Файл: ОТЧЕТ No 1/ОЦ-1 от 12 ноября 2019 г. об оценке рыночной стоимости здания общей площадью 940 кв.м.pdf

Общая формула затратного метода:

С_затр = ПС – И_н + С_з

где:

С_затр – рыночная стоимость объекта по затратному подходу;

ПС – полная стоимость восстановления или замещения;

И_н – суммарный (накопленный) износ;

С_з– стоимость земли (или права аренды земли).

Специфичность расчета затратным подходом стоимости заключается в том, что требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника при её регулярном получении (по договору аренды).

Затратный подход реализуется методом компенсации издержек доходами.

Порядок выполнения метода компенсации издержек доходами следующий:

• Определение величины операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату;
• Рассчитать требуемый чистый операционный доход - ЧОД (прибыль предпринимателя) маржаритарным методом;
• Определить требуемый действительный валовый доход (ДВД) от объекта аренды как сумму требуемого ЧОД и учтенных ОР;
• Определить возможные потери от недозагрузки объекта;
• Определить требуемый потенциальный валовый доход (ПВД) как сумму требуемого ДВД и возможных потерь от недозагрузки;
• Определить арендную ставку как отношение ПВД к общей площади объекта аренды.

10.6.1. Определение рыночной стоимости земельного участка

В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки, количественные методы оценки, а также их сочетания.

В нашем случае рынок земельных участков не развит настолько, чтобы можно было подобрать пары, отличающиеся лишь по одному фактору, для применения метода парных продаж или провести регрессионный анализ.

Следует отметить также критическое отношение оценщика, выполнившего настоящую оценку, к таким методам качественных оценок, как например метод анализа иерархий (МАИ), т.к. они не отражают модель поведения типичных участников рынка. Для применения подобных методов необходима разработка стандартных моделей, апробированных и признанных оценочным сообществом в целом. Использование же собственных моделей приводит к доминированию субъективных оценок конкретного оценщика и на практике приводит к серьезным ошибкам.

Поэтому оценщик принял решение об использовании метода количественных корректировок.

В нашем случае нами был использован метод сравнения продаж, который описан в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 No568-р.

В соответствии с пунктом 22д ФСО No 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

В нашем случае преимущественно используется метод количественных корректировок в сочетании с методом экспертных оценок. Количественные методы предпочтительнее, т.к. носят более объективный характер и опираются на данные рынка. Качественные методы используются в случае невозможности применения количественных.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• изучение рынка и выбор сделок с земельными участками, сопоставимыми с оцениваемым
  земельным участком;
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение оцениваемого земельного
  участка с объектами-аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,
  соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого
  земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая
  их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Обоснование выбора единицы сравнения

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости. Применяется для того, чтобы сравнивать объект оценки с объектами-аналогами по размеру.

Единица измерения – это количественная характеристика.
В соответствии с действующим законодательством земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
В данном отчете согласно анализу рынка объекта оценки показателем цены является 1 кв. м общей площади участка. Все предложения коммерческих объектов характеризуются ценой, его площадью и соответственно ценой 1 кв.м. объекта. Данным показателем (стоимость 1 кв.м) оперируют в работе все агентства недвижимости, а также сами продавцы недвижимости.
Поэтому единственно возможная единица сравнения – стоимость 1 кв.м.

Определение элементов сравнения

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продаж сопоставимых объектов недвижимости.
Элементы сравнения – это качественные характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.
Число элементов сравнения (как ценообразующих факторов) достаточно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

Из рассмотрения могут быть исключены те элементы сравнения, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки.
В качестве критериев сравнения оцениваемого земельного участка и аналогов, как правило, выделяют следующие параметры:
1. Состав передаваемых прав на земельный участок (право собственности, право аренды, совокупность имущественных прав).
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Дата продажи.
5. Местоположение земельного участка.

6. Масштаб участка.

7. Наличие (отсутствие) коммуникаций.

8. Физические характеристики участка (конфигурация участка, рельеф и др.).
9. Единицы сравнения (площадь земельного участка).

Из полученной в результате исследования рынка информации о сделках было отобрано несколько аналогов сопоставимого назначения.

Рассмотрим особенности корректировок по отдельным элементам сравнения.

Корректировки на состав передаваемых прав, условия финансирования, условия и дату продажи, а также некоторые другие отраженные в справочнике факторы, в данном случае не потребовались.

В связи с отсутствием практики открытого доступа к информации о заключенных сделках и обнародования результатов сделок, использованы данные о предложениях к продаже сопоставимых земельных участков. Поправка на уторгование определялась на основе «Справочника оценщика недвижимости – 2016. Том III Земельные участки» (научное руководство издания, общее редактирование: Лейфер Л. А., кандидат технических наук, научный руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2016 г., ISBN 978-5-9908684-0-3, Том 3, стр. 279, 292), табл. 7.1.1. Скидка на торг принята на уровне среднего значения из интервала – 9,7%.

Корректировка на местоположение в пределах города. Сопоставимые земельные участки могут находиться в разных районах, различающихся по уровню цен, и иметь отличное друг от друга окружение, влияющее на уровень конкуренции и экономическую привлекательность.

В качестве подфакторов местоположения, как правило, выделяют следующие: местонахождение в пределах города относительно центра; расположение относительно автомагистралей, расположение относительно красной линии, интенсивность транспортного потока.

Оцениваемый земельный участок можно отнести к центру административного района (код II). Подобранные аналоги расположены в административном центре и исторической части города (код I).

Оценщик принял поправку в размере 20%.

Корректировка на ликвидность (масштаб).