Файл: Практика оценки недвижимости..pdf

Неустранимое функциональное устаревание обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального устаревания.

Устранимое функциональное устаревание определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Устранимое функциональное устаревание обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимое функциональное устаревание вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет у объекта оценки, и без которых он (объект оценки) не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Устаревание за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (например, печное отопление). Устаревание по этим позициям измеряется, прежде всего, стоимостью монтажа новых элементов.

К сверхулучшениям относят элементы объекта оценки, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимое функциональное устаревание в таком случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Рассматривая подверженность объекта оценки функциональному устареванию, необходимо отметить следующее.

Объект был построен и введен в эксплуатацию в соответствии с самыми современными требованиями, предъявляемыми к объектам административного (офисного) назначения, что не позволяет говорить о влиянии функционального устаревания на стоимость объекта оценки.

В нашем случае данный вид устаревания (функциональный), фактически отсутствует, расчеты величин данного вида устаревания для объекта оценки не производим.

Определение экономического (внешнего) устаревания оцениваемого здания

Экономическое (внешнее) устаревание вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Среди факторов, обуславливающих появление внешнего устаревания, прежде всего, следует отметить следующие:

1. Политические (внутренние, внешние).
2. Экономические (макроэкономические, микроэкономические).
3. Отраслевые (появление приоритетных и неприоритетных отраслей, упадок отдельных отраслей, развитие новых отраслей).
4. Географические (региональные, местоположение, транспортная доступность).
5. Правовые (государственное правовое регулирование, местное законодательство).
6. Экологические (факторы природного воздействия, факторы загрязнения среды обитания).
7. Психологические (факторы СМИ, факторы народных традиций и поверий).
8. Культовые (ограничения, связанные с местоположением вблизи культовых зданий и сооружений, мест обрядов и т.п.).

Однако, в каждом конкретном случае, необходимо рассматривать факторы, влияющие на экономическое устаревание того или иного объекта оценки. Безусловно, по состоянию на дату оценки цены на недвижимость все еще претерпевают коррекцию в связи с последствиями финансового кризиса. При этом следует отметить и то, что и в данных условиях, существует значительный интерес потенциальных инвесторов к нежилым площадям, которые можно использовать для административной (офисной) деятельности. Следует напомнить, что объект оценки – здание административного (офисного) назначения, которое расположено в непосредственной близости от значимых и оживленных транспортных артерий города в центральном районе города, являющегося областным административным центром.

По мнению оценщика, в данном конкретном случае, экономическое устаревание не оказывает значительного воздействия на стоимость объекта оценки, расчет экономического (внешнего) устаревания в данной работе не производится.

Расчет общей величины накопленного износа оцениваемого здания

Величина общего накопленного износа рассчитывается по формуле:

Ио = (1 – (1-Ифи) × (1-Ифу) × (1-Иэ)) × 100 %,

где:

Ио – общий накопленный износ;

Ифи – физический износ объекта оценки;

Ифу – функциональное устаревание объекта оценки;

Иэ – экономическое (внешнее) устаревание объекта оценки.

Поскольку функциональное и экономическое (внешнее) устаревание объекта оценки установлено оценщиком не было, то общий накопленный износ равен физическому износу – 2,41%.

12.4. РЕЗУЛЬТАТ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

13. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, сравнительный подход не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

В качестве единиц сравнения, оценщики, в большинстве случаев, для оценки объектов недвижимости используют информацию о площадях объектов. Данный выбор имеет достаточно логичное обоснование, учитывая, что с информацией о площадях объектов недвижимости работают операторы рынка недвижимости, а подобные характеристики являются одними из основных при технической инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, указываются в объявлениях о продаже (спросе) объектов недвижимости.

При определении в качестве единицы сравнения площадей объектов недвижимости, во избежание влияния изменений методик расчетов площадей объектов недвижимости, оценщик должен, прежде всего, исходить из ряда принципов, которые лежат в основе науки об оценочной деятельности и которые руководят процессом выполнения любого задания по оценке:

– принцип замещения – максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

– принцип ожидания: ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

– принцип конкуренции – когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходов.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые могут анализироваться: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

В данном отчете при применении сравнительного подхода использована информация, опубликованная в газете «Из рук в руки» (№ 23 от 5 декабря 2018 г.) и информация, размещенная на сайтах в сети Интернет о цене предложения нежилых зданий административного (офисного) назначения класса «В» в г. Самаре.

Обобщение информации о предложении продажи

нежилых зданий административного (офисного) назначения класса «В»

Таблица 5

При анализе необходимости внесения поправок в цены предложения аналогов, оценщик приходит к следующим выводам.

• Объект оценки принадлежит заказчику на праве собственности. Объекты-аналоги также принадлежат продавцам на праве собственности. Необходимость в корректировке на соответствие передаваемых прав отсутствует.
• Корректировка (скидка) на торги. Как правило, при проведении переговоров о купле-продаже объектов недвижимости, продавцы предоставляют покупателям скидку. При этом, продавцы знают, что при типичных условиях ведения переговоров, покупатель на определенной стадии переговоров будет просить о предоставлении ему скидки, поэтому продавцы заявляют (публикуют) цену предложения уже с учетом предстоящей скидки, которая имеет важное психологическое значение и является традиционным атрибутом культуры проведения переговоров о купле-продаже. По мнению аналитиков ООО «Русская Служба Оценки» (использована информация, размещенная на сайте компании в Интернете: www.rusvs.ru), в настоящее время, при сделках с офисной недвижимостью, скидка на торги в населенных пунктах с численностью населения свыше 500 тыс. чел. составляет 15%.