Файл: Практика оценки недвижимости (отчет).pdf

3. ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Таблица 2.

Вывод. Анализ НЭИ оцениваемого объекта на качественном уровне показал, что, для выполнения условий НЭИ, с экономической точки зрения более предпочтительным является вариант текущего использования- офисное здание.

10.4.Расчет рыночной стоимости с применением методов доходного подхода.

Доходный подход к оценке стоимости недвижимости основывается на принципе ожидания, согласно которому типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью чистых рентных доходов и других выгод, получение которых ожидается в будущем от владения собственностью. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме рентного дохода от эксплуатации и дохода от продажи недвижимости в конце периода владения. Доходный подход включает в себя два основных приема – технику прямой капитализации и технику дисконтирования, которые различаются лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

- потоки дохода стабильны длительный период времени, представляют значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимого имущества через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки денежных средств носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. В данном отчете не применялся, т.к. в течение времени учитывает различные колебания рынка, изменение арендных ставок и инфляцию.

В настоящем отчете применен первый прием, т.к. доходы и расходы с течением времени не имеют значительных колебаний, в соответствии с которым определяется спрогнозированная величина чистого годового дохода от объекта недвижимости. Затем величина капитализируется к стоимости на момент оценки с использованием ставки капитализации, отражающей риск, который сопровождает капиталовложения в объект недвижимости.

Стоимость объекта определяется по формуле

, (11) где:

r – ставка капитализации,

CF₁ – чистый денежный поток за год;

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. Определить годовой потенциальный валовой доход на основе анализа текущих показателей доходности для сравнимых объектов;

2. Определить потери от простоя и неуплаты денежных средств на основе анализа рынка применительно к оцениваемой недвижимости;

3. Рассчитать эффективный валовой доход как разность между потенциальным валовым доходом и потерями;

4. Рассчитать годовые постоянные и переменные издержки по эксплуатации объекта, а также резервы на замещение изношенных элементов;

5. Вычесть из ежегодного эффективного валового дохода все ежегодные издержки и резервы для получения величин ежегодного чистого операционного дохода (ЧОД);

6. Определить ставку капитализации и темп прироста денежного потока;

7. Выполнить капитализацию полученной величины годового денежного потока к величине текущей стоимости объекта.

В настоящей работе реконструированный отчет составлен в соответствии с требованиями стандартов Российского общества оценщиков, а также с требованиями, принятыми в международной практике оценки рыночной стоимости недвижимости.

10.4.1. Параметры и условия

Период прогнозирования. 1 год.

Сдаваемая в аренду площадь. В аренде находится здание магазина общей площадью 1500 кв.м.

Валюта. Все показатели в отчете приведены в рублях. Выбранную валюту необходимо воспринимать как весьма условную, т.к. все показатели, использованные в отчете, очищены от прогнозной рублевой инфляции.

Арендные ставки. Определение ставок делается, как правило, на основе текущих ставок на рынке для сравнимых объектов. Величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды.

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были осуществлены следующие шаги:

· изучение рынка сдаваемой в аренду недвижимости и отбор вариантов, сопоставимых с оцениваемым объектом;

· сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту-аналогу об арендной плате (запрашиваемой цене), физических характеристиках, местоположении и условиях аренды;

· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их ставок аренды или исключения из списка сравниваемых;

· согласование ряда скорректированных показателей арендной платы сравниваемых объектов недвижимости и вывод рыночного размера месячной арендной платы объекта оценки.

Существует пять основных элементов сравнения, которые учитываются в методе рыночных сравнений:

1. местоположение;
2. функциональные особенности;
3. физические характеристики;
4. экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);
5. компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Все представленные аналоги отобраны из объявлений о сдаче в аренду, представленных в средствах массовой информации. Для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При анализе рынка аренды недвижимости обычно используют следующие единицы сравнения: ставка за 1 м2 общей площади здания., арендная плата за комнату, квартиру или другую единицу недвижимости. Единицей сравнения установлена арендная ставка за пользованием 1 кв.м. основной (полезной) площади объекта в месяц. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка, является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»). Использование других единиц сравнения (арендная плата за комнату или др. единицу недвижимости, нецелесообразно, т.к.

-Данная единица сравнения редко используется (практически не используется) покупателями и продавцами, а также другими специалистами на рынке аренды нежилых помещений.

-Данная единица сравнения не является общей для объекта оценки и объектов-аналогов ввиду отсутствия детальной информации по объектам- аналогам.

-Данная единица сравнения не является удельной характеристикой (удельной ценой), что неоправданно повышает зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора.

Отбор сопоставимых аналогов

Оценщиком произведен анализ предложений о сдаче в аренду помещений на сайте https://dom.sakh.com/business/lease/. В качестве аналогов рассмотрены офисные здания со сходными характеристиками. В результате отобрано три наиболее соответствующих рассматриваемым объектам предложения, расположенных в г. Южно-Сахалинске.

Оценщик предполагает, что цена предложения предлагаемых к аренде объектов недвижимости, включают в себя все косвенные и прямые налоги и сборы.

При расчете использованы коэффициенты, опубликованные В Справочнике оценщика 2017,2018 (8,9,10,11). Данные об оценщиках, выступающих в роли независимых экспертов приведены в п.1.6 Справочника оценщика и приложении № 3. Опрос произведен в мае 2017 г.

Таблица 3

Сопоставление объекта оценки с аналогами

Таблица 4