Файл: Анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальной жилой застройки, садоводства для проведения государственной кадастровой оценки Содержание.docx

В зависимости от видов разрешенного использования земель населенных пунктов, в соответствии с Техническими рекомендациями, при проведении государственной кадастровой оценки земель Ленинградской области, применялись различные методические подходы:

• 
  построение статистической модели;
  
• 
  индивидуальная оценка рыночной стоимости;
  
• 
  расчет минимальных и средних удельных показателей;
  
• 
  установление кадастровой стоимости в размере номинала;
  
• 
  на основе соотношения между видами разрешенного использования.
  

Каждый из перечисленных выше методических подходов предполагал использование определенной методики проверки полученных результатов.

При оценке земель населенных пунктов Ленинградской области для определения стоимости земельных участков, различных видов разрешенного использования применялись следующие методические подходы:

• 
  построение статистической модели (при оценке земель с ВРИ-1 – ВРИ- 5, ВРИ-7, ВРИ-9);
  
• 
  индивидуальная оценка рыночной стоимости (при оценке земель ВРИ-6, ВРИ-8, ВРИ-10, ВРИ-11, ВРИ-12);
  
• 
  расчет минимальных и средних удельных показателей (при оценке земель ВРИ-13, ВРИ-14, ВРИ-15);
  
• 
  установление кадастровой стоимости в размере номинала (при оценке земель ВРИ-16);
  
• 
  на основе соотношения между видами разрешенного использования (при оценке земель ВРИ-1, ВРИ-3-5, ВРИ-7, ВРИ-9, ВРИ-13) – для сельских населенных пунктов.
  

3.2 Построение статистической модели

---

Для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки (ВРИ-1); индивидуальной жилой застройки (ВРИ-2); для размещения гаражей и автостоянок (ВРИ-3); земельных участков, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений (ВРИ-4); для земельных участков, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ-5); для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (ВРИ-7); земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (ВРИ-9) – использовались статистические модели расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Построение статистической модели осуществлялось в соответствии с утвержденными Методическими рекомендациями на основе:

- определения состава факторов стоимости земельных участков каждого вида разрешенного использования;

• 
  сбора сведений о значениях факторов стоимости земельных участков для каждого вида разрешенного использования;
  
• 
  создания слоев цифровых тематических карт населенных пунктов;
  
• 
  группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов;
  
• 
  сбора достаточной и достоверной информации о земельных участках для каждой сформированной группы;
  
• 
  построение статистической модели расчета кадастровой стоимости для каждой сформированной группы земельных участков;
  
• 
  расчет кадастровой стоимости земельных участков.
  

---

Состав факторов стоимости должен определяться для каждого вида разрешенного использования и согласовываться межведомственной комиссией. Согласно утвержденному Техническому заданию, сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков по каждому виду разрешенного использования должен осуществляться из источников информации, содержащих сведения доказательного значения. Состав используемой информации, ее объем, выбор источников информации также определяется по согласованию межведомственной комиссией.

В целях согласования выбора и степени значимости факторов стоимости земель по каждому виду разрешенного использования, состава используемой информации, ее объема, выбора источников информации, было проведено два заседания комиссии, созданной распоряжением Губернатора Ленинградской области от 02.06.2010 №250-рг, по организации проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Ленинградской области (протоколы заседаний б/н от 16.07.2017 и от 30.08.2017).

---

4. Анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области

4.1 Анализ результатов кадастровой оценки земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки (ВРИ-2) в населенных пунктах Ленинградской области
Кадастровая оценка земель, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки (далее – «ИЖС»), в соответствии с методическими и техническими рекомендациями, проводилась на основе разработанной статистической модели – по всем земельным участкам данного вида использования, как в городских, так и в сельских населенных пунктах.

При проведении кадастровой оценки, в соответствии с новой Методикой проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов, к ВРИ-2 были отнесены земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства и земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).

Следует отметить, что в предыдущей кадастровой оценке, земли личных подсобных хозяйств (далее – «ЛПХ») были сформированы в самостоятельную группу и оценивались отдельно. При этом, по данным кадастровой оценки, земли, предназначенные под ИЖС были оценены в 2-3 раза дороже, чем земли, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства. Например, по кадастровому кварталу №1301029 в г. Всеволожске кадастровая стоимость

---

1м² земель ИЖС в 2021 – 2022 году составляла 459,95 руб., а 1м² земель ЛПХ – 205,54 руб.

В новой кадастровой оценке данные виды разрешенного использования объединены в одну группу. В результате кадастровая стоимость земель, как ИЖС, так и ЛПХ в том же г. Всеволожске теперь составляет 552,54 руб./ м² .

Рост кадастровой стоимости для земель ЛПХ в данном конкретном случае составил почти в 2,7 раза.

Соответственно, если величина земельного налога на участок с разрешенным видом использования под личное подсобное хозяйство площадью 15 соток в г. Всеволожске в 2021 – 2022 годах составлял 925 рублей в год (205,54 х 1500 х 0,003=924,93), то с 1 января 2023 года, земельный налог с этого участка увеличится до 2 486 рублей в год (552,54 х 1500 х 0,003=2486-43 руб.), или в 2,7 раза.

В п. Рахья Всеволожского района в 2021 – 2022 годах кадастровая стоимость земельного участка под ИЖС составляла 58,06 руб./ м², земель ЛПХ

– 19,16 руб./м2. В новой кадастровой оценке среднеарифметическое значение удельного показателя кадастровой стоимости земель ВРИ-2 составляет 459,9 руб./ м².

Таким образом, кадастровая стоимость земель ИЖС возросла в 7,8 раз, земель ЛПХ – в 24 раза.

Соответственно, величина земельного налога на участок ЛПХ в 10 соток в 2021 – 2022 годах составляла 5,7 руб. в год (19,16 х 1000 х 0,003=5,7 руб.), аналогичный земельный участок под ИЖС – 174,2 руб. в год.

Сумма налога с земель ЛПХ, зачисляемая в бюджет, даже не покрывала почтовых издержек по рассылке уведомлений гражданам – собственникам земель ЛПХ, об уплате налога. После введения в действие новой кадастровой

---