Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 823
Скачиваний: 3
СОДЕРЖАНИЕ
2. сведения о заказчике оценки и об оценщике
. 2.2 Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора:
2.3 Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор
4. последовательность определения стоимости объекта оценки
5. Применяемые стандарты оценки
6. Общие понятия и определения[1]
Нормативная, методическая и прочая документация.
8.2.1. Общие данные об объекте
8.2.2 Описание земельного участка
8.3. Характеристика местоположения.
8.4 Сведения об окружении объекта оценки
10.1. Объем и этапы исследований
10.2. Обзор подходов оценки недвижимости.
10.3. Анализ наиболее эффективного использования.
10.4.Расчет рыночной стоимости с применением методов доходного подхода.
10.7. РАсчет рыночной стоиомсти в рамках затратного подхода
10.7. Согласование результатов
10.8. Выводы и заключения о рыночной стоимости
Приложение 1. ДОКУМЕНТЫ ЗАКАЗЧИКА
Элемент сравнения №7 (физические характеристики) при оценке земельных участков включает сравнение формы, рельефа, площади (масштаба), а также наличия улучшений и коммуникаций).
Элемент сравнения №8 (экономические характеристики) при оценке земельных участков практически не используется, так земельные участки, как правило, не имеют отличий, относимых к данному элементу сравнения. Чаще всего данный элемент сравнения может быть применен только в отношении единых объектов недвижимости.
К данному элементу сравнения можно отнести разницу в виде цены: при оценке рыночной стоимости (по определению являющейся наиболее вероятной ценой сделки) необходимо учесть тот факт, что при использовании цен предложения аналогов необходимо учесть разницу цен предложения и цен сделки. Как правило, это отличие корректируется поправкой на торг (уторгование).
Порядок внесения корректировок не регламентируется.
При определении стоимости использованы коллективные экспертные оценки, опубликованные в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. Оценщик выполнил проверку опубликованных данных и выявил их соответствие рыночным условиям.
Сопоставление объекта с аналогами
Таблица 7
|
Наименование поправок |
Обоснование корректировок |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
|||
|
Цена предложения, руб./ кв.м. |
30 000,00 |
4 083,72 |
10 526,32 |
||
|
1. Поправка на цену предложения, % |
Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации табл. 140 стр. 280 |
-21,20% |
-21,20% |
-21,20% |
|
|
Поправка в цене, руб. |
Расширенный интервал скидки на торг при неактивном рынке 10,2-21,2% для участков под офисно-торговую застройку |
|
-6360,00 |
-865,75 |
-2231,58 |
|
Скорректированная цена, руб. |
23640,00 |
3217,97 |
8294,74 |
||
|
Имущественные права |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
|
|
2. Поправка на переданные имущественные права, % |
Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации табл. 15 стр. 77 К=0,85 для участков в собственности по отношению к участкам в долгосрочной аренде, поправка -15% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Поправка в цене, руб. |
поправка не требуется |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
|
Скорректированная цена, руб. |
23640,00 |
3217,97 |
8294,74 |
||
|
Условия финпнсирования |
типичные |
типичные |
типичные |
||
|
3. Поправка на условия финансирования, % |
Объект оценки соответствует аналогам |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Поправка к цене, руб. |
поправка не требуется |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
|
Скорректированная цена, руб. |
23640,00 |
3217,97 |
8294,74 |
||
|
условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
|
4. Поправка на условия продажи, % |
Объект оценки соответствует аналогам |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Поправка к цене, руб. |
поправка не требуется |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
|
Скорректированная цена, руб. |
23640,00 |
3217,97 |
8294,74 |
||
|
Расходы после покупки |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
|
|
5. Поправка на расходы после покупки, % |
Объект оценки соответствует аналогам |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Поправка к цене, руб. |
поправка не требуется |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
|
Скорректированная цена, руб. |
23640,00 |
3217,97 |
8294,74 |
||
|
Дата продажи |
окт.19 |
окт.19 |
окт.19 |
окт.19 |
|
|
6. Поправка на рыночные условия, % (дата продажи) |
ценовые предложения аналогов актуальны на дату оценки |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Поправка к цене, руб. |
поправка не требуется |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
|
Скорректированная цена, руб. |
23640,00 |
3217,97 |
8294,74 |
||
|
г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1 |
г. Южно-Сахалинск, пр. Мира |
г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1В |
г. Южно-Сахалинск, 20 мкр. ул.Крайняя |
||
|
Местоположение |
Территориальная зона в городе |
Окраина города |
центр адм. Района города |
Окраина города |
Спальный район современной застройки |
|
Коэффициент на расположение в пределах города |
1,63 |
1,00 |
1,47 |
||
|
7.Поправка на местоположение, % |
не требуется |
-63,00% |
0,00% |
-47,00% |
|
|
Поправка к цене, руб. |
-14893,20 |
0,00 |
-3898,53 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
8746,80 |
3217,97 |
4396,21 |
||
|
линия расположения |
первая |
первая |
первая |
первая |
|
|
8. Попрапвка на расположение относительно "Крсной линии" |
не требуется |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Поправка в цене, руб. |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
8746,80 |
3217,97 |
4396,21 |
||
|
9. Поправка на Функциональные особенности, % в т.ч.: |
|
1,70% |
9,02% |
-0,12% |
|
|
площадь, кв.м. |
1 920 |
2 207 |
3 918 |
1 900 |
|
|
отношение площадей |
0,87 |
0,49 |
1,01 |
||
|
коэффициент торможения |
коммерческое назначение |
-0,121 |
-0,121 |
-0,121 |
|
|
8.1 на площадь, % |
Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации рис. 19 стр. 112 |
1,70% |
9,02% |
-0,12% |
|
|
Поправка к цене, руб. |
148,70 |
290,26 |
-5,28 |
||
|
Оценка стоимости с учетом всех поправок, руб./кв.м. |
8895,50 |
3508,23 |
4390,93 |
||
|
Модуль поправки |
21401,90 |
1156,01 |
6135,39 |
||
|
Вес |
0,044 |
0,805 |
0,152 |
||
|
Окончательное заключение о стоимости, руб./кв.м. |
3882,95 |
||||
|
Общая площадь, м2 |
1 920,00 |
||||
|
Итого рыночная стоимость объекта, руб. |
7 455 264 |
||||
|
Расчет весовых коэффициентов выполнен по следующей формуле на стр. 73. Таким образом рыночная стоимость земельного участка составляет 7 455 264 руб. |
|||||
10.5.2 Определение стоимости Объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода
Отбор сопоставимых аналогов
Для реализации метода сравнительного подхода были отобраны варианты, сопоставимые с объектом оценки и отвечающие следующим критериям:
- Одинаковые передаваемые имущества права;
- одинаковые условия финансирования;
- одинаковые условия и время продажи;
- одинаковые рыночные условия;
- отсутствуют расходы после покупки;
- одинаковый вид использования (с точки зрения наиболее эффектного использования);
- сопоставимые экономические характеристики;
- отсутствуют компоненты не входящие в состав недвижимости.
В дальнейшем для данных элементов сравнения не требуется проведения корректировок. Основными источниками информации, использованными в отчете, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация, в указанных источниках существовала. Однако он не несет ответственности за дальнейшие изменения содержания данных источников.
Оценщик предполагает, что цена предложения предлагаемого к продаже имущества включает в себя все косвенные и прямые налоги и сборы. Для сравнения объекта с аналогами были произведены некоторые поправки, представленные ниже.
Выбор единицы сравнения[11]
В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения могут выступать: цена 1 кв.м общей или 1 кв.м полезной площади. цена за единицу объема строения, цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане, номер в гостинице)
Обоснование выбора единицы сравнения. В рамках данной работы в качестве единицы сравнения выбрана цена 1кв.м. общей площади. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на данном сегменте рынка. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов и имеется в имеющихся источниках информации для расчета: известна общая площадь и для объекта оценки, и для объектов-аналогов, поэтому выбирается единица сравнения «цена за единицу общей площади».
Отказ от использования других единиц сравнения. Цена 1 кв.м полезной площади и цена 1 комнаты практически не используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на данном сегменте рынка, а также данные единицы сравнения не являются общими для объекта оценки и объектов-аналогов ввиду отсутствия детальной информации по объектам- аналогам.
Отбор сопоставимых аналогов
Таблица 8
|
параметр/объект |
Оцениваемый объект |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
Наименование объекта |
Офисное |
Офисное |
Торгово- офисное |
Торгово- офисное |
|
Имущественные права |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
|
Условия финансирования |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
|
Условия продажи (цена предложения) |
цена предложения |
цена предложения |
цена предложения |
|
|
Расходы после покупки |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
|
Рыночные условия (дата продажи) |
октябрь 2019 г. |
октябрь 2019 г. |
октябрь 2019 г. |
октябрь 2019 г. |
|
Источник информации |
https://dom.sakh.com/business/sell/426661 |
https://dom.sakh.com/business/sell/495903 |
https://dom.sakh.com/business/sell/488738 |
|
|
местоположение |
г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1 |
г. Южно-Сахалинск,проспект Мира, 97 |
г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 213 |
г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 166а |
|
общая площадь |
1500,00 |
915 |
5993 |
512 |
|
этажность |
3 |
8 |
4 |
1,эт. |
|
материал стен |
Пеноблок с утеплителем |
ж/б монолит |
шлакоблок |
шлакоблок |
|
земельный участок м. кв. |
1920 |
400 |
1994 |
539 |
|
доп. данные |
земельный участок в собственности |
земельный участок в собственности |
земельный участок в собственности |
земельный участок в собственности |
|
Цена в рублях |
85 000 000 |
350 000 000 |
40 000 000 |
|
|
Цена за 1 кв.м.в руб. |
92 896,17 |
58 401,47 |
78 125,00 |
Сопоставление объекта оценки с аналогами
Таблица 9
|
Наименование поправок |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
|
|---|---|---|---|---|---|
|
Офисное |
Торгово- офисное |
Торгово- офисное |
|||
|
Цена предложения, руб./ кв.м. |
определяется |
92 896,17 |
58 401,47 |
78 125,00 |
|
|
1. Поправка на цену предложения, % |
Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости[1], Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода стр. 303 табл. 189 максимальное значение интервала 15,8-17,2% для неактивного рынка. |
-17,20% |
-17,20% |
-17,20% |
|
|
Поправка в цене, руб. |
|
|
-15978,14 |
-10045,05 |
-13437,50 |
|
Скорректированная цена, руб. |
76918,03 |
48356,42 |
64687,50 |
||
|
передаваемые имущественные права |
собственость |
собственость |
собственость |
собственость |
|
|
2.Поправка на переданные имущественные права, % |
Объект соответствует аналогам , поправка не требуется |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Поправка в цене, руб. |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
76918,03 |
48356,42 |
64687,50 |
||
|
Условия финансирования |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
|
|
3.Поправка на условия финансирования, % |
Объект соответствует аналогам , поправка не требуется |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Поправка к цене, руб. |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
76918,03 |
48356,42 |
64687,50 |
||
|
условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
|
4.Поправка на условия продажи, % |
Объект соответствует аналогам , поправка не требуется |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Поправка к цене, руб. |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
76918,03 |
48356,42 |
64687,50 |
||
|
Расходы после покупки |
не требуются |
не требуются |
не требуются |
не требуются |
|
|
5.Поправка на расходы после покупки, % |
Объект соответствует аналогам , поправка не требуется |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Поправка к цене, руб. |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
76918,03 |
48356,42 |
64687,50 |
||
|
Рыночные условия |
октябрь 2019 г. |
октябрь 2019 г. |
октябрь 2019 г. |
октябрь 2019 г. |
|
|
6.Поправка на рыночные условия, %(дата продажи) |
Для расчетов использована актуальная на дату оценки информация, поправка не требуется |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Местоположение |
г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1 |
г. Южно-Сахалинск,проспект Мира, 97 |
г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 213 |
г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 166а |
|
|
Код территориальной зоны |
Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода стр. 61 табл. 7 . |
V |
II |
III |
III |
|
Коэффициент корректировки на характеристики локального расположения |
Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода стр. 135 табл. 46 к-0,94 (по отношению к центру) для рассвматриваемого объекта, К=0,72 (по отношению к центру) для аналогов, отношение коэффициентов 1,31 |
0,24 |
0,1 |
0,1 |
|
|
7. Поравка на местоположение, % |
24,00% |
10,00% |
10,00% |
||
|
Поправка к цене, руб. |
18460,33 |
4835,64 |
6468,75 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
58457,70 |
43520,78 |
58218,75 |
||
|
Площадь земельного участка в продаваемом комплексе, кв. м. |
1920 |
400 |
1994 |
539 |
|
|
Рыночная цена 1 кв.м. оцениваемого земельного участка, руб/кв.м. |
3882,95 |
3882,95 |
3882,95 |
3882,95 |
|
|
Передаваемые права |
долгосрочная аренда |
собственность |
собственность |
собственность |
|
|
Коэффициент Корректировки на передаваемые права |
1 |
1 |
1 |
||
|
Характеристика местоположения |
г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 1 |
г. Южно-Сахалинск,проспект Мира, 97 |
г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 213 |
г. Южно-Сахалинск, пр. Ленина, 166а |
|
|
Код территориальной зоны |
V |
II |
III |
III |
|
|
Коэффициент корректировки на характеристики локального расположения |
Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 1 Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение табл. 69, стр. 193 |
0,63 |
0,47 |
0,47 |
|
|
Коэффициент на общую полощадь земельного участка |
Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации рис. 19 стр. 112 |
1,209 |
0,823 |
1,166 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м. земельного участка объекта-аналога, руб. |
2957,53 |
1501,96 |
2127,93 |
||
|
Рыночная стоимость земельного участка объекта-аналога, руб. |
1 183 012 |
2 994 908 |
1 146 954 |
||
|
Рыночная стоимость земельного участка на 1 кв.м. ОКС |
3882,95 |
2 958 |
1 502 |
2 128 |
|
|
8.Поправка на земельный участок, руб. |
924,95 |
2380,95 |
1754,95 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
59382,65 |
45901,73 |
59973,70 |
||
|
9. Поправка на |
|||||
|
9.1 на Функциональные особенности, % в т.ч.: |
|
-6,20% |
19,60% |
-12,90% |
|
|
Площадь, кв.м. |
1500,00 |
915,00 |
5993,00 |
512,00 |
|
|
отношение площадей |
1,639 |
0,250 |
2,930 |
||
|
Коэффициент торможения |
Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости[1], Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода Рис. 49 для среднего значения интервалов и составляет -0129 |
-0,129 |
-0,129 |
-0,129 |
|
|
Поправочный поэффициент |
0,938 |
1,196 |
0,871 |
||
|
поправка на площадь, % |
-6,20% |
19,60% |
-12,90% |
||
|
Поправка к цене, руб. |
-3681,72 |
8996,74 |
-7736,61 |
||
|
состояние |
Приволжский центр финансового консалтинга и оценки . Справочника оценщика недвижимости, Нижний Новгород 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода табл. 135 стр. 236 |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
|
9.2 Поправка на состояние, %. |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
||
|
Поправка к цене, руб. |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
||
|
Итого поправка по элементу 9 руб./кв.м. |
-3681,72 |
8996,74 |
-7736,61 |
||
|
Оценка стоимости с учетом всех поправок, руб./кв.м. |
55700,93 |
54898,47 |
52237,09 |
||
|
модуль поправок |
39045,14 |
26258,38 |
29397,81 |
||
|
Вес |
0,261 |
0,389 |
0,348 |
||
|
Окончательное заключение о стоимости, руб. |
54071,95 |
||||
|
Общая площадь, м2 |
1 500,00 |
||||
|
Итого рыночная стоимость объекта, руб. |
81 107 925 |
Для сопоставления аналогов с оцениваемым объектом, учитываем размер и количество вводимых корректировок. Веса определялись пропорционально величине модуля суммарной поправки по формуле на стр. 73.
Вывод: рыночная стоимость здания с земельным участком (С НДС) с точки зрения сравнительного подхода на 30 октября 2019 г. составляет:
88 563 189 (81 107 925 + 7 455 264) руб.
10.7. РАсчет рыночной стоиомсти в рамках затратного подхода
Этапы применения затратного подхода.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;
определить величины накопленного физического, функционального и внешнего износа;
вычесть суммарную величину износа из восстановительной стоимости и определить рыночную стоимость улучшений с учетом износа;
определить стоимость земельного участка в предположении его НЭИ;
к величине рыночной стоимости улучшений добавить стоимость прав на земельный участок.
Общая формула затратного подхода имеет вид:
Сзатр = Свосст - Из + Сзу (1)
где Сзатр - стоимость объекта оценки, найденная затратным подходом;
Свосст - восстановительная стоимость объекта, т.е. стоимость нового строительства;
Из - суммарный износ
Сзу - стоимость земельного участка;
Формула для расчета восстановительной стоимости в общем виде:
Свосст =ПИ + КИ + ПП (2)
где ПИ - прямые строительные издержки (сметная стоимость или договорная цена, т.е. сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за строительство);
КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену;
ПП - прибыль девелопера – компенсация за использование средств инвестора в течение срока осуществления строительства;
Определение восстановительной стоимости зданий
Выбор метода определения полной восстановительной стоимости зависят от наличия и вида сметной документации по оцениваемому объекту, от имеющихся в распоряжении оценщика сметных нормативов. При этом возможны следующие варианты: