Файл: Оценка рыночной стоимости объекта: здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf

Наименование	Среднее значение	Доверительный интервал
Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, обеспеченных водоснабжением, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных водоснабжением	1,16	1,15	1,17

У объекта оценки и объектов-аналогов №1,3,4 водоснабжение проведено на участке, корректировка не применяется.

У объектов-аналогов №2,5 водоснабжение отсутствует на участке, корректировка применяется в размере 1,16.

Корректировка на площадь. С увеличением размера площади объектов недвижимости стоимость 1 кв. метра площади уменьшается. Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 3. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Земельные участки под офисно-торговую застройку
Площадь, га		Аналог
		<0,1	0,1-0,5	0,5-1,0	1.0-3.0	≥3
Объекты оценки	<0,1	1,00	1,11	1,21	1,33	1,38
	0,1-0,5	0,90	1,00	1,09	1,20	1,24
	0,5-1,0	0,83	0,92	1,00	1,10	1,14
	1.0-3.0	0,75	0,84	0,91	1,00	1,04
	≥3	0,73	0,81	0,88	0,96	1,00

Площади объекта оценки и объектов-аналогов №1,2,4 входят в интервал 0,1-0,5 га, корректировки не применяются.

Площади объектов-аналогов №3,5 входят в интервал 0,5-1,0 га, корректировка применяется в размере 1,09.

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4	Объект-аналог 5
Стоимость, тыс. руб.		3 600	4 990	7 000	6 200	10 000
Площадь, кв. м	1 920	1 900	4 800	5 220	2 700	9 800
Стоимость 1 кв. м, руб.		1 895	1 040	1 341	2 296	1 020
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		1 895	1 040	1 341	2 296	1 020
Поправка на условия финансирования, %.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		1 895	1 040	1 341	2 296	1 020
Поправка на условия продажи (уторговывание), %.		-9,7	-9,7	-9,7	-9,7	-9,7
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		1 711	939	1 211	2 074	921
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		1 711	939	1 211	2 074	921
Поправка на местоположение		1,39	1,39	1,55	1,39	1,39
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		2 378	1 305	1 877	2 882	1 281
Поправка на наличие электроснабжения		1	1,16	1	1	1,16
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		2 378	1 514	1 877	2 882	1 486
Поправка на наличие газоснабжения		1	1,15	1,15	1	1,15
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		2 378	1 741	2 158	2 882	1 709
Поправка на наличие водоснабжения		1	1,16	1	1	1,16
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		2 378	2 019	2 158	2 882	1 982
Поправка на отличие площадей		1,00	1,00	1,09	1,00	1,09
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		2 378	2 019	2 353	2 882	2 160

---

Скорректированные цены аналогов колеблются от 2 019 до 2 882 руб. за 1 кв.м. Для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов была проведена статистическая обработка путем расчета среднеквадратичного отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является пока­зателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения доверительный интервал значений ряда чисел описывается формулой С ± 1,94σ. Этот интервал используется для отбраковки недос­товерных данных.

Формула для расчета среднеквадратичного отклонения имеет сле­дующий вид:

,

где: - среднеквадратическое отклонение;

С - среднеарифметическое значение ряда;

Q - i-oe значение ряда;

N - количество членов рядов.

Среднеарифметическое значение стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов равно:

С = 2 359

= 293

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда со­ставляет и соответствует интервалу от 1 790 до 2 927 руб./кв.м. Значения скорректированных цен 1 кв.м. аналогов используются в дальнейших расчетах как отражающие сложившийся на момент оценки типичный уровень стоимости 1 кв.м. аналогичных объектов.

Далее определяются веса аналогов, которые, обратно пропорциональны количеству корректировок и рассчитываются по формуле:

,

где: - количество корректировок i –того объекта – аналога; n – количество аналогов;

Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта. Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

Характеристика сравнения	Объект - аналог № 1	Объект - аналог № 2	Объект - аналог № 3	Объект-аналог № 4	Объект-аналог № 5
Скорректированная цена, руб./кв.м.	2 378	2 019	2 353	2 882	2 160
Вес аналога	0,31	0,12	0,15	0,31	0,10
Скорректированная цена, руб./кв.м.	2 463
Стоимость земельного участка, руб.	4 728 960

---

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

---

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

• определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
• определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр);
• определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

• определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
• определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

• определение ставки капитализации (R);
• определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в г. Владимире. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на тип объекта, на качество отделки, на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

---

Поправка на условия продажи (уторговывание). Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения. Информация о предложениях получена у агентств недвижимости г. Владимире и сайтов Интернет.

В связи с тем, что получить информацию о состоявшихся сделках практически невозможно, были выбраны объекты - аналоги, предлагаемые к продаже. Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Усредненные по городам России значения скидок на торг (арендные ставки)

Скидка на торг, %	Активный рынок
	Среднее	Доверительный интервал
Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости	8,4%	7,9%	8,9%

Скидка на все объекты принимается в размере -8,4%.

Корректировка на местоположение. Расположение объекта оценки оказывает существенное влияние на доход, а, следовательно, и на его стоимость.

Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Ставки		Аналог
		Культурный и исторический центр	Центры административных районов города	Спальные микрорайоны высотной застройки	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	Районы вокруг крупных промпердприятий	Районы крупных автомагистралей города
Объект оценки	Культурный и исторический центр	1,00	1,16	1,29	1,41	1,68	1,37
	Центры административных районов города	0,86	1,00	1,12	1,22	1,46	1,19
	Спальные микрорайоны высотной застройки	0,77	0,89	1,00	1,10	1,32	1,07
	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	0,71	0,82	0,91	1,00	1,20	0,97
	Районы вокруг крупных промпердприятий	0,59	0,68	0,76	0,83	1,00	0,81
	Районы крупных автомагистралей города	0,73	0,84	0,93	1,03	1,23	1,00

---