Файл: Оценка рыночной стоимости объекта: здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf

очередь за счет прибыли.

В последние три месяца основные показатели реального сектора российской экономики продемонстрировали разнонаправленную динамику. За это время физический объем ВВП с исключением сезонности не изменился, причём 12-месячный тренд также околонулевой.

Выпуск в сельском хозяйстве и промышленности с исключением сезонности рос на 0,1% в месяц в среднем, что также примерно соответствует долговременной тенденции. В добыче полезных ископаемых выпуск продемонстрировал слабую отрицательную динамику (–0,1% в среднем как за 3 месяца, +0,1% за 12 месяцев). Обрабатывающие сектора в совокупности демонстрируют стагнацию: 0,0% в среднем за 3 месяца и –0,1% в среднем за 12 месяцев. При этом поддерживают экономику такие сектора как текстильное и швейное производство, производство резиновых и пластмассовых изделий, химическое производство, а также производство кокса и нефтепродуктов. Негативный вклад вносят производство прочих неметаллических минеральных изделий, категория «прочие производства», производство электрооборудования, а также производство машин и оборудования. Производство и распределение электроэнергии, газа и воды продолжает стагнировать: 0,0% в среднем как за 3 месяца, +0,1% за 12 месяцев.

В строительстве продолжается долговременная негативная динамика: –0,2% в среднем как за 3 месяца, так за 12 месяцев.

Грузооборот транспорта имеет долговременный негативный тренд (–0,1% в среднем за 12 месяцев), однако в последнее время демонстрировал слабый рост (+0,1 в среднем за 3 месяца).

В 2016 г. наблюдалось более существенное сокращение реальных располагаемых доходов, чем в 2015 г. Однако при этом темп прироста реальной зарплаты за период с начала года перешел в положительную зону: в январе-ноябре реальная зарплата выросла на 0,5%. Индекс потребительской уверенности, рассчитываемый Росстатом, сократился в I кв. 2016 г., вернувшись к уровню I кв. 2015 г., но затем существенно вырос во II и III кв. и к концу года превысил уровень IV кв. 2014 г. Однако несмотря на восстановление потребительских ожиданий и улучшение динамики реальной зарплаты розничный товарооборот и объем платных услуг населению в январе-ноябре 2016 г. сократились на 5,1% и 0,5% соответственно. С исключением сезонности розничный товарооборот и объем платных услуг населению в декабре 2015 г. – ноябре 2016 г. сокращались в среднем на 0,4% и 0,2% соответственно. Соответствующие средние темпы сокращения в сентябре-ноябре 2016 г. составили почти те же 0,3% и 0,2% соответственно. С 2016 г. Росстат осуществляет ежеквартальное наблюдение за инвестициями в основной капитал, ежемесячное наблюдение прекращено. Это соответствует мировой практике статистического наблюдения за инвестициями. В динамике инвестиций в основной капитал можно отметить достижение некоторого «дна» в III кв. 2016 г. С исключением сезонности в III кв. они выросли на 1,3% после падения в предыдущем квартале на 1,2%. Средняя динамика инвестиций составила 0,0% за II-III кв. 2016 г., и +0,2% за I-III кв. Таким образом, можно говорить о некоторой стабилизации объема инвестиций.

---

Средневзвешенная доходность рынка корпоративных облигаций по индексу IFXCbonds (простая) в декабре сложилась на уровне 9,86%, что ниже на 9 б.п. ноябрьского значения.

Источник информации:

Экономическая экспертная группа «Министерство финансов» «Обзор экономических показателей»

web-сайт: http://www.eeg.ru/

8.2. АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ Классификация и сегментация рынка недвижимости. Земельные участки вне поселений - межселенные территории: под дачное и садово-огородное использование; под жилую застройку; промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.; сельскохозяйственного назначения; природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения; лесного фонда, водного фонда; участки недр; земли резерва, назначение которых не определено. Жилье - жилые здания и помещения: многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.; индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа – домовладения и дома нового типа – коттеджи, таунхаусы. Коммерческая недвижимость: офисные здания и помещения административно-офисного назначения; гостиницы, мотели, дома отдыха; магазины, торговые центры; рестораны, кафе и другие пункты общепита; пункты бытового обслуживания, сервиса. Промышленная недвижимость: заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения; мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения; паркинги, гаражи; склады, складские помещения. Недвижимость социально-культурного назначения: здания правительственных и административных учреждений; культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты; религиозные объекты. Согласно Российскому законодательству Гражданский Кодекс РФ, статья 130, недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты согласно Российскому законодательству. Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: а) рынок покупки / продажи недвижимости; b) рынок аренды недвижимости. Рынок покупки / продажи в свою очередь можно разделить на: Первичный рынок — это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства. Вторичный рынок — это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков — полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости. Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами - арендодателями для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости. Рынок жилой недвижимости можно классифицировать основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России: частная собственность - приватизированные квартиры, кооперативная собственность - собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе, муниципальная собственность - собственность города, района. Объекты недвижимости могут классифицироваться по нескольким характеристикам: по качеству квартиры - площадь, количество комнат, балкон, этаж и др., по качеству дома - материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др., по качеству района города - удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др. Классификация рынков недвижимости Признак классификации Виды рынков Вид объекта Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов Географический (терриориальный) Местный, городской, региональный, национальный, мировой Функциональное назначение Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений Степень готовности к эксплуатации Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства Тип участников Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций Вид сделок Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав Отраслевая принадлежность Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие Форма собственности Государственных и муниципальных объектов, частных Способ совершения сделок Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный Участники рынка недвижимости. Можно выделить следующие группы участников: Основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели. Посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками. агентства недвижимости - сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.; информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агентства или интернет сайты. B России самые крупные агентства недвижимости, оказывающие широкий спектр услуг – Миэль, Бест- Недвижимость, Penny Lane Realty. Примером информационных площадок в России могут служить сайты www.realestate.ru или www.rentline.ru, чья основная функция – предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости. Среди популярной прессы можно отметить в России – «Из рук в руки», «М2», «Квартира, Дача, Дом». Инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т.д. Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью - property management и увеличения её стоимости. Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов и т.д. Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики. Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации. В России пока это направление только зарождается, за рубежом – находится на достаточно высоком уровне. Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов. Важный участник рынка недвижимости – государство, функция которого – регулировать рынок и устанавливать правила игры.

---

ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

По сравнению с другими рынками товаров и услуг, рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль.

Долгосрочные инвестиции, к которым относятся инвестиции в коммерческую недвижимость, требуют тщательной разработки концепции не будущего здания, а будущего бизнеса, причем не тогда, когда здание построено, а на стадии получения земельного участка под его строительство. Ошибки на ранних стадиях разработки проекта, концептуальные ошибки потом тяжелее всего сказываются на развитии бизнеса. Рынок производственной недвижимости Владимирской области типичен для индустриального региона. Здесь сектор производственно – складской недвижимости развит довольно хорошо и лишь незначительно уступает торговой и офисной недвижимости. Высока доля производственной недвижимости и в структуре вновь введенных площадей.

Рассмотрим основные факторы, влияющие на развитие рынка коммерческой недвижимости Владимирской области. Основными факторами внешнего воздействия, влияющими на рынок недвижимости, являются социальный, технологический и экономический.

Социальный фактор можно считать положительным. Так наблюдается рост ряда социально – экономических показателей региона.

Технологический фактор положительно характеризуется развитием строительных технологий. Правильная технология – залог качественной и долговечной архитектуры. Фирмы – производители и фирмы – дилеры строительных технологий для продвижения своих систем тесно сотрудничают с местными архитекторами.

Во Владимирской области происходит заметный прогресс в области строительно–архитектурного комплекса, активно внедряются современные технологии, что позволяет снижать себестоимость и сроки строительства.

Экономические факторы сейчас наименее способствуют развитию рынка. Общий экономический фон остается негативным, что выражено в сложности кредитования бизнеса банками как следствие невысокой деловой активности в регионе.

Большая часть зданий на рынке Владимирской области первоначально была ориентирована на промышленность, научно – технические проектные организации, социальную сферу.

Основными сегментами рынка коммерческой недвижимости Владимирской области, сложившимися к настоящему времени, являются следующие:

• торговый;
• офисный (административно-бытовой);
• производственно – складской.

---

Наиболее развитыми являются рынки торговой и офисной недвижимости, причем очень часто встречаются объекты с возможным использованием, как под торговую, так и под офисную площадь. Это обусловлено динамичным развитием системы розничной торговли и современных производств в области.

Как и во многих регионах России, основной объем продаж и предложения коммерческой недвижимости во Владимирской области относится к областному центру.

Это вполне объяснимо, так как Владимир является центром деловой активности области, здесь проживает более 350 тысяч человек, что подразумевает под собой и более активную покупательную способность населения, чем в небольших населенных пунктах.

Наибольшее количество современных торговых центров сосредоточено в областном центре, здесь встречаются центры регионального формата, тогда как в районах области строятся в основном магазины, ориентированные лишь на жителей районного центра и района.

В городе Владимире за последнее десятилетие было построено много крупных современных торговых центров европейского уровня. Например, гипермаркет «Глобус», ТЦ «Северные торговые ряды», торговый комплекс «Мегаторг», торговый комплекс «Крейсер» и другие.

Влияние мирового кризиса на рынок недвижимости в целом по России и Владимирской области в частности проявилось в значительном снижении спроса на коммерческую недвижимость, в то время как объем предложений выставленных на продажу и в аренду объектов под коммерческое использование наоборот, существенно вырос. Произошло резкое снижение ликвидности – сделки по продаже коммерческой недвижимости стали крайне редки.

Большинство сделок в кризис носило вынужденный характер – собственники объектов продавали недвижимость ввиду своего затруднительного финансового положения.

Однако в 2010-2013 ситуация изменилась, активность рынка выросла, ликвидность коммерческих объектов увеличилась.

В структуре предложений объектов коммерческой недвижимости Владимирской области, включая областной центр, в 2013 года преобладала продажа – порядка 50-60% всех предложений.

Велика доля предложений аренды производственно – складских помещений (примерно 40%).

В общем объеме предложений коммерческой недвижимости, выставленной на продажу и в аренду в 2011 году, наибольшая доля приходилась на объекты, расположенные в областном центре Владимирской области – городе Владимире.

Центр активности спроса и предложения во владимирской области приходится непосредственно на областной центр и промышленную зону города Владимира, тогда как в остальных городах региона рынок практически не развит, особенно в сегменте аренды.

---

В процессе анализа рынка недвижимости Владимирской области, была изучена структура спроса на коммерческую недвижимость. Как видно из приведенных диаграмм, в структуре спроса на коммерческую недвижимость, преобладали объекты офисного назначения (43,3% от общего числа заявок на покупку), на торговые помещения приходилось около 22,7% от общего числа заявок.

Структура спроса на коммерческую недвижимость во Владимирской области (покупка).^[3]

В структуре вида сделок «сниму» и/или «куплю» в 2013 году преобладали объекты, расположенные в городе Владимир. В области востребованы были лишь объекты производственно – складского назначения.

Рынок аренды «эпохи после кризиса» для России в целом, и для Владимирской области в частности, характеризуется возросшим объемом предложения по всех секторах коммерческой недвижимости. Большинство арендаторов отказалось от планов по переезду в новые более высокие классом помещения и расширения арендуемой площади, существенно усложнив жизнь арендодателям, которые считали эти площади практически сданными. Многие компании предпочли переехать в более скромные по площади помещения, чтобы снизить расходы на аренду. Часть компаний просто прекратили свое существование, вследствие чего высвободилось еще какое – то количество офисных, а порой еще и торговых или складских площадей.

Дополнительный приток вакантных площадей поступил и от собственников, который, отчаявшись продать свои объекты по адекватной цене, стали сдавать площади в аренду. Нельзя не упомянуть и попытки компаний сдавать «излишки» площадей в субаренду.^[4]

Проанализировав рынок коммерческой недвижимости г. Владимира и др. районов Владимирской области, посредством интервьюирования со специалистами в области продаж коммерческой недвижимости (АН «ПентХаус» менеджер Андрей, тел.: (4922) 37-70-55, 37-70-57, http://www.penthousrielt.ru/, Центр коммерческой недвижимости «Ковчег», менеджер Сергей, тел.: (4922)37-71-07, http://www.kovcheg33.ru/; АН Владис, менеджер Дмитрий, тел.: (4922)44-44-11, http://www.vladis33.ru), были определены примерные диапазоны стоимости коммерческой недвижимости в г. Владимире и области. Данные по стоимости коммерческой недвижимости приведены в следующей таблице.

Диапазоны стоимости коммерческой недвижимости, руб./кв.м.

Район	Офисно-торговые объекты, право собственности	Офисно-торговые объекты, право аренды	Производственно-складские объекты, право собственности	Производственно-складские объекты, право аренды
Областной центр - центр	70 000 – 150 000	700 - 2 000	Нет данных	Нет данных
Областной центр - не центр – не окраина	50 000 – 100 000	500 – 1 000	15 000 – 50 000	300 - 600
Областной центр - окраина	40 000 – 70 000	300 - 800	10 000 – 30 000	200 - 500
Область	15 000 – 50 000	200 -800	6 000 – 20 000	100 - 300

---