Файл: Управление имуществом на предприятии_Ковалев А.П_Учебник_2009 -272с.pdf

I

мальными отходами, а основные фонды используются с высо-

кой нагрузкой, так и за счет применения имущественных объек-

тов для производства наиболее выгодной продукции или вы-

полнения выгодных услуг.

Стремление к росту рентабельности сталкивается с ограни-

чением по уровню рисков (производственных, коммерческих и
финансовых). Например, чрезмерно интенсивная эксплуатация

оборудования сопряжена с повышенной опасностью аварии и
продолжительной остановки на ремонт.

Третья задача — обеспечение устойчивости в использовании

объектов имущества, их защищенности от возможных рисков.
С этой целью разрабатываются и применяются нормы оптималь-

ного потребления ресурсов, предельно допустимой загрузки

объектов, различные формы и методы страхования имущества.

Четвертая задача — обеспечение оправданной капиталоем-

кости производственной мощности. Другими словами, рост про-
изводственной мощности должен опережать рост стоимости

основных фондов. Это достигается применением высокопроиз-

водительной и надежной техники, а также организацией ее эф-
фективной эксплуатации.

Пятая задача — снижение затрат на содержание и эксплуата-

цию объектов движимого и недвижимого имущества. Пути ре-
шения данной задачи: систематический контроль за состоянием

имущества, регулярный уход и полное его техническое обслу-

живание, применение прогрессивных методов ремонта и др.

Шестая задача — обеспечение высокой гибкости объектов в

отношении изменения ассортимента продукции. Это достигает-
ся, например, при формировании и обновлении парка оборудо-

вания внедрением универсальных и быстропереналаживаемых
станков.

Исходя из общей стратегической цели и конкретных усло-

вий деятельности, на каждом предприятии устанавливаются свои
приоритеты в реализации указанных задач. В одних случаях

приоритеты отдаются вопросам поддержания технического со-
стояния имущества, в других случаях на первый план выходят

задачи диверсификации производства и, следовательно, имуще-
ственного капитала, в третьих случаях в центр внимания руко-

водства ставятся техническое перевооружение производства, на-

ращивание производственных мощностей и инновационное
развитие.

52

2.4. Служба управления имуществом на предприятии

Управление имуществом, как и любой другой вид управления,
нуждается в организационном обеспечении. Для этого в орга-
низационной структуре предприятия предусматривается специ-

ализированная структурная единица, реализующая функции по
управлению имуществом и призванная проводить в жизнь цели

и принципы, связанные с эти управлением.

Организационное оформление данной структурной едини-

цы зависит от масштабов предприятия, количества, размеров и
сложности входящих в предприятие имущественных комплек-
сов. Это может быть управление (департамент), отдел, комитет,
центр или бюро. В последние годы произошло оформление служ-
бы по управлению имуществом (СУИ) на многих крупных и
средних предприятиях.

Первейшей задачей СУИ является обеспечение полного и

достоверного учета всего имеющегося на предприятии имуще-

ства. Система учета основных средств зачастую переходит от
бухгалтерии в СУИ. Кроме традиционных средств учета, на пред-

приятии должен быть сформирован полный реестр имущества в
виде компьютеризированной базы данных, позволяющей иметь
полную информацию о техническом состоянии, текущей стои-
мости и использовании каждого имущественного объекта.

В строгом соответствии с общей корпоративной стратегией

СУИ должна выработать и осуществлять стратегию по управле-

нию имуществом на ближайшую и отдаленную перспективу.

К основным функциям данной службы относятся такие, как:
• формирование амортизационной политики и принятие ре-

шений по вопросам, связанным с механизмом начисления и
использования амортизации, порядком проведения переоценок,
направлением амортизационных средств на обновление основ-
ных фондов;

• формирование инвестиционной политики в части реали-

зации инвестиционных проектов и программ по реконструкции,
расширению бизнеса и техническому перевооружению;

• анализ, контроль и определение наиболее эффективных

направлений динамики и структурных преобразований и про-
изводственной мощности операционных имущественных комп-

лексов;

53

I

• управление ресурсе- и энергопотреблением и затратами,

связанными с функционированием операционных имуществен-

ных комплексов, а также с их восстановлением (ремонтом и

модернизацией);

• оперативный учет полезного использования недвижимого

и движимого имущества, разработка предложений и условий
сдачи в аренду или продажи неиспользуемых зданий, сооруже-
ний, оборудования, нематериальных активов и другого имуще-

ства, заключение соответствующих договоров и контроль за их
исполнением;

• разработка предложений по рациональному размещению

производственных и вспомогательных звеньев (цехов, участков,
складов) в производственных и других помещениях, структур-
ных единиц (отделов, бюро и т.п.) в офисных, лабораторных и

других помещениях;

• разработка предложений по консервации временно неис-

пользуемого имущества, обеспечению его сохранности;

• экономическое обоснование операций лизинга оборудова-

ния, участие в оформлении договоров лизинга и контроль за их
исполнением;

• разработка комплексной программы по страхованию иму-

щества, обоснование и выбор наиболее эффективных методов
страхования для отдельных видов имущества, заключение соот-
ветствующих договоров со страховыми компаниями и контроль

за их исполнением;

• взаимодействие с оценочными компаниями по вопросу

организации проведения независимой оценки стоимости иму-
щества для решения различных задач управления имуществом
(переоценка основных фондов, оформление залога, купля-про-

дажа подержанного имущества и т.д.).

По содержанию своих функций СУИ относится к финансо-

во-экономическому направлению деятельности предприятия,
поэтому организационно она обычно подчинена директору по

экономике и финансам. В то же время многие вопросы управле-
ния имуществом имеют стратегический характер, затрагивают
интересы собственников (акционеров) и являются компетенци-

ей совета директоров или общего собрания акционеров. В связи
с этим менеджеры и специалисты СУИ часто участвуют в работе

различных комиссий по имущественным вопросам, формируе-
мым и действующим под контролем совета директоров.

54

СУИ строит свою работу в тесном контакте с другими служ-

бами, отделами и подразделениями предприятия: бухгалтерией,
финансовым и планово-экономическим отделами, отделами

маркетинга, снабжения и сбыта, отделами главного механика и
главного энергетика, хозяйственно-административным, юриди-
ческим и планово-производственным отделами, отделом капи-

тального строительства и др.

В рамках задач по мотивации труда и управлению персона-

лом СУИ совместно с отделом труда и заработной платы разра-

батывает предложения по материальному поощрению работни-

ков предприятия за эффективное использование имущественных

объектов и экономию средств, связанных с их эксплуатацией.

По мере развития СУИ степень ее экономической самостоя-

тельности и роль в управлении предприятием повышаются. На

начальной стадии СУИ работает в режиме места возникновения
затрат (МВЗ). При этом она несет ответственность только за
расходы в рамках своей прямой деятельности, а по предприя-

тию определяет лимиты регулируемых затрат по статьям опера-

ционного бюджета управленческих расходов и показатели сти-
мулирования персонала за экономию отдельных операционных

затрат.

На предприятиях с достаточно развитой системой внутри-

фирменного бюджетирования СУИ может работать в режиме

центра финансового учета (ЦФУ). В этом случае на СУИ возла-
гается ответственность не только за расходы в рамках своей пря-
мой деятельности, но и за некоторые финансовые и экономи-
ческие показатели деятельности предприятия. В первую очередь
речь идет о показателях имущественного положения предприя-

тия и использования основных фондов (табл. 2.2).

В рамках системы бюджетирования и разделения ответствен-

ности между функциональными службами предприятия СУИ
анализирует и контролирует уровень и динамику таких показа-

телей, как балансовая стоимость внеоборотных активов, собствен-

ные средства предприятия, рентабельность основных фондов,

фондоотдача, износ основных средств, коэффициенты выбытия

и обновления основных средств, коэффициенты загрузки глав-
ных объектов имущества, показатели производственной мощ-
ности имущественных комплексов, затраты на содержание и
обслуживание основных фондов, доходы от аренды, потребле-

ние электроэнергии и других энергоресурсов и др.

55

V I

Т а б л и ц а 2.2

Основные показатели деятельности предприятия,

контролируемые службой управления имуществом

Г

Показатели имущественного положения предприятия

Балансовая стоимость активов

предприятия

Доля активной части основных

средств

Коэффициент износа основных

средств

Коэффициент обновления

Коэффициент выбытия

Итог баланса-нетто

Отношение стоимости активной час-

ти основных средств к стоимости

основных средств
Отношение износа (суммы амортиза-

ции) к балансовой стоимости основ-

ных средств
Отношение стоимости поступивших

за период основных средств к балан-

совой стоимости основных средств

на конец периода
Отношение стоимости выбывших за

период основных средств к балансо-

вой стоимости основных средств на

начало периода

Показатели использования основных средств

Фондоотдача

Рентабельность основных средств

Отношение выручки от реализации

за период к средней балансовой

стоимости основных средств
Отношение прибыли за период к

средней балансовой стоимости ос-

новных средств

Операционный бюджет СУИ при работе в режиме ЦФУ со-

стоит из доходной и расходной частей.

В доходной части отражаются доходы от сдачи неиспользуе-

мых объектов в аренду, от продажи лишних объектов, от вне-

дрения инвестиционных проектов по имущественным преобра-

зованиям. В расходной части показываются расходы на учетные
и регистрационные работы, автоматизацию управления, поддер-
жку инвестиционных проектов, собственные и накладные рас-
ходы.

Информационное обеспечение деятельности СУИ осуществ-

ляется через интегрированную информационную систему пред-

приятия.

56

Контрольные вопросы

1. Назовите и охарактеризуйте стратегии предприятий в за-

висимости от их финансово-экономического состояния.

2. Какой имущественной стратегии придерживаются пред-

приятия в условиях тяжелого (кризисного) состояния?

3. Какой имущественной стратегии придерживаются пред-

приятия в условиях напряженного (посткризисного) со-
стояния?

4. Какими признаками обладает имущественная стратегия

в условиях хорошего финансово-экономического состоя-
ния?

5. Назовите основные функции, которые выполняет систе-

ма управления имуществом на промышленном предприя-

тии.

6. С какими внешними организациями взаимодействует си-

стема управления имуществом предприятия и по каким
направлениям?

7. Назовите основные связи между системой управления

имуществом и системой управления операционными зат-

ратами.

Назовите основные связи между системой управления
имуществом и системой управления финансами и инве-
стициями.
Назовите и прокомментируйте основные принципы уп-

равления имуществом.

10. В чем заключается общая цель управления имуществом

на предприятии?

11. Какие требования предъявляются к операционным иму-

щественным комплексам и какие задачи управления вы-
текают из этих требований?

12. Какие функции выполняет подразделение по управлению

имуществом?

13. Как меняются задачи подразделения по управлению иму-

ществом при переходе от режима места возникновения
затрат (МВЗ) к режиму центра финансового учета (ЦФУ)?

14. Какие общехозяйственные показатели контролирует под-

разделение по управлению имуществом при работе в ре-
жиме ЦФУ?

15. Как выглядит операционный бюджет подразделения по

управлению имуществом при работе в режиме ЦФУ?

li I.-.

i

• • * ] • •

та.

 •

•л.

 '

t\.i

••)•

т

ГЛАВА 3

СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА,
ЕЕ ОЦЕНКА И РОЛЬ В УПРАВЛЕНИИ

3.1. Виды стоимости имущества

и задачи ее определения

Стоимость имущества — один из важных экономических пока-

зателей, характеризующий насыщенность предприятия имуще-
ством, фондоемкость (капиталоемкость) его производства (биз-
неса).

Практически любое решение или мероприятие по управле-

нию имуществом вызывает изменение стоимости имущества.
В свою очередь изменение стоимости имущества, принятое си-

стемой учета, отражается на целом ряде показателей деятельно-
сти предприятия (более подробно эти влияния рассмотрены в
п. 3.4).

В хозяйственной практике применяется множество разных

видов стоимости. Наиболее обобщенной группировкой являет-
ся выделение двух видов стоимости имущества: учетной стоимо-

сти и оценочной стоимости.

К

 учетным

 относятся те виды стоимости, которые предписа-

ны нормативными документами к использованию в финансо-
вом (бухгалтерском, налоговом, управленческом) учете. Эти виды

стоимости определяются по правилам, установленным соответ-
ствующими финансовыми и хозяйственными государственны-
ми органами.

К наиболее характерным учетным видам стоимости относят-

ся виды балансовой стоимости, отражаемые в балансе предпри-

ятия. Для целей учета основных фондов применяют три вида
балансовой стоимости: первоначальную, восстановительную и
остаточную.

Первоначальная стоимость

 — сумма фактических затрат пред-

приятия на приобретение, сооружение и изготовление объекта
по состоянию на дату его постановки на учет. При переоценке

58

основных средств первоначальная стоимость заменяется на вос-
становительную (полную восстановительную) стоимость.

Восстановительная стоимость —

 сумма затрат, которые дол-

жно было бы осуществить предприятие, владеющее основными
средствами, если бы оно полностью заменило данный объект на
аналогичный объект по рыночным ценам и тарифам, существу-

ющим на дату переоценки, включая затраты на приобретение
(строительство, изготовление), транспортировку и установку

объекта. Восстановительная стоимость не учитывает износ объекта.

В Положении по ведению бухгалтерского учета и бухгалтер-

ской отчетности в Российской Федерации, утвержденном при-

казом Министерства финансов Российской Федерации от
29.07.98 № 34н, установлено (п. 49), что основные средства отра-
жаются в бухгалтерском балансе по остаточной стоимости, т.е. по
фактическим затратам их приобретения, сооружения и изготов-

ления за вычетом суммы начисленной амортизации, а у бюджет-

ной организации — по первоначальной стоимости. Отсюда выте-
кает определение остаточной стоимости.

Остаточная стоимость

 — стоимость объекта имущества, рав-

ная первоначальной стоимости, если объект не переоценивался,
или последней восстановительной стоимости, если объект под-
вергался переоценке, за вычетом суммы начисленной амортиза-
ции. Таким образом, в остаточной стоимости учтен износ объекта
через механизм начисления амортизации.

Остаточная балансовая стоимость является одновременно и

налогооблагаемой стоимостью, так как служит базой для исчис-

ления налога на имущество.

Учетные виды стоимости используются в финансово-эконо-

мическом анализе для определения показателей имущественно-

го состояния предприятия: фондорентабельности, фондоотда-
чи, коэффициентов обновления, выбытия, износа, показателей
структуры основных фондов и др.

К

 оценочным

 относятся такие виды стоимости, которые при-

меняются в теории и практике оценки имущества. Их расчет
выполняется в соответствии с требованиями утвержденных стан-

дартов оценки, которыми руководствуются профессиональные

оценщики.

Результаты определения оценочных видов стоимости отра-

жаются в надлежащим образом оформленных официальных до-

кументах — отчетах об оценке — и признаются достоверными.

59

I

Результаты оценки принимаются к учету бухгалтерией и при-

знаются налоговыми органами. Они берутся также к рассмотре-
нию судебными органами в случае судебного производства.

Ведущее положение среди оценочных видов стоимости за-

нимает понятие рыночной стоимости. В Федеральном законе

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от
29.07.98 № 135-ФЗ дано следующее определение рыночной стои-
мости: «Под

 рыночной стоимостью

 объекта оценки понимается

наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть

отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой
информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрез-

вычайные обстоятельства».

Таким образом, назначаемая оценщиком рыночная стоимость

есть его суждение о том, какую вероятную цену сделки может
иметь оцениваемый объект в условиях открытого, конкурентно-

го, активного первичного или вторичного рынка. Реальная цена
объекта по конкретной сделке может отличаться от ранее назна-

ченной оценщиком стоимости в ту или иную сторону прежде
всего по той причине, что эта сделка отличается от условий ак-

тивного, «идеального» рынка.

Согласно федеральному стандарту оценки «Цель оценки и

виды стоимости (ФСО №2)», утвержденному приказом Мин-
экономразвития России от 20.07.07, в оценочной деятельности,

кроме рыночной, применяют также такие виды стоимости, как
инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

При определении инвестиционной стоимости объекта оцен-

ки определяется стоимость для конкретного лица или группы

лиц при установленных данным лицом (лицами) в инвестици-
онных целях использования объекта оценки. В отличие от опре-

деления рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по

инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки

определяется расчетная величина, отражающая наиболее веро-

ятную цену, по которой данный объект оценки может быть от-
чужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типично-
го срока экспозиции для рыночных условий, т.е. когда продавец
вынужден совершать сделку по отчуждению имущества. При

определении кадастровой стоимости объекта оценки определя-
ется методами массовой оценки рыночная стоимость, установ-

60

пенная и утвержденная в соответствии с законодательством, ре-
гулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая сто-
имость определяется оценщиком, в частности, для целей нало-

гообложения.

При заключении договора с оценщиком возникает необхо-

димость установить соответствие между применяемым в хозяй-
ственной практике видом стоимости и заказываемой оценочной
стоимостью. Например, переоценка объектов основных фондов

предполагает получение их восстановительной стоимости. В этом

случае независимый оценщик будет определять рыночную стои-

мость данных объектов на дату переоценки, без учета их износа
и по месту их использования.

Вообще развитие системы бухгалтерского учета на основе

международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) идет
в направлении повышения роли оценочной рыночной стоимо-

сти для целей учета. Подтверждением тому служит введение по-

нятия справедливой стоимости. Термин «справедливая стои-
мость» возник в зарубежных стандартах бухгалтерского учета,

определяющих правила раскрытия информации о финансовых

инструментах. Понятие справедливой стоимости в международ-
ных стандартах финансовой отчетности (МСФО № 32, 39, 16)

записано следующим образом:

 «Справедливая стоимость

 (fair

value) — это сумма денежных средств, достаточная для приобре-

тения актива или исполнения обязательства при совершении
сделки между хорошо осведомленными, действительно желаю-

щими совершить такую сделку, не зависящими друг от друга

сторонами». Как видно из этого определения, принципиальных
различий между понятиями рыночной стоимости и справедли-

вой стоимости нет.

Подтверждением связи между учетной балансовой стоимос-

тью и оценочной рыночной стоимостью служат налагаемые по-
ложениями бухгалтерского учета ограничения при продаже пред-

приятием своего лишнего имущества. Если предприятие продает

свое имущество по цене ниже остаточной балансовой стоимо-
сти, то разница между остаточной стоимостью и ценой засчиты-

нается как убыток. Если предприятие продает свое имущество
по цене выше остаточной стоимости, то разница между ценой и

остаточной стоимостью считается как прочий (внереализацион-

ный) доход. Тем самым отбивается интерес распродавать лиш-
нее имущество «по дешевке».

61