Файл: Практика оценки недвижимости (отчет).pdf

Таким образом, рассчитанная восстановительная стоимость объекта оценки равна 116 283 960 руб.

Расчет накопленного износа.

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, машин и оборудование, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Накопленный износ рассчитывается по формуле:

И нак = 1 - (1-Ифиз) х (1-Ифунк.) х (1-Ивнеш) (4)

В затратном подходе износ во всех случаях вычитается из текущей восстановительной или заменяющей стоимости. Тем не менее, износ есть потеря только до тех пор, пока определяется рынком как потеря стоимости. Для старого актива потеря стоимости может быть возмещена временной скудностью относительного предложения или их уникальностью и значимостью. Если при оценке применяется замещающая стоимость, как основа для оценки текущей стоимости, накопленный износ также будет учитываться, хотя при этом некоторые формы функционального устаревания автоматически исключаются. Физический и функциональный износы подразделяются на устранимый и неустранимый. Внешний износ, как правило, рассматривают как неустранимый. Критерием устранимости является экономическая целесообразность.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

физический износ;

функциональный износ;

внешний или экономический износ.

Физический износ, или физическое разрушение, вызывается разрушением конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т.д.)

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается несоответствием актива современным требованиям рынка с точки зрения дизайна, конструкции, качества материалов, эксплуатационных расходов, стандартов, производимой полезности. Физический износ и функциональный износ обычно присущи самому активу.

Внешний износ вызывается факторами извне – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. Внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Физический износ.

Расчет физического износа оцениваемого здания выполнен на основании данных условия КР приведен в таблице 10.6.2

Таблица 10.6.2

Функциональный износ.

Для определения величины данного вида износа необходимо, прежде всего, провести качественный анализ на выявление факторов, ответственных за его появление. Функциональный износ определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, дизайна современным требованиям к ним и вызывается:

 недостатками, требующими добавления элементов, несуществующих в объекте, но без которых он не может быть признан соответствующим современным условиям рынка;

 недостатками, требующими замены или модернизации элементов, которые еще частично или полностью выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным требованиям;

 недостатками, связанными с наличием избыточных потребительских качеств и элементов "сверхулучшения", наличие которых не приводит к адекватному увеличению стоимости в современных рыночных условиях.

Здание построено в 2009 г. соответствует современным нормам и требованиям, При отсутствии признаков функционального износа его величина равна 0.

Внешний (экономический) износ.

Для определения величины данного износа необходимо, прежде всего, провести качественный анализ на выявление факторов, которые могут оказать специфическое влияние на стоимость объекта.

В районе, где расположен оцениваемый объект, не появилось и не ожидается появления каких-либо особых градостроительных факторов, которые могут оказать специфическое влияние на стоимость объекта.

Таким образом, признаки внешнего износа у оцениваемого объекта отсутствуют. Внешний износ и оцениваемого объекта принят равным 0,00%.

Накопленный износ для оцениваемого объекта составит по формуле 4:

Накопленный износ для оцениваемого объекта составит:

Таблица 10.6.3.

Определение стоимости земельного участка.

Расчет, рыночной стоимости земельного участка проведен выше в рамках сравнительного подхода и составляет

7 455 264 руб.

Результат расчета рыночной стоимости затратным подходом.

Расчет величины рыночной стоимости оцениваемого объекта с точки зрения затратного подхода приведен в таблице 10.6.4.

Таблица 10.6.4.

Вывод. Таким образом, приведенные выше рассуждения и расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта (С НДС) с точки зрения затратного подхода по состоянию на дату оценки. составляет:

120 936 781 руб.

10.7. Согласование результатов

Для оценки рыночной стоимости рассматриваемого в отчете объекта применены все доступные на момент оценки подходы: затратный, доходный и сравнительный.

В результате выполненных расчетов разными методами получены величины, отличающиеся друг от друга, что связано с достоверностью, объемом и качеством информации, примененной для каждого метода.

Целью согласования результатов всех используемых подходов является определение рыночной стоимости объекта, исходя из результатов анализа преимуществ и недостатков каждого из них. Для выбора согласованной величины стоимости объекта использована техника средневзвешенного значения, в соответствии с которой величине, полученной в каждом из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

В настоящее время цены на рынке недвижимости устанавливаются под воздействием спроса и предложения. Применение затратного подхода оправдано при установлении цен на вновь возводимые объекты и определение балансовой стоимости для целей налогообложения. В рамках проводимого анализа применение этого подхода целесообразно при количественном измерении такого ценообразующего фактора, как внутреннее состояние объекта, или для оценки износа.

Доходный подход обладает преимуществом учета прогнозных оценок, опирается на ожидание будущих доходов. Однако, он сориентирован не на факты, а на умозрительные заключения относительно возможных вариантов будущего развития, обоснованные в большей или меньшей степени. Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затраты же на ее воспроизводство далеко не всегда отражают стоимость прогнозируемых доходов.. .

Сравнительный подход обладает преимуществом опоры на реальную рыночную информацию, учитывает всю совокупность ценообразующих факторов, взятых в их взаимной связи. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Стоимость объекта определяется по формуле:

V = V₁ x Q₁ +V₂ x Q₂ +V₃ x Q₃, (7)

Где V – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V_2, V₃- стоимость объекта, определенная с использованием затратного,

доходного и сравнительного подхода соответственно, руб.;

Q₁, Q₂, Q₃, - средневзвешенное значение достоверности затратного,

сравнительного и доходного подходов соответственно.

Определение веса для согласования результатов

Таблица 10.7.1

Таблица 10.7.2

Согласование результатов

Вывод. Таким образом, приведенные выше рассуждения и расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта, С НДС по состоянию на 30 октября 2019 года равна

92 381 002 руб. в т.ч.

Стоимость земельного участка общей площадью 1920 кв. м. кадастровый номер ХХ:23: 0110204:00ТТ 7 455 264 рублей.

Полученная величина стоимости находится в границах диапазона рыночных цен на аналогичные объекты, представленного в разделе Анализа рынка, таким образом, полученную стоимость объекта можно обоснованно принять за рыночную.

Указание результатов оценки без округления способно ввести в заблуждение Заказчика, т.к. результаты оценки не могут иметь точность больше точности использованных в расчетах исходных данных. Поскольку многие применяемые нами в расчетах величины давались с точностью до четырех значащих цифр, результат не должен содержать более трех значащих цифр, причем третья цифра является не вполне надежной. Рыночная стоимость с учетом округления составляет

10.8. Выводы и заключения о рыночной стоимости

Рыночная стоимость (с НДС) Здания общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1, по состоянию на 30 октября 2019 г. составляет: