Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 831
Скачиваний: 3
СОДЕРЖАНИЕ
2. сведения о заказчике оценки и об оценщике
. 2.2 Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора:
2.3 Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор
4. последовательность определения стоимости объекта оценки
5. Применяемые стандарты оценки
6. Общие понятия и определения[1]
Нормативная, методическая и прочая документация.
8.2.1. Общие данные об объекте
8.2.2 Описание земельного участка
8.3. Характеристика местоположения.
8.4 Сведения об окружении объекта оценки
10.1. Объем и этапы исследований
10.2. Обзор подходов оценки недвижимости.
10.3. Анализ наиболее эффективного использования.
10.4.Расчет рыночной стоимости с применением методов доходного подхода.
10.7. РАсчет рыночной стоиомсти в рамках затратного подхода
10.7. Согласование результатов
10.8. Выводы и заключения о рыночной стоимости
Приложение 1. ДОКУМЕНТЫ ЗАКАЗЧИКА
Местоположение объекта оценки
РФ, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 1
9. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов
[5] Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости
Основные экономические показатели Российской Федерации
(по данным Росстата, в сопоставимых ценах)
|
Август |
В % к |
Январь- |
Справочно |
||||
|
августу |
июлю |
август 2018 г. в % к |
январь- |
||||
|
августу |
июлю |
||||||
|
Валовой внутренний продукт, |
50675,11) |
100,72) |
102,03) |
||||
|
Индекс выпуска товаров и |
102,2 |
104,2 |
101,6 |
102,0 |
104,5 |
103,5 |
|
|
Индекс промышленного |
102,9 |
102,5 |
102,6 |
102,7 |
102,7 |
103,1 |
|
|
Продукция сельского хозяйства, |
655,2 |
102,8 |
127,5 |
102,6 |
89,7 |
131,4 |
99,2 |
|
Грузооборот транспорта, млрд т-км |
470,4 |
99,3 |
100,5 |
101,1 |
102,8 |
100,1 |
103,1 |
|
в том числе |
213,8 |
98,0 |
100,3 |
100,9 |
104,5 |
99,4 |
104,6 |
|
Объем услуг в сфере |
148,8 |
97,3 |
100,6 |
99,3 |
101,7 |
101,2 |
100,5 |
|
Оборот розничной торговли, |
2886,3 |
100,8 |
103,4 |
101,5 |
103,0 |
103,8 |
102,9 |
|
Объем платных услуг населению, |
859,8 |
98,7 |
100,5 |
99,0 |
102,4 |
100,2 |
101,6 |
|
Внешнеторговый оборот, |
55,75) |
100,26) |
106,17) |
97,08) |
122,26) |
96,97) |
121,48) |
|
в том числе: экспорт товаров |
33,4 |
97,4 |
103,0 |
96,3 |
139,4 |
94,7 |
128,1 |
|
импорт товаров |
22,2 |
104,7 |
111,3 |
98,2 |
101,8 |
100,7 |
111,3 |
|
Инвестиции в основной капитал, |
6695,99) |
100,62) |
104,33) |
||||
|
Индекс потребительских цен |
104,3 |
99,8 |
104,3 |
103,1 |
100,0 |
102,4 |
|
|
Индекс цен производителей |
100,3 |
99,4 |
106,7 |
115,3 |
100,2 |
110,4 |
|
|
Реальные располагаемые |
98,72) |
101,33),11) |
|||||
|
Среднемесячная начисленная |
|||||||
|
номинальная, рублей |
4510012) |
107,412) |
97,012) |
107,312) |
110,1 |
97,5 |
111,0 |
|
реальная |
103,012) |
97,212) |
102,312) |
106,8 |
97,5 |
108,4 |
|
|
Общая численность безработных |
3,3 |
92,9 |
96,9 |
94,1 |
92,4 |
97,3 |
91,7 |
|
Численность официально |
0,7 |
104,8 |
98,0 |
103,4 |
87,9 |
98,4 |
86,6 |
|
1) Данные за I полугодие 2019 г. (первая оценка). 2) I полугодие 2019 г. в % к I полугодию 2018 года. 3) I полугодие 2018 г. в % к I полугодию 2017 года. 4) По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений".5) Данные за июль 2019 года. 6) Июль 2019 г. и июль 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах. 7) Июль 2019 г. и июль 2018 г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах. 8) Январь-июль 2019 г. и январь-июль 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах. 9) Данные за I полугодие 2019 года. 10) Оценка показателя за указанные периоды рассчитана в соответствии с Методологическими положениями по расчету показателей денежных доходов и расходов населения (утвержденными приказом Росстата № 465 от 02.07.2014 с изменениями от 20.11.2018). 11) С учетом единовременной денежной выплаты пенсионерам в январе 2017 г. в размере 5 тыс. рублей, назначенной в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016 г. № 385-ФЗ. 12) Предварительная оценка. |
|||||||
Темпы роста ВВП за 1 полугодие 2019г. по сравнению с 1 полугодием 2018г. по отношению к предыдущему периоду снизились с 2,0 до +0,7%.
Динамика изменения показателей по итогам января-июля 2019 года по сравнению с январём-июлем 2018 года в сопоставимых ценах:
– положительная динамика в производстве продукции сельского хозяйства: с -0,8 до +2,6%;
– снижение темпов роста:
- выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности: с 3,5 до +1,6%,
- производства промышленной продукции: с +3,1 до +2,6%,
- объема грузооборота: с +3,1 до +1,1%,
- внешнеторгового оборота: с +21,4 до -3,0% (при значительном профиците +11,2 млрд.долл.США),
- оборота розничной торговли: с +2,9 до +1,5%,
- объема платных услуг населению: с +1,6 до -1,0%,
- инвестиций в основной капитал: с +4,3 до +0,6%,
- реальной заработной платы (средней по стране с учетом инфляции): с +8,4 до +2,3%.
- численность зарегистрированных безработных выросло на +3,4%.
Инфляция (рост потребительских цен) по итогам августа 2019г. к августу 2018г. составила +4,3%.
Счета, банковские депозиты и вклады в банках в рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах на 01.09.2019 г. составили 63,6 трлн. руб. (+18,4% к 01.01.2018г., +4,8% к 01.01.2019), в том числе физических лиц – 29,5 трлн. руб. (+13,5% к 01.01.2018г., +3,5% к 01.01.2019г.).
Кредиты нефинансовым организациям на 01.09.2019 года: – 34,09 трлн. руб. (+12,9% по сравнению с 01.01.2018г., +2,2% к 01.01.2019г.), в т.ч. просроченная 2,7 трлн.руб. (7,9% от задолженности).
Кредиты физическим лицам - 16,8 трлн. руб. (+37,4% по сравнению с 01.01.2018г.+12,8% к 01.01.2019г.), в т.ч. просроченная - 0,8 трлн. руб.(+4,8 % от задолженности).
Прибыль банковского сектора возросла с 789,7 млрд.руб. на 01.01.2018г. до 1344,8 млрд.руб. на 01.01.2019г. (+70,3%), а на 01.09.2019г. уже достигла 1354,3 млрд.руб.
Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без малого предпринимательства, банков, страховых организаций и государственных (муниципальных) учреждений) в действующих ценах в январе-июле 2019г. составил +9111,0 млрд рублей, что на 20,2% больше января-июля 2018г. В среднем по стране 69,2% предприятий прибыльны.
При значительном росте прибыли организаций и банков рост инвестиций в основной капитал в первом полугодии 2019 г. составил всего 0,6% (+4,3% в 1 полугодии 2018г.), что отражает неуверенность бизнеса в перспективе.
Реальные располагаемые доходы (свободные денежные средства) населения снизились в целом на -1,3%. (Согласно Методике расчета этого показателя, из всех доходов вычитаются увеличивающиеся платежи населения процентов по кредитам и страхованию. Рост до некоторого уровня кредитования и страхования населения характеризует, скорее, рост благосостояния, рост банковских и страховых услуг, нежели отрицательную динамику доходов населения. Приобретенные на кредиты квартиры, автомобили, товары длительного пользования и услуги, также являются частью доходов населения. Больше того, рост кредитования (до определенного уровня) положительно проявляет стимулирующую функцию кредита для роста эффективности труда (производства), для рационального потребления и использования ресурсов).
Ключевая ставка Банка России с 09.09.2019г. - 7,00% годовых.
Итогом исполнения федерального бюджета за 2018 год стало превышение доходов над расходами в сумме +5,536 трлн.руб. (+39,8%), с учетом внебюджетных фондов - +3,036 трлн.руб. Исполнение госбюджета характеризуется стабильным и значительным из года в год профицитом. На 2019 год запланирован профицит 4,505 трлн.руб. На 01.08.2019 г. исполнение по доходам составило 11,47 трлн.руб.(56,8% от годового плана), по расходам – 9,32 трлн.руб. (48,7%).
Золотовалютные резервы Российской Федерации на 20.09.2019 составили 532,6 млрд долл. США (+15,3% г/г), что обеспечивает полное покрытие внешнего долга и внешних обязательств, гарантии стабилизации в кризисных экономических условиях.
В строительстве. Объем СМР за период январь-август 2019г. составил 5185,5 млрд.руб. (+0,2% г/г). Введено в действие 36,334 млн.кв.м. общей площади жилых домов (+7% г/г). В январе-августе 2019 г. возведено 4,4 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 157,61) тыс. жилых домов, из них на участках для ведения садоводства - 1,4 тысячи. Всего построено 555,6 тыс. новых квартир (без учета квартир в жилых домах на участках для ведения садоводства - 554,2 тыс.). Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 21,81) млн кв. метров, в том числе 0,2 млн кв. метров - на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, или 51,5% от общего объема жилья, введенного в январе-августе 2019 года.
Выводы и перспективы российской экономики и рынка недвижимости
В последние двадцать лет, благодаря укреплению государственной структуры и дисциплины, удалось сбалансировать экономику и финансы, стабилизировать работу большинства предприятий, социальные институты (пенсионную систему, систему медицинского обслуживания, систему социальной помощи), улучшить материальное и социальное положение населения. И сегодня в России сложилась вполне устойчивая система общественно-экономических отношений, основанных на разных формах собственности. Частная собственность лежит в основе рыночных отношений, рыночного ценообразования, предпринимательской активности, конкуренции, которые, в свою очередь, регулируют производство товаров, их потребительские свойства, ассортимент и качество, товарообмен, спрос и предложение. Частная собственность особенно актуальна и незаменима на потребительском рынке, где огромному числу потребителей (населению) требуются всевозможные товары с самыми различными свойствами. Государственная (и муниципальная) собственность сохраняются в производстве и обмене объектами и товарами, имеющими оборонное значение, а также предназначенные для экономической безопасности страны. Для обеспечения активности и свободы предпринимательства и конкуренции созданы механизмы и органы государственного регулирования и контроля, эффективность которых совершенствуется по мере развития рынка и развития общественных отношений. Свободный рынок стабилизировал спрос и предложение как по продуктам питания и бытовым товарам, так и по продукции производственного назначения. Рынок заставляет работать прибыльно, освобождая экономику (и во многом - государство) от неэффективных убыточных предприятий. Рыночные условия привели к росту производства востребованных обществом отраслей экономики, росту конкурентоспособности российских товаров.
Вместе с ростом экономики росла международная кооперация и специализация России, как крупнейшего мирового экспортера энергетических ресурсов (газ, нефть, электроэнергия, металлы) и импортёра высокотехнологических средств производства (оборудования и станков, сельскохозяйственной техники и автомобилей) и товаров потребления широкого ассортимента. Однако, наряду с развитием международного экономического сотрудничества параллельно начались и негативные мировые политические процессы. Противоположность геополитических интересов между Западом и Востоком, между технологически высокоразвитыми и менее развитыми странами, борьба за ресурсы и за высокие технологии, которая обострилась в последние несколько лет, дестабилизируют международные рынки, дестабилизируют национальные экономики и западных, и восточных цивилизаций. Взаимные экономические санкции, протекционистские пошлины разрушают сложившиеся международные экономические связи и, в целом, сдерживают развитие мировой экономики. С другой стороны, эта международная конкуренция заставляет перестраивать внутреннюю структуру каждой национальной экономики в пользу определенной экономической самодостаточности. Эти закономерные для мирового развития циклические процессы, а также полный уход от государственного планирования обусловили с 2014 года по настоящее время снижение роста и российской экономики, учитывая её высокую зависимость от внешних финансово-экономических факторов, сложившуюся в постсоветский период.
В такой сложной внешнеполитической обстановке для преодоления стагнации и экономического прорыва требуется серьезная государственная организация с элементами директивного планирования, поддержка и усиление стимулирования и контроля развития высокотехнологичных производств в станкостроении, машиностроении, двигателестроении, авиастроении, судостроении, в электронной промышленности, а также эффективная организация, стимулирование и контроль развития научно-технических структур по созданию новой техники, технологий и материалов. Кроме того, в государственном масштабе, вероятно, должны быть пересмотрены в сторону усиления государственные стандарты качества производства товаров, работ и услуг.
Важным условием дальнейшего экономического роста является развитие транспортной и инженерной инфраструктуры: строительство авто- и железных дорог, магистральных коммуникаций, строительство и реконструкция энергетических объектов. Сегодня строятся самые крупные в мире газопроводы в Европу, Китай, Турцию. С Китаем, Ираном и Индией прорабатывается создание ключевых транспортных артерий через территорию России в Европу: с востока на запад, с юга на север, развивается инфраструктура северного морского пути. Это позволит значительно сократить транспортные расходы при товарообмене между странами Европы и Юго-Восточной Азии, а России – стабильно дополнительно зарабатывать на транзите грузов и развивать собственную экономику.
Наиболее значимые объекты, запланированные к вводу в действие в 2019 году:
- газопровод «Сила Сибири» (первые поставки по нему - на декабрь 2019г.),
- газопровод «Северный поток-2» (ввод – на декабрь 2019 года),
- наземная часть газопровода «Турецкий поток»,
- железнодорожная часть Крымского моста,
- первый энергоблок Белорусской атомной электростанции,
- в Калининградской области - комплекс по производству, хранению и отгрузке сжиженного природного газа (введён), а также международный морской грузопассажирский терминал,
- завершение строительства первого железнодорожного и автомобильного мостов через р. Амур в Китай,
- масштабные авиационные и космические проекты, строительство атомных ледоколов и многие другие.
Строятся крупнейшие объекты транспортной инфраструктуры, ГЭС, АЭС, заводы СПГ, производства этилена, стальных труб, алюминия, нефти, удобрений и т. д. (более 50 проектов – каждый стоимостью от 0,5 до 20 млрд.долл.США) - это кроме объектов ВПК.
Реализация этих проектов свидетельствует о преодолении внешнего давления и усиливает значение России в мире, как одного из самых мощных центров влияния. В условиях небывалого и нарастающего давления Запада многие страны и деловые круги видят в России гаранта мировой безопасности, соблюдения международного права и большие экономические перспективы сотрудничества.
Ключевые экономические показатели России с 2018 года показывают динамику роста даже в условиях небывалого и нарастающего внешнего противодействия: прекращение поставок санкционных товаров, сокращение производства временно маловостребованных рынком товаров компенсируется развитием дефицитных отраслей и производств. Тем самым, корректируется, улучшается отраслевая структура экономики. В банковской сфере также тенденции в целом положительные: 1. Идет нормальное увеличение средств юридических и физических лиц на счетах в банках, что является хорошим потенциалом инвестирования в новые проекты, 2. Растут объемы кредитования, что при нормальной просроченной задолженности стимулирует экономическую активность населения и бизнеса, стимулирует рост экономики и рынков. Период 2018 – первое полугодие 2019 гг. отмечен стабилизацией строительной отрасли после падения объемов строительства в 2015-2017 годах.
Учитывая, что инвестиции в недвижимость, как самый дорогостоящий товар, требуют благоприятной перспективы на десятки лет вперед (чего мы не наблюдали в 2014-2017гг.), неуверенность на рынке недвижимости обуславливала и его медленное восстановление в 2018-2019гг. Из-за падения мировых цен нефти в 2015 году (и, как следствие, доходов бюджета и девальвации рубля), негативных потоков СМИ о санкциях против России снизился потребительский спрос и, особенно, спрос на дорогостоящие товары. По причине покупательской неуверенности снизилась активность рынков недвижимости. Впоследствии коррекция цен недвижимости 2015–2017 гг. оздоровила этот рынок и при общеэкономическом росте создала основу его дальнейшего поступательного развития.