Файл: Дмитрий Гриц Адвокат бизнеса 20 юридических консультаций понятным языком Москва ! # Isbn 9785961426762 Дмитрий Гриц, 2019 ооо Альпина Паблишер, 2019.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 08.11.2023
Просмотров: 227
Скачиваний: 3
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
129
Арендатору: чтопроверить вдоговоре аренды
Бывает, что2 недобросовестные арендодатели просят переве- сти арендную плату «аффилированному юридическому лицу из2 нашей группы компаний». Вот так лучше не2 делать, это рискованно: потом не2докажете, что2платили по2своему дого- вору и2именно арендодателю. А2у2того, в2свою очередь, появля- ются формальные основания вас выгнать из2помещения.
Если нужно платить аффилированному юрлицу2— хорошо, пусть он будет в2вашем договоре как2получатель платежа.
Обременения.
У2помещения могут быть ограничения по2исполь- зованию, например, оно арестовано из-за2долгов собственника.
Помещение может быть под2ипотекой, а2собственник2— в2про- цессе погашения кредита. Такие ограничения называются обре- менением.
Допустим, ресторан подписал договор аренды на2срок больше года, а2потом выяснил, что2на2помещении арест. Из-за2ареста он не2сможет зарегистрировать договор, при2этом без2регистрации договора аренды нельзя получить алкогольную лицензию. Всё упирается в2обременение.
Арест2— повод поставить под2сомнение необходимость аренды этого помещения. Если арест наложен из-за2судебного спора за2это помещение и2в2этом споре выиграет не2ваш действу ющий арендодатель, придется забирать деньги у2одного арендодателя и2договариваться с2новым. Угадайте, с2какой охотой старый арен- додатель вернет вам деньги.
Есть обременения, которые необязательно мешают работе.
Например, ипотека. При2ипотеке можно регистрировать дого- вор, но, возможно, нельзя будет сделать и2узаконить перепла- нировку. Это зависит от2договора с2банком.
Чтобы обременение не2помешало работе, советую узнать о2нем до2подписания договора. Закажите выписку из2Единого государ- ственного реестра недвижимости (ЕГРН) по2этому помещению, там2указываются обременения.
130
Адвокат бизнеса
Метраж.
Вам уже знакома эта история: компания арендо- вала мансарду на2 200 квадратных метров. Сделали ремонт, работали, и2 всё было в2 порядке. А2 потом внезапно пришел
Департамент городского имущества Москвы, выгнал компанию- арендатора, опечатал помещение и2повесил замок. Оказалось, что2по2договору компания снимала помещение на2другом этаже, да2еще2и2не22002квадратных метров, а220.
Это еще2не2всё: у2арендодателя, который сдавал мансарду, не2было на2нее прав, она принадлежала городу. Поэтому депар- тамент заблокировал доступ в2помещение.
Советую проверять, что2 написано в2 договоре о2 метраже и2местонахождении помещения на2поэтажном плане, и2срав- нивать с2тем, что2вы в2реальности снимаете. Не2забывайте при- кладывать к2договору аренды поэтажный план с2выделенным арендуемым помещением.
Бывает такое, что2фактическая площадь аренды устанавлива- ется после ремонта. Если так, прописывайте в2договоре порядок определения площади. Например, входит2ли в2аренду площадь колонн, внешних стен, помещений общего пользования.
Цель использования.
В2договоре аренды может быть указано, под2какие цели сдается это помещение. Сопоставьте это со2сво- ими видами услуг или2производства. Укажите несколько воз- можных целей использования. А2если у2вас есть определенные требования к2помещению, то2их2обязательно следует указывать в2договоре.
Допустим, ресторану нужно определенное напряжение в2сети и2определенная вытяжка, а2их2в2этом здании нет и2сделать нельзя.
Если арендодатель утверждает, что2с2мощностями всё в2порядке, фиксируйте обязанность арендодателя в2договоре. Это спасает от2недоразумений: «Я2такого не2обещал» и2«Я2неправильно вас понял, думал2— просто розетка и2вытяжка в2окно». Если требо- вание есть в2договоре, то2это будут расходы арендодателя, а2если нет2— то2ваши.
131
Арендатору: чтопроверить вдоговоре аренды
Режим использования.
Если используете помещение кругло- суточно или2по2выходным и2арендодатель на2это соглашается на2переговорах, пусть в2договоре будет такое условие. При2этом советую указать, что2арендатор не2несет дополнительные рас- ходы на2охрану, администрацию здания и2какие-то2другие фан- тазии арендодателя.
Ввод вэксплуатацию.
Обратите внимание на2статус здания. Может быть так: компания заплатила за2аренду, а2въехать не2может. Ока- зывается, здание новое и2внешне с2ним всё в2порядке, а2по2доку- ментам оно еще2не2введено в2эксплуатацию. Юридически этого здания не2существует, как2и2помещения, за2которое вы запла- тили. Получается, деньги потрачены, а2переезжать, делать ремонт и2эксплуатировать нельзя. Обязательно запрашивайте копию раз- решения на2ввод в2эксплуатацию, если здание построено недавно.
Проходимость иякорные арендаторы вторговом центре.
Вот ком- пания думает, стоит2ли арендовать помещение в2торговом цен- тре. Арендодатель рассказывает о2невиданной проходимости, о2соседях2— якорных арендаторах, которые поднимают посеща- емость магазина на2небывалую высоту. Это отличные новости, но2их2лучше записать в2договоре. Буквально всё: арендодатель обещает «Ашан» на2вашем этаже и2в2вашем крыле2— отлично, пусть обещание останется в2договоре. За2нарушение обещаний есть ответственность, например снижение арендной ставки или2право за2неделю и2без2санкций расторгнуть договор и2съехать.
Возможно, вы думаете: «Да2мне никто не2даст менять дого- вор, он2же стандартный для2всех». Может, и2так, а2может, и2полу- чится. Гарантия бывает, только если не2попробовать — тогда точно не2получится. А2если попробовать, то2есть вероятность, что2ваши условия попадут в2договор. Тут помогают переговоры.
132
Адвокат бизнеса
Есть полезный принцип: кому больше надо, тот и2идет на2уступки.
Если вы умеете заинтересовать арендодателя и2 при2 этом не2выдать свой интерес, то2какие-то2части договора точно полу- чится изменить. Скоро об2этом еще2поговорим.
Условия приема ипередачи помещения.
Допустим, ваша компа- ния готова въехать в2помещение. Первый шаг2— зафиксировать его состояние: есть2ли отверстия в2стенах, в2каком состоянии ламинат, есть2ли ржавчина на2трубах2— любые повреждения.
Это понадобится, чтобы избежать доплат за2ремонт, когда будете возвращать помещение.
Состояние помещения записывается в2акт приема- передачи.
Это документ, в2котором фиксируется, какое помещение пере- дается, кто2осматривает, каково текущее состояние помеще- ния. Обязательно2— дата осмотра. Готовый акт подписывается в2нескольких экземплярах и2хранится у2каждой стороны вместе с2договором аренды.
Советую на2осмотр брать фотоаппарат: фотографии станут доказательствами при2споре, из-за2кого появились отверстия от2крепежей в2стенах. Если используете фотоаппарат, напишите об2этом в2акте: марку и2модель фотоаппарата, количество фото- графий и2названия2— обычно это файлы под2порядковыми номе- рами. То2же самое, если снимаете на2телефон.
Если фотоаппарата нет, описываем словами: там-то2и2там-то отсутствует напольное покрытие, площадь ориентировочно такая. Отверстия такие-то, в таком-то количестве, предполо- жительно от таких-то вещей (мебель, оборудование). Вот тут пятно, вот там неисправная розетка и т. д.
Чем2подробнее опишете всё, что2сломано и2испорчено в2поме- щении при2въезде, тем2меньше будет споров при2выезде из2поме- щения. Если поломка была до2вас, платить не2вам.
133
Арендатору: чтопроверить вдоговоре аренды
Вот общая фраза, которая вас не2защитит: «Комната А2требует косметического ремонта»
А2вот более конкретная фраза, которая защищает:
«Вкомнате А:
z
установлен, но не работает кондиционер; отсут-
ствует пульт;
z
имеются следы иотверстия навсех стенах отранее
установленного, азатем демонтированного обору-
дования;
z
пятно напотолке, диаметр примерно метр, правый
дальний угол отвхода;
z
имеются отверстия вламинате отдемонтирован-
ных временных стен-перегородок;
z
повреждено стекло во внутренней раме (второе слева
в нижнем ярусе);
z
не работает розетка справа от входа, на розетке при-
сутствуют следы гари;
z
вздулся ламинат влевом ближнем углу ковходу».
Помещение должны осматривать минимум два человека2 — со2стороны арендодателя и2арендатора. Арендодатель не2может в2 одиночку осмотреть помещение, написать в2 акте, что2 всё в2порядке, а2потом требовать деньги за2ремонт стен. Но2и2арен- датору не2стоит осматривать помещение единолично: вам нужна подпись арендодателя, чтобы подтвердить описанное.
Обычно в2 договоре есть фраза о2 том, в2 каком состоянии надо вернуть помещение. Что-то2вроде: «Привести помещение в2первоначальное состояние». Если планируете ремонт, можно предусмотреть, что2эти изменения станут «неотделимыми улуч- шениями». Это значит, что2можно не2возвращать всё как2было и2ничего за2это не2платить.
1 ... 5 6 7 8 9 10 11 12 ... 23
134
Адвокат бизнеса
Реклама и навигация в торговом или бизнес- центре.
Обычно на2фасаде и2внутри здания есть вывески, информационные доски и2баннеры с2названиями компаний. Если планируете их2разме- щать и2арендодатель не2против, советую это «не2против» про- писать в2договоре.
Чаще всего в2договорах есть фразы типа: «Арендодатель предо- ставляет возможность размещения». Так можно, но2арендодатель может потом сказать: «Возможность я2предоставлю, но2разме- щение нужно дополнительно оплатить». Чтобы не2нести эти рас- ходы, лучше прописать конкретно: «Арендатор в2счет арендной платы размещает вывеску такого-то2размера там-то2со2своим логотипом на2такой-то2срок». Это на2случай, если арендодатель передумает или2появится конкурент, кто2заплатит за2размеще- ние своей вывески. Расположение вывески и2информационных досок здорово отметить на2плане здания и2приложить к2дого- вору аренды.
Система пожаротушения.
В2помещении должна быть система пожаротушения, и2 это следует требовать от2 арендодателя.
У2системы есть видимая часть2— небольшой белый цилиндр на потолке. Советую прописать в2договоре аренды, что2за2ее уста- новку, обслуживание и2соответствие требованиям законов отве- чает арендодатель. Если начнется пожар и2 она не2 сработает, платить будет арендодатель. Или2 если придет проверка МЧС и2выяснится, что2система неисправна или2размещена неверно,2— это не2должно быть вашей проблемой.
Важно понимать, что2система пожаротушения в2торговых и2 бизнес- центрах обычно единая для2 всего здания, поэтому арендатор физически не2может сделать ее сам. По2крайней мере это можно использовать как2довод на2переговорах. Ваше жела- ние, чтобы за2систему отвечал арендодатель, логично, правильно и2законно.
135
Арендатору: чтопроверить вдоговоре аренды
Срок аренды.
Договор аренды бывает долгосрочным и2кратко- срочным. Кратко срочный заключается на2срок до2года, долгосроч- ный2— на2год и2дольше. К2ним разные формальные требования, и2они открывают разные возможности2— например, долгосроч- ный обязательно регистрируется.
Среди арендаторов ходит слух, что2«все на2рынке» заклю- чают договоры на211 месяцев, а2потом договоры пролонгируют.
А на долгосрочные никто из арендодателей не соглашается. Это не2так. Многие успешные предприниматели из2ритейла и2ресто- ранного бизнеса принципиально не2подписывают краткосроч- ных договоров аренды. Среди них: «Мосигра», «АндерСон», «Додо
Пицца», «Леонардо».
Я2спрашивал крупные компании, что2они делали в2начале, когда не2были еще2такими большими и2известными. Они отве- чали то2же самое: занимали принципиальную позицию и2под- писывали только долгосрочные договоры. Когда узнавали, что2помещение сдается только 11 месяцев, отказывались и2искали дальше. Так сложнее найти помещение и2сложнее договориться с2арендодателем, но2это реально.
У долгосрочного договора аренды три плюса: стабильная цена, непрерывность и возможность получить лицензию.
Стабильная цена.
Допустим, ресторан снимает помещение уже пять лет, но2раз в2год подписывает договор на211 месяцев.
И2каждый год арендодатель поднимает цену. Все аргументы в2его пользу: ресторану это помещение нужнее (налажен поток кли- ентов), если не2продлить договор2— они будут обязаны съехать, поэтому скорее согласятся на2повышение цены.
Увеличение цены арендодателем в211-месячном договоре абсо- лютно не2ограничено. На2шестой год он может поставить цену в2три раза выше, чем2в2предыдущий период, и2ничего при2этом не2нарушит. Не2нравится2— выезжайте. А2в2долгосрочном дого- воре лучше прописать, что2арендодатель может увеличить цену только один раз в2год и2не2более чем2на2столько-то2процентов.
136
Адвокат бизнеса
Непрерывный договор.
Если договор на2пять лет и2арендатор не2нарушает условия договора, арендодатель не2сможет просто так расторгнуть договор2— об2этом можно отдельно написать.
А2вот при2краткосрочных договорах бывает так. Представьте, что2вы кафе, у2вас договор на211 месяцев. Дела идут хорошо, и2вла- делец помещения видит, что2поток клиентов есть, а2бизнес про- цветает. Зачем зарабатывать только на2 аренде, когда можно заработать еще2и2на2ресторанном бизнесе? Когда договор под- ходит к2концу, арендодатель прощается с2вами. А2на2ваше место встает сам или2 сдает другому кафе, которое готово платить больше. Поток клиентов есть, место известное2— арендодатель в2выигрыше, а2вам начинать всё с2начала.
Возможность получить лицензию, например, на алкоголь.
Долгосрочные договоры аренды регистрируются в2Росреестре, а2регистрация2— обязательное условие для2лицензии. Нет заре- гистрированного договора2— нет лицензии.
Еще2совет. Пропишите в2договоре такое: если по2каким-то2при- чинам, которые не2зависят от2арендатора, договор аренды нельзя зарегистрировать в2 Росреестре, арендная ставка на2 период без2регистрации снижается. Вы ведь недополучаете доход. Можно зафиксировать в договоре коэффициент для2снижения.
На2преимущества краткосрочного и2долгосрочного договоров аренды есть и2другая точка зрения. Если по2каким-то2причинам ваша модель бизнеса такова, что2вам нужны помещения, кото- рые другим не2нужны, то2у2вас как2арендатора сильная позиция и2вы можете ее использовать в2краткосрочной аренде.
Например, вы готовы занимать помещения в2 подвалах и2на2чердаках, в2глубинах промзон, где не2ступает нога человека.
Обычно эти помещения простаивают. Тогда при2краткосрочном договоре вы можете каждый раз продавливать всё более выгод- ные для2себя условия: говорите, что2вам здесь невыгодно и2вы готовы съехать. Выбирая между пустым помещением и2поме- щением на2немного менее выгодных для2себя условиях, арен- додатель, скорее всего, выберет второе. Это редкое исключение на2рынке аренды, но2такое тоже бывает.
137
Арендатору: чтопроверить вдоговоре аренды
Барно Турсунова,
совладелец сети умных автосервисов «Вилгуд»
Мой опыт— краткосрочные договоры аренды были эффективнее.
Во-первых, вдолгосрочных договорах сразу планируется ичасто реализуется повышение цены на;–T% каждый год, авкраткосрочных такого нет. Во-вторых, перезаключение договора держит втонусе именя, иарендодателя.
Может, мне везет напомещения, ноякаждый раз припродлениях ещечто-тодополучаю новое, например ещенемного площади затеже деньги, либо снижаю арендную ставку. Нотут важно снять иллюзии: арендатора лучше, чем«Вилгуд»,они ненайдут.
Мырасполагаемся навторой линии, где классические автосервисы невыживают, потому чтокнам сулицы спонтанно неприезжают, всё по записи через сайт, поэтому локация нам некритична.
Всё2же мой совет2— подписывать долгосрочный договор аренды, на2пять-семь лет. При2этом без2права арендодателя расторгнуть досрочно договор, если арендатор ничего не2нарушил. А2у2вас право досрочного расторжения должно быть.
Регистрация договора.
Если договор действует больше года, его надо зарегистрировать в2Росреестре. Для2своей экономии перекла- дывайте расходы на2регистрацию на2арендодателя. Или2хотя2бы делите расходы пополам. Это тоже нужно прописывать в2дого- воре аренды. Еще2может понадобиться вызов специалистов БТИ, подготовка кадастрового паспорта и2других документов. Об2этих расходах тоже нужно договориться с2арендодателем.
Автопролонгация.
Если у2вас краткосрочный договор, предлагаю облегчить себе жизнь. Для2этого выбираем упрощенный процесс пролонгации2— автопролонгацию. Схема работает так: заканчи- вается срок договора, но2вы не2тратите время на2встречу, согла- сование и2подписи нового договора. Вместо этого оплачиваете