Файл: Практика оценки недвижимости (отчет).pdf

Иными факторами, влияющими на ликвидность, являются:

Эластичность спроса на данный вид имущества . Например, жилые помещения. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость. Аналогичный вывод можно сделать в отношении товара, например, металлопроката или нефтепродуктов;

Состояние имущества . В большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление;

Соответствие современным технологиям. Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Наиболее яркий пример – компьютерная техника. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов. Когда одни материалы замещаются другими – более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы. При достаточно динамичном развитии этой области рассматриваемый фактор становится весьма коварным. Применительно к недвижимости можно отметить торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес»;

Масштабность. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, линии розлива очень большой производительностью или производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно.

Количество. Достаточно часто ликвидное в небольших количествах имущество теряет ликвидность, когда объем залоговой массы превышает емкость рынка. Наиболее яркий пример – металлорежущие станки. Несколько станков могут быть легко проданы, а несколько сотен станков единовременно продать невозможно.

Местоположение . Если имущество, пользующееся спросом на рынке, находится в таком месте, что его перемещение невозможно либо сопряжено с большими издержками, ликвидность такого имущества будет весьма низкой либо отсутствовать вообще. Например, строительная техника в отдаленных районах Севера или Сибири.

В ряде случаев неликвидные активы – узкоспециализированное оборудование, вспомогательные производственные помещения и т.п. могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их частей. Такие активы можно назвать «условно-ликвидными». Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственных комплексов, в состав которых они входят.

Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий:

Весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью;

Рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключевые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения собственнику комплекса несоразмерного ущерба. При этом с правовой точки зрения активы могут рассматриваться как самостоятельные единицы;

Активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта.

Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой стоимости. Поэтому степень ликвидности объекта оценки рекомендуется изучить в первую очередь с целью корректной постановки задания на оценку.

В связи с тем. Что объектом являются нежилое здание в г. Южно-Сахалинске с учетом состояния рынка нежилой недвижимости, то по мнению эксперта объект имеет низкую степень ликвидности

Вывод:

В целом динамика субрынка недвижимости данного типа является достаточно спокойной. В течение года не зафиксировано как резких спадов, так и подъемов, как предложения, так и спроса. Незначительные колебания вполне объяснимы как сезонными факторами, так и случайным статистическим «шумом», не влияющим на общую тенденцию.

Цена предложения офисно-торговых зданий и помещений большой площади лежит в диапазоне 29,8-200 тыс. руб./кв.м. при среднем значении 92,5 тыс. руб./кв.м. и медиане 82,8 тыс. руб./кв.м.

Важно отметить, что приведенные цифры являются среднерыночными по рассматриваемому сегменту, и требуют уточнения с учетом основных характеристик рассматриваемого объекта. Ликвидность объекта- низкая, более 6 месяцев.

10 Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке с приведением расчетов или отказа от применения подходов к оценке

10.1. Объем и этапы исследований

Оценка рыночной стоимости объекта включает в себя следующие шаги:

Сбор общих данных и их анализ – природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города или района расположения объекта;

Сбор специальных данных и их анализ – осмотр объекта оценки; изучение нормативной, проектно-сметной, бухгалтерской документации; интервью с руководителями и собственником объекта, консультации с сотрудниками агентств по продажам недвижимости. Проводиться анализ цен предложений на рынке продаж и аренды сопоставимых объектов.

Анализ наиболее эффективного использования – делается вывод на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, физической, экономической и юридической возможности, типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

Применение подходов оценки объекта - использование трех традиционных подходов оценки для определения рыночной стоимости объекта: затратный подход, подход прямого сравнительного анализа продаж, доходный подход.

Заключение оценщика о стоимости - каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основаниях данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные. Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.

Подготовка отчета об установленной стоимости – на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и оформляются в виде отчета об оценке.

Следует заметить, что в ходе выполнения работ по оценке, нижеприведенные классические процедуры могут быть по необходимости незначительно изменены в целях разрешения проблем оценки, присущих российскому рынку недвижимости.

10.2. Обзор подходов оценки недвижимости.

Общая теория расчета рыночной стоимости разработана достаточно широко в соответствующей литературе, поэтому, не рассматривая детально общую методологию и подходы к оценке собственности, остановимся лишь на основных её положениях. В соответствии с теорией оценки, для определения рыночной стоимости собственности применяются следующие подходы к оценке стоимости: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход.

Способ оценки собственности, основанный на определении стоимости издержек на создание объекта собственности, с учетом всех видов износа. Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

Доходный подход

Способ оценки приносящей доход собственности, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от её использования.

Сравнительный подход.

Способ оценки объекта собственности путем сравнения цен при анализе продаж объектов сравнения после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Подход основан на принципе эффективного функционального рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные объекты, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемым объектом. Экономические преимущества и недостатки оцениваемого объекта по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения корректировок.

Земельный участок

Общая теория расчета рыночной стоимости разработана достаточно широко в соответствующей литературе, поэтому, не рассматривая детально общую методологию и подходы к оценке собственности, остановимся лишь на основных её положениях. В соответствии с теорией оценки, для определения рыночной стоимости собственности применяются следующие подходы к оценке стоимости: затратный, доходный и сравнительный.

Расчет величины рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка выполнен с учетом «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»^[9]

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Краткая характеристика применимости различных методов оценки земельных участков приведена ниже в таблице.

Методы оценки земельных участков

Анализ применимости методов оценки

Метод сравнения продаж (№ 1) в условиях развитого сектора рынка является наиболее точным методом расчета. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен спроса (предложения).