Файл: Практика оценки недвижимости (отчет).pdf

Оценщик располагает информацией о продаже и предложении земельных участков, которые предназначены под застройку и которые возможно рассматривать в качестве аналогов оцениваемого участка, что позволяет применить метод сравнения продаж для расчетов.

Метод выделения (№ 2) и метод распределения (№ 3) основываются на информации о продажах единых объектов недвижимости, включающих в себя земельный участок. Данные методы применимы для застроенных земельных участков. Оценщик не располагает достаточной информацией об аналогичных объектах с земельными участками. Поэтому в настоящем отчете данный метод не применялся.

Метод капитализации земельной ренты (№ 4) предполагает наличие возможности получения земельной ренты от оцениваемого участка. Ввиду информации о рыночных (не муниципальных) ставок аренды, оценщику не представляется возможным применить данный метод для определения рыночной стоимости земельного участка.

Главной предпосылкой метода остатка (№ 5) и метода предполагаемого использования (№ 6) является использование участка способом приносящим доход. Эти методы применяются при оценке доходной недвижимости или земельных участков под размещение доходных объектов. Данный метод не применялся в виду того, что оцениваемый объект не относится к доходным объектам и приобретается для строительства индивидуального жилого дома.

Таким образом, в рамках данного отчета для определения рыночной стоимости земельного участка может быть применен метод сравнения продаж.

Вывод: таким образом, в рамках данного отчета будут применены методы доходного, затратного и сравнительного подходов, стоимость земельного участка определена сравнительным подходом.

10.3. Анализ наиболее эффективного использования.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую стоимость, при этом анализ НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа НЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) НЭИ - наиболее вероятное использование объекта, следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый уникальный инвестиционный проект, не известный оценщику, обладающий большей прибыльностью, чем НЭИ. Анализ НЭИ проводится в 2 этапа: на первом - участок анализируется как вакантный, на втором - как улучшенный.

Стоимость прав на земельный участок рассчитывается в предположении, что он вакантен, поэтому НЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учетом всех ограничений в целях получения от нее максимального дохода, если бы она была неосвоенной? Существующее использование земли может и не быть НЭИ, т.к. часто земля пригодна для более интенсивного использования, и тогда может оказаться, что стоимость земли при НЭИ превышает стоимость всего объекта недвижимости при его текущем использовании. Это означает, что улучшения на данном участке должны быть либо снесены, либо существенно модернизированы с целью достижения НЭИ недвижимости. Однако, при этом важен учет ограничений. Иногда земля используется явно не в лучшем варианте не вследствие отсутствия рыночного спроса или физической возможности, а только из-за наличия ограничений. Например, зонирование земли производится согласно политико-социальной схеме и исходя из градостроительных принципов, а не по финансовым соображениям, из-за чего условия зонирования могут расходиться с текущими финансовыми требованиями рынка. В результате НЭИ участка на период действия ограничений может быть иным, чем в гипотетическом случае без учета ограничений. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на части, отличающиеся формами, видом и характером использования. При определении НЭИ принимаются во внимание:

 целевое назначение и разрешенное использование;

 преобладающие способы землепользования в окружении оцениваемого участка;

 перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

 ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

 текущее использование земельного участка.

При анализе НЭИ участка как улучшенного рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту: должен ли он использоваться так, как используется, быть обновлен, расширен, частично уничтожен или к нему применима комбинация всех вариантов, необходимо ли заменить его на другой объект, обеспечивающий другое по типу или интенсивности использование? Использование, максимизирующее стоимость объекта, и является НЭИ. Для не требующих капитальных затрат на реконструкцию вариантов использования рассчитанные для них чистые операционные доходы могут сравниваться напрямую. Для вариантов использования, предусматривающих капитальные затраты, необходимо рассчитывать норму дохода на капиталовложения в недвижимость, включая капитальные затраты. Анализ НЭИ в этом случае проводится на основании сравнения норм дохода для различных выбранных вариантов использования.

Для чего выполняется первый этап анализа НЭИ, если земля не вакантна, а уже застроена? Он необходим для того, чтобы установить, не является ли стоимость земли, при условии сноса занимающих ее строений и наиболее эффективного гипотетического улучшения участка, большей по величине, чем стоимость существующего единого объекта недвижимости при условии его наиболее эффективного использования. На самом деле, разделение анализа НЭИ на 2 этапа условно и происходит из-за того, что при анализе НЭИ методы расчета стоимости земли и единого объекта недвижимости отличаются. Правильнее говорить о единой процедуре анализа НЭИ, при которой одними из анализируемых вариантов анализа являются варианты со сносом существующих на участке строений и некоторое развитие участка. Отсюда становится понятным, что при анализе НЭИ застроенной земли как свободной необходимо обязательно учитывать затраты на снос существующих на участке строений - игнорирование этих затрат является ошибкой.

В результате понимаемого как единый процесс анализа НЭИ могут получиться 2 ситуации:

 в первой ситуации - стоимость земли как свободной выше стоимости существующего единого объекта недвижимости даже при условии его самого эффективного использования – это означает, что существующие строения должны быть заменены на иные и рыночная стоимость единого объекта недвижимости определяется исключительно стоимостью земельного участка, рассчитываемой в соответствии с анализом НЭИ как максимально достижимый показатель при наиболее экономически эффективной гипотетической застройке участка (при условии учета в расчетах затрат на снос существующих на участке строений)

 во второй ситуации - стоимость существующего единого объекта недвижимости при условии его самого эффективного использования выше стоимости земли как свободной – это означает, что рыночная стоимость единого объекта недвижимости определяется в соответствии с анализом НЭИ как максимально достижимый показатель при наиболее экономически эффективном использовании уже существующих строений.

В соответствии с изложенными посылками выполним анализа НЭИ в отношении рассматриваемого в работе объекта недвижимости.

10.3.1. Анализ НЭИ участка как вакантного.

Экономическая проблема оцениваемого объекта, которая должна быть решена на этапе анализа НЭИ земельного участка как вакантного – может ли стоимость земли как свободной, т.е. рассчитываемой как максимально достижимый показатель при наиболее экономически эффективной гипотетической застройке участка с учетом затрат на снос уже существующих на участке строений, быть выше стоимости оцениваемого единого объекта недвижимости, включающего уже существующих на участке строения, даже при условии их наиболее эффективного использования.

Экономическая проблема оцениваемого объекта, которая должна быть решена на этапе анализа НЭИ земельного участка как вакантного – может ли стоимость земли как свободной, т.е. рассчитываемой как максимально достижимый показатель при наиболее экономически эффективной гипотетической застройке участка с учетом затрат на снос уже существующих на участке строений, быть выше стоимости оцениваемого единого объекта недвижимости, включающего уже существующих на участке строения, даже при условии их наиболее эффективного использования.

Участок расположен вдоль пр. Мира в и предназначен для размещения объектов офисного назначения. Это в свою очередь и делает анализ НЭИ свободного участка в гипотетических вариантах его использования в обозримом будущем, отличных от текущего использования, со сносом существующего здания и строительством на его месте здания, существенно отличающегося от оцениваемого по своим объемно-архитектурным решениям и функциональному назначению, невозможным.

10.3.2. Анализ НЭИ участка с улучшениями.

НЭИ земли как свободной, так и с улучшениями должно удовлетворять четырем критериям:

 Быть законодательно разрешенным.

 Быть физически осуществимым.

 Быть финансово целесообразным.

 Иметь максимальную продуктивность.

На практике анализ НЭИ выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования данным критериям. Объект в своем НЭИ должен иметь все преимущества от факторов описания окружения.

Согласно градостроительному зонированию, объект расположен в общественно-деловой зоне ОД-9. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЁННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2. УСЛОВНО РАЗРЕШЁННЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: