несостоятельными. Приня-
тое Арендодателем решение Арендатор имеет право обжа-
ловать всуде».
Такой пункт поможет избежать неаргументированного списа- ния денег или2обжаловать списания в2суде.