Файл: Практика оценки недвижимости (отчет).pdf

Местоположение и размеры. Область является восточной оконечностью России и занимает остров Сахалин и Курильские острова. Северная и с восточная части острова омывает Охотское море. Основу области составляет остров Сахалин - крупнейший в России (76,6 тыс. кв. км), вытянутый по меридиану на 950 км при наибольшей ширине 160 км и наименьшей - 26 км. От материка остров отделен Татарским проливом Японского моря, проливом Невельского с наименьшей шириной 7,5 км, Амурским лиманом и Сахалинским заливом. На юге отделен проливом Лаперуза (с наименьшей шириной 41 км) от японского острова Хоккайдо. С востока омывается Охотским морем. Курильские острова простираются от южной оконечности Камчатки в юго-западном направлении до острова Хоккайдо и являются естественной границей между Охотским морем и Тихим океаном. Большая Курильская гряда, протянувшаяся на 1200 км, включает около 30 островов, в том числе наиболее крупные – Парамушир, Онекотан, Симушир, Уруп, Итуруп, Кунашир. Юго-восточнее острова Кунашир, отделенная Южно-Курильским проливом, лежит Малая Курильская гряда, протяженностью около 100 км. В ее составе остров Шикотан и группа малых островов. По проливам Лаперуза (между Сахалином и о. Хоккайдо) Кунаширскому, Измены (между Кунаширом и Хоккайдо) и Советскому (между островами Малой Курильской гряды и Хоккайдо) проходит государственная граница Российской Федерации с Японией.

Природно-географические объекты и явления. Курильские острова в основе своей типично вулканическое образование. С вулканической деятельностью связано наличие на островах многочисленных горячих источников, некоторые из них являются лечебными. На Курилах около 160 вулканов, из них 40 действующих (самый высокий – 2339 м – вулкан Алаид на о. Атласова). На острове Итуруп находится крупнейший в России водопад Илья Муромец высотой 141 метр.

Две основные горные цепи, меридианально протянувшиеся из Южной части в среднюю, как бы обжимают остров с боков. Это Западно-Сахалинские горы с максимальной высотой 1000-1300 м и Восточно-Сахалинские горы с наивысшей вершиной в 1909 м. Между ними лежит Тымь-Поронайская низменность. За этими горами и низменностью побережье острова полукольцом охватывает в виде низких морских террас Северо-Сахалинская равнина. Значительна также Сусунайская низменность, заключенная между заливом Анива на юге, рекой Найбой на севере, Западно-Сахалинскими горами на западе и Сусунайским хребтом на востоке. Для сельского хозяйства благоприятны широкие долины крупных рек, распадки и пади. Курилы в основном еще более гористы - ведь это верхняя часть вулканической гряды.

Общие сведения об области и г. Южно-Сахалинске

В существующих границах Сахалинская область образована 2 января 1947 года в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР^[3].

Сахалинская область включает в себя 22 муниципальных образования, из которых 18 имеет статус «Городские округа» и 1 - «Муниципальный район». В состав Углегорского муниципального района входят два городских поселения и одно сельское.

Распределение жителей по территории области неравномерно. Основная часть населения проживает в южной части Сахалина и Курильских островов - в более благоприятных климатических условиях.

Численность населения Сахалинской области на начало 2010 года составляла 510,8 тыс. человек.

Средняя плотность населения – 5,9 чел./кв. км, что ниже среднероссийского (8,3 чел./кв. км), но выше уровня Дальневосточного федерального округа (1,0 чел. на кв. км).

Сахалинская область характеризуется высоким уровнем урбанизации – более 78 % населения проживает в городах.

Административное управление.

Исполнительная власть Сахалинской области осуществляется Правительством Сахалинской области. Губернатор определяет основные направления деятельности администрации области и организует ее работу на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, Федеральных законов, Указов Президента России, Постановлений Правительства России и областных законов. Глава администрации представляет интересы области в Федеральных органах власти, а также в отношениях с субъектами Российской Федерации, зарубежными государствами и подписывает с ними договоры. Законодательная власть в области осуществляется Сахалинской областной Думой. Сахалинская областная Дума состоит из 27 депутатов, избираемых сроком на четыре года населением области на основе равного прямого всеобщего избирательного права при тайном голосовании. Областная Дума обладает законодательной инициативой в Государственной Думе Российской Федерации.

Административным центром и крупнейшим городом области является Южно-Сахалинск, управляемый администрацией во главе с мэром города и городской думой. В городе имеются управление внутренних дел, прокуратура, управление противопожарной службы, суды, нотариальные конторы.

Транспортная инфраструктура

Транспортная инфраструктура области включает в себя морской, воздушный и автомобильный транспорт. Ведущую роль островного положения области предопределяет морской транспорт. В состав портового хозяйства входят 8 портов, из них 3 занимаются грузопереработкой.

Основные объемы морских перевозок народнохозяйственных грузов в области осуществляются Сахалинским морским пароходством.

Основным перевозчиком грузов по железной дороге является Сахалинская железная дорога протяженностью в 957,2 км. (ширина колеи – 1067 мм.). Кроме того, на севере Сахалина имеется сеть железнодорожных путей шириной колеи 1520 мм (27 км).

Протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием составляет 2,7 тыс. км (60,3% от общей протяженности). Главная автотрасса связывает города Оху и Южно-Сахалинск. Большое хозяйственное значение имеет дорога Южно-Сахалинск–Холмск–Бошняково–Смирных.

Воздушный транспорт осуществляет в основном перевозку пассажиров, доля грузооборота в объеме всех перевозок незначительна. В межнавигационный период на отдельных направлениях он является единственным сообщением с материковой частью России и островами области.

Главный аэропорт – Южно-Сахалинск, расположен в десяти километрах от центра города. Через главные воздушные ворота области Сахалин связан регулярным авиационным сообщением не только с городами Дальнего Востока и центральной части России, но и со странами Азиатско-Тихоокеанского региона – Японией, Республикой Корея, США, Китаем.

Система коммуникаций.

Крупнейшие предприятия связи в области: открытое акционерное общество «Ростелеком» и государственное учреждение «Управление федеральной почтовой связи». В них сосредоточено более 80 % работников-связистов. Управление федеральной почтовой связи включает в себя 15 районных узлов, Южно-Сахалинский почтамт, автобазу. В области функционируют 148 отделений, из которых 69 - городских, 79 - сельских.

Основной поставщик услуг электрической связи – «Ростелеком». Технические средства этого общества охватывают территорию всей области. Помимо него услуги электросвязи предоставляют Филиал ОАО «Мобильные Телесистемы», Филиал ОАО «Мегафон», Филиал ОАО «Вымпелком» (торг. марка «Билайн»), ООО «ДальСатКом» и другие.

Для междугородной связи в основном используются кабельные линии. В некоторых районах действует спутниковая связь. Сегодня на сто семей приходится около 50 телефонов. По средней телефонной плотности область находится на одном из первых мест в России. Ускоренными темпами внедряются услуги подвижной радиотелефонной связи, сети Интернет и электронной почты.

В соответствии с правилами землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск ^[4] по функциональному использованию выделяются следующие зоны:

Жилого назначения:- зона многоэтажной жилой застройки (Ж-1);- зона малоэтажной жилой застройки (Ж-2);- зона индивидуальной жилой застройки (Ж-3).В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.2) Общественно-делового назначения:- зона административно-деловая (ОД-1);- зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения (ОД-2);- зона торгового назначения и общественного питания (ОД-3);- зона учебно-образовательная (ОД-4);- зона культурно-досуговая (ОД-5);- зона здравоохранения (ОД-6);- зона культового назначения (ОД-7);- зона научно-исследовательская (ОД-8);- зона общественно-деловая (ОД-9);- зона социального обеспечения (ОД-10).Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В общественно-деловых зонах разрешается размещение жилых домов, гостиниц, подземных или многоэтажных гаражей.3) Производственного назначения:- зона коммунально-складская (П-1);- зона производственная (П-2);- зона производственная и коммунально-складская (П-3).4) Инженерно-транспортной инфраструктуры:- зона инженерной инфраструктуры (ИТ-1);- зона транспортной инфраструктуры (ИТ-2);5) Рекреационного назначения:- зона объектов рекреационного назначения (Р-1);- зона озелененных территорий общего пользования (Р-2);- зона спортивного назначения (Р-3);- зона объектов отдыха, туризма и санаторно-курортного лечения (Р-4).6) Специального назначения:- зона ритуального назначения (СН-1);- зона складирования и захоронения отходов (СН-2).7) Сельскохозяйственного использования:- зона сельскохозяйственных угодий (С-1);- зона объектов сельскохозяйственного производства (С-2);- зона садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан (С-3).8) Природного ландшафта:- зона территорий, покрытых лесом и кустарником (ПТ-1);- зона природного ландшафта (ПТ-2);- зона защитного озеленения (ПТ-3).9) Военных и режимных территорий:- режимных территорий (ВР-14); - обороны и безопасности (ВР-15).

Условное, расположение объекта на карте городского зонирования

В соответствии с градостроительным зонированием участок находится в зоне ОД-9

8.4 Сведения об окружении объекта оценки

Граница окружения выбрана исходя из сопоставимости территории по приведенным ниже характеристикам.