Файл: Практика оценки недвижимости (отчет).pdf

В ходе проведения работ по оценке, Заказчиком были предоставлены копии документов, представленные в Приложении к настоящему Отчету. Основными источниками информации являлись:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Использована информация периодических изданий: «Капитал экспресс» «Бизнес-Курьер», «Свободный Сахалин- объявления», Научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик» издательского дома «Кредо», интернет-сайтов профессиональных операторов рынка недвижимости - http://www.new-adress.ru/ www.ndnsakh.ru; http://dcn.me/; http://www.cbnsakh.ru/; http://www.yuzhgorod.ru/; http://www.melior65.ru/; http://www.rielt-garant.com/, интернет сайтов оценщиков: http://cpcpa.ru/Publications/011, http://www.appraiser.ru/, сайт Росреестра http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/а

Так же источником информации являются данные Сахалинского областного комитета государственной статистики о социально-экономическом положении Сахалинской области, документы справочной системы «Консультант плюс», справочные издания

Нормативная, методическая и прочая документация.

Федеральный закон № 147-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Федеральные стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.
Стандарты оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2015).
Справочник оценщика «Ко-Инвест»
Индексы цен в строительстве «Ко –Инвест» вып. 105
Грибовский С. В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М 2003 г.
Российский оценщик. Официальное издание РОО. 1996-2017 г.
Федеральный закон № 147-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Российский оценщик. Официальное издание РОО. 1996-2019 г.
Справочник оценщика недвижимости-2018 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов Коэффициенты для сравнительного подхода под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
Справочник оценщика недвижимости-2018 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов Характеристики рынка для доходного подхода под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
Справочник оценщика недвижимости-2018 Земельные участки. Часть 1 Корректирующие и территориальные коэффициенты на локальное местоположение. под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации Корректирующие и территориальные коэффициенты на локальное местоположение. под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
«Оценка коммерческой недвижимости» Банк ВТБ март 2019 Презентация //ba.srg-it.ru/message.html?id=1500138674386
Практика оценки для целей залога (kerzhaev.ru 2014).

8. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

8.1. Перечень документов и информации, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, предоставленных заказчиком

Документ	Наличие документа в отчете об оценке
правоподтверждающая документация на здание/помещение/объект незавершенного строительства (далее – ОКС)	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
правоподтверждающая документация на земельный участок	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, решение	Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.; Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
технический паспорт (выписка из технического паспорта) или технический план	Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
экспликация	Не предоставлена
поэтажный план	Не предоставлен
кадастровый паспорт	Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015г.;
договоры снабжения коммунальными ресурсами или платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, ТУ на коммуникации (для КН ДУДС)	Из условия задания КР
реестр арендаторов и вакантных помещений	Не предоставлен
долгосрочные договоры аренды	Не предоставлен

8.2. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

8.2.1. Общие данные об объекте

Объект оценки:	Здание общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1,
Состав объекта:	нежилое здание, земельный участок
Адрес объекта:	РФ, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 1
Текущее использование:	Офисное здание
Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки	Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Собственник улучшений:	ООО «ЗАКАЗЧИК»
Свидетельство о государственной регистрации права	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
Обременение:	Нет
Балансовая/ остаточная стоимость объекта оценки, руб.	Остаточная 28 410 265 руб.
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки	В соответствии с табл. 1
Кадастровый номер	65:01:0701001:419
Кадастровая стоимость, руб.	11 144 704,87 (условная)
Заключения специальных экспертиз	нет
Дополнительные данные (другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость	Не выявлены

Условная карта

8.2.2 Описание земельного участка

*Расположение участка*	РФ, Сахалинская область г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 1
*Кадастровый номер*	ХХ:23:0110204:00ТТ
*Общая площадь, кв.м.*	1920
*Категория земель*	земли населенных пунктов
*Разрешенное использование*	Для размещения объектов торговли
*Текущее использование :*	Размещение существующих зданий
*Зарегистрированные права*	Собственность что подтверждает Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
*Правообладатель*	ООО «ЗАКАЗЧИК»
*Ограничения*	Не зарегистрированы
*Естественные физические характеристики участка*	рельеф: ровная поверхность,
	геологические характеристики: оползни, обвалы, карстовые провалы, просадки отсутствуют;
	сейсмичность: 8 баллов
*Улучшения к участку*
	сети электроснабжения, теплоснабжения, канализации: центральные,

	качество подъезда к участку: проезды и проходы: асфальтовое покрытие
*Влияние окружающей среды*	объект непосредственно доступен транспорту: автомобильному
*Влияние окружающей среды*	подъезд осуществляется со стороны: проспекта Мира
*Ограничения в использовании*	На основании проведенного оценщиком анализа информации, предоставленной на сайте https://pkk5.rosreestr.ru и по результатам проведенного оценщиком осмотра, оценщик пришел к заключению , что земельный участок кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ не находится в зонах с особыми условиями использования;

Условная карта местоположения ЗУ

8.2.3. Описание улучшений

Характеристика конструктивных элементов и показатели объемно-планировочного решения здания и помещений в соответствии с техническим паспортом БТИ и свидетельством о регистрации права собственности приведены в Таблице 1

Таблица 1

Наименование объекта, характеристик и параметров здания, ед. измерения	Показатель	Характеристика
Магазин
год постройки	2009
Год реконструкции	-
площадь застройки, кв.м.	1500
Физический износ по паспорту БТИ	нет
Расчетный физический износ на дату оценки (условия КР)	2,41%
Сведения об устареваниях:	не установлено
Наличие обременений	Не установлено
План/экспликация недвижимого имущества, права на которое оцениваются	Нет
Соответствие планировки недвижимого имущества, права на которое оцениваются, поэтажному плану	Нет данных
Назначение здания	Офисное
Текущее использование	Офисное
Объемно-планировочные и функциональные параметры
количество этажей	3
строительный объем, куб.м.	4050
общая площадь объекта, кв.м.	1500
В т.ч. основная площадь, кв.м.	Нет данных
Вспомогательная площадь (места общего пользования, подсобные помещения), кв.м., в т.ч.	Нет данных
Бойлерная	Нет данных
Места общего пользования (коридоры, санузлы), кв.м.	Нет данных
Доля мест общего пользования (коридоры, санузлы) в общей площади	Нет данных
со скольких сторон здание имеет наружные стены (отдельностоящее, пристроенное)	отдельно стоящее
Характеристика основных конструктивных элементов
Наименование	Техническая характеристика	Физическое состояние
фундаменты	Монолитные бетонные колонны	хорошее
наружные стены	Пеноблоки, утепленные пенополистиролом	хорошее
внутренние стены	Нет данных
перегородки	Нет данных
перекрытия	ж/бетонные
заполнения оконных проемов	ПВХ	хорошее
заполнения дверных проемов	Дубовый шпон, ПВХ	хорошее
кровля	Полимерная мембрана	хорошее
полы	Плитка, паркет, ламинат, мрамор	хорошее
отделка потолков	Нет данных
отделка внутренних стен и перегородок	Нет данных
Состояние грунтов (сухие, мокрые, вечномерзлые)	Нет данных
Наличие (+,-) и особенности инженерного оборудования	Нет данных
специальные конструкции (лифты, подъемники)	Нет данных
отопление, вентиляция, кондиционирование	Есть центральное	хорошее
водоснабжение, канализация	Есть, центральное	хорошее
электроснабжение и электроосвещение	Есть, центральное	хорошее
слаботочные системы (охранно-пожарная, телефонные)	есть	хорошее
В ходе осмотра оценщик убедился в наличии и работоспособности указанных коммуникаций

Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна.

Неустранимый физический износ определяется при помощи метода, называемого методом анализа эффективного возраста:

Износ (%) = EA / (EA+RL),

где: EA = NL – RL — эффективный возраст; RL — срок остаточной полезной жизни; NL — продолжительность экономической жизни (срок службы).

Согласно условиям КР, износ объекта представлен ниже и составит 22%.

Здание общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1 расположено в общественно-деловой зоне города.

Осмотр объекта оценки состоялся 01 ноября 2019 г. Техническое состояние определялось визуальным осмотром и на основании предоставленных Заказчиком документов.

На дату оценки по результатам осмотра можно сделать заключение, что эксплуатация оцениваемого здания осуществляется на должном уровне, здание находится в хорошем состоянии.

По данным сайта https://kad.arbitr.ru/, https://ras.arbitr.ru/ отсутствуют судебные решения о рассматриваемым объектам

Фотографии Объекта оценки

8.3. Характеристика местоположения.

Объект находится в Сахалинской области, отличающейся по природно-географическим и социально-экономическим факторам от других дальневосточных регионов России. Область по указанным показателям неоднородна, но единое административно-правовое регулирование и экономическая взаимозависимость ее районов позволяет рассматривать область в качестве регионального описания объекта^[2]. Далее приведены сведения как о Сахалинской области, так и о городе Южно-Сахалинске.