Файл: Дмитрий Гриц Адвокат бизнеса 20 юридических консультаций понятным языком Москва ! # Isbn 9785961426762 Дмитрий Гриц, 2019 ооо Альпина Паблишер, 2019.pdf

146
Адвокат бизнеса
Вынужденный простой вовремя ремонта.
Если арендуете поме- щение в2строящемся здании, совет для2вас.
Вот ситуация. Магазин арендует помещение в2торговом цен- тре, который еще2строится: коробка стоит, но2повсюду ремонт.
Магазин договаривается об2арендных каникулах, чтобы сделать свой ремонт. Арендные каникулы2— это период, когда компания не2платит аренду и2делает в2это время ремонт своего помещения.
Есть проблема: из-за2общего ремонта коммуникации неста- бильны. То2второй этаж обесточен, то2силовой кабель переру- били при2ремонте фасада2— в2общем, свой ремонт делать толком не2получается.
Чтобы не2терять арендные каникулы, предлагаю исключить из2арендных каникул дни, когда ремонт в2помещении нельзя было делать из-за2 общего ремонта. Торговый центр мешает делать ремонт три дня? Окей, эти дни добавляются к2каникулам.
Для2договора подходит фраза с таким2смыслом:
«Вслучае отсутствия возможности делать ремонт впомеще-
нии понезависящим отарендатора причинам он имеет право
напродление арендных каникул натоже количество дней...»
Условия оботделке помещения.
С2краткосрочными договорами бывает так: компания сделала дорогостоящий ремонт, а2через
112месяцев арендодатель говорит: «Не2буду перезаключать дого- вор, помещение вам больше не2сдается».
Такой случай может быть и2с2долгосрочной арендой, но2если в2договоре есть право арендодателя взять и2расторгнуть его (уве- домив, например, за2три месяца). Обращайте внимание на2эти пункты и2старайтесь их2исключать.
На2такие случаи есть выход: пропишите в2договоре, что2арендо- датель обязан возместить 70–90% стоимости ремонта, если дого- вор будет расторгнут в2течение первого года. Когда заключите краткосрочный договор на2второй год, ставьте 50–70%, на2тре- тий 30–50%. Правда, арендодатель, скорее всего, потребует согласовать с2ним ремонтные сметы. На2это можно согласиться.
А2то2вдруг ремонт на2сто миллионов руб лей.

147
Арендатору: чтопроверить вдоговоре аренды
Письменное согласование ремонта.
Компания заезжает в2поме- щение и2проводит осмотр: тут дыра, тут пятно. Арендодатель говорит, что2ничего страшного, сделайте ремонт, а2я2возмещу.
Вроде арендодатель сам разрешил ремонт, но2всё равно идете за2письменным согласованием.
Чтобы получить возмещение за2ремонт, наверняка придется со- гласовать с2арендодателем смету этого ремонта. Иначе он скажет:
«Ничего не2знаю, это слишком дорого, мои ребята сделают в2пять раз дешевле, и2вообще можно было без2ремонта, подумаешь, дырка, она же не сквозная...» Письменно заранее согласовывайте с2арендо- дателем сметы и2любой ремонт, если вы договорились возмещать расходы за2счет снижения арендной платы.
Ответственность арендодателя.
Обычно шаблон договора аренды дает арендодатель: мол, впишите данные своей компании и2под- писывайте. Проблема такого договора в2том, что2в2нем мало ответственности арендодателя (проще сказать, что2ее там2нет вообще, но2пусть останется лучик надежды).
Например, на2улице возле здания ремонт и2из-за2ремонта пере горожен доступ в2магазин арендатора. Или2из-за2проис- шествия в2торговом центре эскалаторы отключены на2три дня, по этому поток покупателей до2третьего этажа не2доходит. В2обыч- ном договоре ничего нет на2этот случай.
Чтобы договор как-то2защищал арендатора, в2договор нужно будет самостоятельно добавить пункты об2 ответственности арендо дателя. Например, если идет ремонт, то2арендная плата снижается на2столько-то.
Тут важно понимать, что2это не2арендодатель оказывает вам великую милость, сдавая свое помещение. Вы тоже делаете ему хорошо: его пустое помещение становится полным и2прино- сящим доход. Он заинтересован в2вас не2меньше, чем2вы в2нем.
И2напоминайте ему: пустующее помещение2— самое дорогосто- ящее для2арендодателя.
Аренда должна быть сделкой равных.

148
Адвокат бизнеса
Штрафы идругая ответственность арендатора.
Будьте готовы к2тому, что2по2договору арендатор несет ответственность за2всё.
Например, часто у2арендодателя есть почти в2любой ситуации право досрочно расторгнуть договор и2оставить себе обеспечи- тельный депозит.
Формальная причина расторжения2— нарушение договора аренды, а2 таким нарушением может стать «курение в2 непо- ложенном месте сотрудника или2посетителя арендатора». Это цитата из2реального договора. С2точки зрения бизнеса это не2при- чина, чтобы выпроводить арендатора из2помещения. Но,2если такое условие есть в2договоре, это законно. Договаривайтесь об2изменении договора.
Мой совет2 — дифференцировать ответственность за2 раз- ного масштаба нарушения. Если нарушение маленькое или2оно произошло не2по2вине арендатора, за2него не2штрафовать. Если значительное, будет денежный штраф. А2вот расторжение дого- вора2— только при2больших нарушениях и2в2крайнем случае. Все варианты обоснованной ответственности арендатора должны быть подробно описаны в2договоре.
Расторжение со стороны арендодателя.
У2арендодателей есть привычка: писать в2договоре, что2они вправе расторгнуть дого- вор аренды по2любому поводу. Это нелогично. Арендодатель, что2бы ни2случилось, всё равно останется со2своим помещением, а2вот арендатор при2расторжении потеряет деньги, вложенные в2ремонт, мебель, оборудование, клиентов, которые привыкли приходить по2конкретному адресу.
Руководство к2действию: добиться, чтобы у2арендодателя было право на2расторжение договора в2одностороннем порядке только в2крайних случаях: например, арендатор задерживает оплату на2три месяца или2разводит костры в2офисе. Больше ничего.
Серьезно, я2 не2 вижу оснований лишать арендатора денег и2помещения только потому, что2он не2так согласовал ремонт или2сотрудники курили в2неположенном месте. Арендодатель — не царь, чтобы вы ходили по струнке и боялись совершить лишнее

149
Арендатору: чтопроверить вдоговоре аренды действие. Понятно, что если государство оштрафует собствен- ника за ваш ремонт или курение, то вы должны возместить эти убытки. Спорьте о2возможности оставаться в2помещении. При этом проявляйте эмпатию (хотя бы внешне): «Да, конечно, мы понимаем, что есть критически важные нарушения, их мы ува- жаем».
Андрей Петелин,
CEO «Додо Пицца Евразия»
Мое мнение— расторжение договора аренды водностороннем порядке состороны арендодателя приусловии, чтоарендатор добросовестно выполняет свои обязательства, недопустимо.
Если арендодатель настаивает нарасторжении договора, он должен компенсировать стоимость неотделимых улучшений, которые мы, какарендатор, впомещении сделали. Которые теперь уже незабрать. Помимо этого мы инвестировали вмаркетинг, чтобы клиент приходил именно вэту локацию.
Здесь также может быть предусмотрена неустойка вслучае досрочного расторжения состороны арендодателя.
Ещеунас вот такой опыт. Индексация арендной стоимости: неболее чемна;%, ноесли инфляция сильно подскочит, торост напоказатель «инфляция минус ;%». Это связано стем, чтообычно арендные ставки нерастут также быстро, какидут инфляционные процессы, следовательно, привязываться только кинфляции несовсем рыночно.
Депозитный платеж— платим, нодоговариваемся надвух- трехмесячные каникулы пооплате аренды, тоесть неплатим ее. Дооткрытия дверей унас, какправило, проходит три месяца. Вэтот период мы незарабатываем, новкладываемся времонт помещения. Часто арендодатели это понимают ипринимают. Мы хороший арендатор, отнас непоявляются тараканы, нопоявляется поток людей.

150
Адвокат бизнеса
Расторжение состороны арендатора.
Мне часто попадаются дого- воры, в2которых вообще ничего не2сказано о2праве арендатора досрочно съехать. Такое право должно быть. Конечно, можно попытаться расторгнуть договор на2основаниях, которые про- писаны в2законе, но2для2этого придется идти в2суд и2там2дока- зывать свое право. При2этом во2время суда2— это шесть–восемь месяцев2— всё равно может начисляться арендная плата.
Обычная причина для2 спора2 — за2 сколько предупреждать о2переезде. Логика арендодателя такая: «Я2хочу узнать как2можно раньше, чтобы найти другого арендатора». Поэтому в2договорах появляются длинные сроки, например, арендатор должен пред- упредить за2полгода о2переезде, что2в2реальной жизни не2всегда выходит. Получается, арендодатель берет арендатора в2заложники.
Борис Дьяконов,
основатель идиректор банка дляпредпринимателей «Точка»
Самая «любимая» моя история одоговорах— это аренда.
Наначальном этапе мы снимали большое помещение вбизнес- центре. Решили переехать вдругое место, сообщили арендодателю, аон нам говорит: «Трансферное окно закрылось».
Оказалось, чтовдоговоре прописано: можно отказаться отпомещения втечение определенных двух недель, аесли этот период прошел, тоследующие @@ месяцев ты неможешь расторгнуть договор илисделать снерыночным штрафом. Ну либо всуд, аэто долго ипотому дорого. Даиюристы сказали, чтотут невыиграть.
Прописывайте для2себя условие с2таким смыслом: арендатор вправе расторгнуть договор в2одностороннем порядке, без2объ- яснения причин, если предупредит о2расторжении за2один–три месяца. Как2договоритесь.

Закакие убытки платить припереезде.
При2досрочном расторже- нии договора арендодатель пытается взыскать с2арендатора некие убытки. Запрашиваемый размер убытков может быть сопоста- вим со2стоимостью ремонта, а2это миллионы.
На2случай суда в2договоре должен быть прописан исчерпыва- ющий перечень возможных убытков. Например:
z расходы на2приведение помещения в2исходное состояние; z
время простоя помещения на2время восстановления после вашего пребывания2— например, 15 дней;
z расходы на демонтаж оборудования, установленного аренда- тором на фасаде, но не демонтированного при выезде.
Тут два подвоха. Во-первых, я советую тщательно проверить, что2там2за2убытки и2готовы2ли вы за2них платить.
Обратите внимание на2 конструкции «и2 тому подобное»,
«и2так далее», «в2том числе, но2не2ограничиваясь». Это всё при- мер открытого списка: это значит, что2арендодатель сам решит, что2считается убытком.
Главное здесь: если в2договоре есть виды убытков, список дол- жен быть закрытым. Арендатор платит ровно за2то, что2пропи- сано в2договоре. И2никаких фантазий арендодателя.
Если в2разговоре с2арендодателем прозвучит фраза «Ну мало2ли что2вы там2натворите», постарайтесь пофантазировать вместе с2арендодателем и2описать, что2же это такое реалистично может быть. А2в2случае чего говорите, что2ваши юристы никогда не2раз- решат вам подписывать договор с2открытым списком, поэтому список надо обязательно сделать закрытым. Вы2же не2против того, чтобы возместить расходы,2— вы просто хотите внести ясность в2то, какие это могут быть расходы.

152
Адвокат бизнеса
Отстоять условия вдоговоре
Как-томеня уволили вовремя переговоров. Мой доверитель
нашел помещение дляаренды: большое, дорогое, ноему очень
нравилось. Ненравились только условия договора: они были
жесткими дляарендатора. Мы решили провести переговоры
сарендодателем— бизнес- центром.
День переговоров. Вкомнате сижу я, доверитель- арендатор,
управляющий бизнес- центром, его юрист ириелторы. Встреча
идет четвертый час.
Управляющий кричит:
— Даиз-затаких юристов вы прогорите! Переговоры окон-
чены, это уже слишком. Мы никому этих условий недавали
ивам недадим!
Управляющий встает из-застола. Доверитель обращается
комне с гневом в глазах:
— Дмитрий, ну явам говорил, чтовы перегибаете палку? Мне
это надоело, вы уволены!
(Куправляющему бизнес- центром.)
— Давайте уберем обсуждение этого пункта, мы согласны
навашу версию. Повсем остальным моментам вроде всё?
Так меня уволили прилюдно.

153
Отстоять условия вдоговоре
Мое увольнение2— продуманный ход, который помог добиться многого во2время переговоров. Мы с2самого начала играли с2дове- рителем в2хорошего и2плохого полицейского. Моя задача2— про- давить арендодателя на2максимально выгодные для2доверителя условия аренды, но2при2этом не2сорвать сделку и2въехать в2это помещение.
Увольнение запланировали заранее: если торговый центр вот- вот откажется от2сделки, доверитель возвращается на2преды- дущее условие и2меня увольняет. Это такая проверка: до2какой степени можно прожимать арендодателя. Тогда мы сэкономили переговорами около восьми миллионов на2весь срок действия договора аренды.
О2переговорах можно написать много томов. Для2предпри- нимательской юридической книги я2выбрал несколько приемов.
Оценка своей позиции
Представьте: на2столе договор. В2договоре всё более- менее при- емлемо, но2есть невыгодные условия, и2хорошо2бы их2убрать или2заменить другими.
В2большинстве случаев о2новых условиях компании договари- ваются на2встрече. Если у2вас наметилась такая встреча, не2спе- шите ее проводить. 80% победы2— хорошо проработанная заранее позиция. До2самих переговоров сначала построим наши доводы и2оценим потенциальные доводы и2позицию оппонентов.
Первый шаг2— распределяем условия договора на2три группы:
z
обязательные
условия, без2которых сделка для2нас не2состо- ится, она нам просто не2нужна, я2их2называю must have;
z
желательные
2— без2которых сделка нам не2очень выгодна, для2меня они nice to have;
z
дляторга
2— для2нас необязательные, но2обязательные для2вто- рой стороны по2договору, я2называю их2to trade.

154
Адвокат бизнеса
Когда условия разложены по2группам, мы понимаем, за2что2будем бороться на2переговорах, а2за2что2— нет, но2будем это обменивать.
Допустим, нас как2арендатора устраивает цена, но2мы не2готовы платить обеспечительный платеж за2два месяца. Или2готовы, но2в2обмен на2скидку на2машино- места. Вроде это и2так понятно, но2в2пылу встречи что-то2забывается.
Мой совет2— разобрать условия структурно. Если речь об2аренде, вот что2может получиться. Условия выбираем для2арендатора.
z
Обязательно:
стоимость метра не2выше 2000 руб лей в2год.
z
Желательно:
стоимость метра не2выше 1600 руб лей в2год.
z
Нужно арендодателю:
ему выгодно сдавать машино- места.
Они ему достались почти бесплатно, поэтому маржиналь- ность бешеная. Он готов почти в2ноль сдавать в2аренду офис, потому что2на2местах зарабатывает как2раз лично предста- витель арендодателя.
z