Файл: Управление имуществом на предприятии_Ковалев А.П_Учебник_2009 -272с.pdf

Как уже отмечалось выше, управление имуществом включа-

ет ряд операций, выполняемых в отношении имущества: рекон-
струкция, модернизация, страхование, сдача или взятие в арен-

ду, списание, утилизация и т.д. Для каждой операции требуется

оценка своего вида стоимости. Поэтому специалисты по управ-

лению имуществом, приглашая оценщика, должны четко сфор-

мулировать назначение результата оценки.

В табл. 3.1 приведены основные операции с имуществом на

предприятии, применяемые и заказываемые оценочные виды

стоимости.

Таблица 3.1

Виды применяемой и заказываемой оценочной стоимости

при выполнении операций с имуществом на предприятии

Операция

по управлению

имуществом

Переоценка (сплош-

ная или выборочная)

основных фондов

Реконструкция, мо-

дернизация имущест-

венного комплекса

Сдача или взятие

имущества в опера-

тивную аренду

Страхование

имущества

Продажа или приоб-

ретение подержанного

имущества

Списание и утилиза-

ция изношенного

имущества

Оформление залога

Применяемая

стоимость

Восстановительная —

для переоцениваемых

объектов имущества

Альтернативная — для

объектов, используемых

в проекте и имеющихся

на предприятии.

Инвестиционная — для

объектов, специально

заказанных в проекте
Остаточная бухгалтер-

ская— для арендуемого

или сдаваемого в арен-

ду имущества

Страховая (действи-

тельная) — для страхуе-

мого имущества

Остаточная бухгалтер-

ская

Ликвидационная бух-

галтерская

Остаточная бухгалтер-

ская

Заказываемая оценоч-

ная стоимость

(с ограничительными

условиями)

Рыночная (без учета

износа, по месту ис-

пользования объектов)

Рыночная (по месту

использования).

Инвестиционная (для

конкретного проекта и

его участников)

Рыночная (по месту

использования)

Рыночная (с учетом

износа или без учета

износа в зависимости

от правил страхования,

по месту использова-

ния)

Рыночная («в обмене»)

Утилизационная (ры-

ночная — для вторично

используемых частей)

Рыночная или ликви-

дационная («в обмене»)

62

Стоимость имущества — показатель подвижный, поэтому

гребуется регулярная работа по оценке, учету и анализу стоимо-

i in имущества и ее изменений.

3.2. Особенности определения стоимости

имущественных комплексов и объектов

Н

 разных операциях с имуществом возникает потребность опре-

и-нить стоимость у следующих объектов:

1) отдельные имущественные объекты (например, отдельные

Дания, сооружения, единицы оборудования и т.д.);

2) группы однородных имущественных объектов (например,

i руппы однотипных зданий на территории завода, станков од-
ной модели и т.д.);

3) операционные имущественные комплексы определенного

назначения разных размеров и масштабности (например, техно-
ногические комплексы и линии, имущественные комплексы

специализированных участков, цехов, складов, испытательных

полигонов, энергосистем и т.д.);

4) совокупный имущественный комплекс всего предприятия.

Оценка отдельных имущественных объектов выполняется с

помощью известных методов и подходов из теории оценки. При

пом используют различные методики для оценки:

• объектов недвижимости;
• объектов, относящихся к машинам, оборудованию и транс-

портным средствам;

• объектов нематериальных активов.

А вот оценка имущественных комплексов имеет свои осо-

бенности. Результат оценки зависит от того, в каком виде или
состоянии рассматривается имущественный комплекс и каковы

перспективы его дальнейшего использования. При этом возмож-
ны три взгляда на оцениваемый комплекс.

1. Имущественный комплекс рассматривается как множе-

ство отдельных имущественных объектов, каждый из которых
обладает своей самостоятельной ценностью и соответственно
стоимостью. Оценка ведется по составленной описи имуществен-

ных объектов. Стоимость имущественного комплекса получает-

ся как сумма стоимости оцененных порознь входящих в состав

комплекса объектов. Такая оценка, например, имеет место при

63

I

переоценке основных фондов, а также при оценке для целей

распродажи имущества по частям.

2. Имущественный комплекс рассматривается как готовая к

функционированию производственная или операционная сис-

тема. Результат оценки включает не только стоимость входящих
в комплекс объектов, но также стоимость интегративных свойств
этой системы, а именно стоимость: планировочных решений (по
проекту); средств управления; средств связи и контроля, комму-

никаций, энергосетей; комплектов инструмента; монтажных и
наладочных работ и т.д. В итоге получают комплексную оценку

стоимости, превышающую результат оценки «россыпью» по от-

дельным объектам.

3. Имущественный комплекс рассматривается как функцио-

нирующее предприятие, приносящее доход. При этом имуще-

ственный комплекс может относиться либо к самостоятельной
бизнес-единице, работающей в режиме центра финансовой от-
ветственности (ЦФО), либо к дочернему предприятию, либо ко

всему предприятию. В этом случае оценка имущественного ком-
плекса ведется по правилам «оценки бизнеса», или оценки

действующего предприятия. Постановка оценки бизнеса чаще всего

связана с необходимостью определить стоимость пакетов акций,

эмитированных действующим предприятием.

Оцениваемая стоимость является функцией как

 внешних

факторов (конъюнктуры на товарном рынке, куда поступает про-

дукция предприятия; цены и спроса на продукцию предприятия;
ликвидности активов предприятия с учетом его местоположе-
ния, наличия коммуникаций и инфраструктуры; рисковости
бизнеса и др.), так и

 внутренних

 факторов (гибкости и адапти-

руемости основных фондов к смене продукции, морального
износа основных фондов, рациональности производственной
структуры, прогрессивности оборудования, обеспеченности ква-

лифицированным персоналом, наличием репутации (бренда)
и др.).

Практические методы, применяемые при оценке бизнеса,

опираются на три принципиальных подхода: доходный, сравни-

тельный и затратный (имущественный).

При

 доходном подходе

 оценка производится на основе прогно-

за будущих доходов от использования имущественного комплек-
са и возможной дальнейшей его продажи. При

 сравнительном

подходе

 оценка производится путем сравнения с показателями

64

аналогичных предприятий, в отношении которых имеется ры-

ночная и аналитическая информация. При

 затратном (имуще-

ственном) подходе

 стоимость определяют по данным о затратах

на создание активов предприятия.

Каждый из подходов включает несколько практических ме-

тодов оценки.

Выбор подхода и метода зависит от цели оценки, особенностей

имущественного комплекса и вида рассчитываемой стоимости.

3.3. Имущественный (затратный) подход

при оценке имущественного комплекса

Значение имущественного фактора при оценке наиболее силь-
но проявляется в затратном подходе. Поэтому этот подход на-
зывают также имущественным подходом.

Имущественный (затратный) подход особенно важен при

оценке фондоемких предприятий, т.е. большинства промыш-
ленных предприятий. У этих предприятий может наблюдаться
небольшой чистый операционный доход, поэтому оценка до-
ходным подходом даст заниженный результат. Трудности с под-
бором предприятий-аналогов ограничивают применение срав-

нительного подхода.

Универсальным решением становится применение имуще-

ственного (затратного) подхода, дающего полную оценку сто-
имости собственных активов предприятия.

Среди методов имущественного (затратного) подхода наибо-

лее распространенным является

 метод накопления активов,

 по-

этому остановимся на нем подробнее.

Метод накопления активов реализуется по следующим эта-

пам.

Этап 1. Берется последний годовой баланс предприятия (форма

№ 1). На конец отчетного года анализируют данные раздела I
«Внеоборотные активы». Отчетные данные переоценивают и
получают остаточную стоимость на дату оценки по каждой строке

внеоборотных активов.

Раздельно делают оценку нематериальных активов, земель-

ных участков, зданий, сооружений, машин и оборудования, дол-
госрочных финансовых вложений.

5-2085

65

I

Этап 2. Оценивают и корректируют оборотные активы (раз-

дел II баланса). Непригодные запасы списывают, пригодные

переоценивают. Переоценивают также ценные бумаги, которы-

ми владеет предприятие. Исключают нехарактерные доходы и
убытки. Исключают безнадежную дебиторскую задолженность
(стр. 230, 231).

Этап 3. Подсчитывают сумму скорректированных на преды-

дущих этапах активов (стр. 300).

Этап 4. Оценивают так называемый гудвилл, т.е. стоимость

репутации предприятия. Применяемый для этого метод избы-
точных прибылей заключается в следующем. Предполагается,
что гудвилл создает для предприятия дополнительную рента-
бельность по сравнению со среднеотраслевой рентабельностью
у предприятий-аналогов. Последовательность расчета при опре-

делении гудвилла следующая.

A. Анализируют рыночные данные по аналогичным пред-

приятиям и определяют среднеотраслевую рентабельность ак-

тивов — отношение чистой прибыли к сумме активов.

Б. Определяют нормализованную чистую прибыль предпри-

ятия при среднеотраслевом уровне рентабельности. Для этого
среднеотраслевую рентабельность умножают на сумму активов,
полученную ранее на этапе 3.

B. Определяют избыточную чистую прибыль как разность

между фактической и нормализованной чистой прибылью.

Г. Стоимость гудвилла рассчитывают делением избыточной

прибыли на коэффициент капитализации дохода, т.е. применя-
ют модель прямой капитализации.

Этап 5. Анализируют и корректируют долговые обязатель-

ства предприятия (кредиторскую задолженность), содержащие-
ся в разделе V «Краткосрочные обязательства» баланса.

Этап 6. Из суммы скорректированных активов вычитают уточ-

ненные долговые обязательства и получают чистую стоимость
собственных средств предприятия.

Этап 7. К стоимости собственных средств (чистых активов)

предприятия прибавляют стоимость гудвилла и получают окон-

чательную оценку стоимости функционирующего имуществен-
ного комплекса.

В методе накопления активов исходными данными служат

последние отчетные данные предприятия о его имущественном
состоянии, взятые из баланса предприятия. Рыночный фактор

66

проявляется в приведении учетной стоимости элементов акти-
нон к уровню цен на аналогичные объекты, сложившихся на
рынке на момент оценки. Метод достаточно универсален и при-
меним к любому предприятию (имущественному комплексу).

3.4. Стоимость и фондоотдача

основных фондов предприятия

()дной из главных задач в управлении имуществом является обес-

печение эффективного использования основных фондов как глав-
ного компонента имущества предприятия.

Обобщающим показателем, характеризующим достигнутый

к настоящему времени уровень полезной отдачи капитальных
нложений в основные фонды предприятия и эффективность
управления корпоративным имуществом, является фондоотда-

ча. В общем виде фондоотдача представляет собой отношение
объемного показателя по выпуску продукции (услуг) за какой-

иибо период времени к среднему значению за тот же период
нремени полной стоимости основных фондов.

Для целей анализа целесообразно использовать модифициро-

ванный показатель фондоотдачи (МПФ). Числителем в модели
М ПФ служит объем выпуска чистой товарной (или реализован-
ной) продукции за расчетный период. Последний рассчитывает-

ся вычитанием из объема выпуска товарной (или реализованной)

продукции суммы затрат на материалы, покупные комплектую-
щие изделия и полуфабрикаты, а также стоимости сторонних
производственных услуг. Объем чистой продукции отражает
иповь созданную стоимость, которая произведена с помощью
рассматриваемых основных фондов.

В качестве знаменателя при расчете МПФ используют пол-

ную балансовую стоимость (т.е. без учета износа или начислен-
ной амортизации) по состоянию на середину расчетного перио-

да. Если на предприятии не проводится регулярная переоценка

основных фондов и не осуществляется обновление фондов, то

при расчете и анализе МПФ рекомендуется использовать пол-
ную балансовую стоимость, проиндексированную на момент

анализа.

Связь между фондоотдачей, стоимостью и объемом выпуска

проследим, используя индексный метод.

••'

  6 7

Индекс изменения МПФ рассчитывается как отношение

МПФ в отчетном году к МПФ в базисном году:

где В

о

, В, —объем выпуска (продаж) чистой продукции в базисном и

отчетном году соответственно;

— среднегодовая полная стоимость основных фондов в ба-

зисном и отчетном году соответственно;

— индекс изменения объема продаж чистой продукции;

—

 индекс изменения стоимости основных фондов.

S

Q

,

Отсюда следует, что /

ф о

 > 1 только тогда, когда /

в

 >

 I

s

.

 Фон-

доотдача возрастает, если темп роста выпуска превышает темп

роста стоимости основных фондов.

При этих сопоставлениях показателей выпуска и стоимости

основных фондов по годам необходимо их исчисление в постоян-
ных ценах.

Управление имуществом на предприятии включает управ-

ление недвижимостью и управление движимым имуществом

(в основном парком оборудования). Поэтому возникает задача оце-

нить раздельно фондоотдачу от недвижимости и от парка оборудо-
вания. Чтобы решить эту задачу, надо общий выпуск продукции
разделить на две части: 1) выпуск, относимый к недвижимости;
2) выпуск, относимый к парку оборудования.

Выпуск, относимый к недвижимости, может быть определен

как альтернативный доход от недвижимости, например, как воз-
можный доход от сдачи недвижимости в аренду:

где а — ставка годовой арендной платы за 1 м

2

 площади;

Цф

 - фактически имеющаяся площадь, м

2

.

Выпуск, относимый к парку оборудования, находим мето-

дом остатка. При условии полного использования основных

фондов расчет ведем вычитанием из максимально возможного
выпуска, т.е. производственной мощности в денежном выраже-
нии, выпуска, относимого к недвижимости:

68

Определяем долевой коэффициент по выпуску для недви-

i и мости:

Долевой коэффициент по выпуску для парка оборудования

определяется следующим образом:

Фондоотдачу от недвижимости рассчитывают следующим

образом:

где

 S —

 среднегодовая стоимость недвижимости.

Фондоотдачу от парка оборудования рассчитывают следую-

щим образом:

где

 S —

 среднегодовая стоимость парка оборудования.

Общий показатель фондоотдачи основных фондов зависит

ОТ частных показателей фондоотдачи ФО

В Д

 и ФО

ПО

, а также от

структуры основных фондов:

где

 d

no

, d

m

 -доля парка оборудования и недвижимости в стоимости

основных фондов соответственно.

Наибольшее влияние на общий показатель фондоотдачи ока-

зывает тот компонент имущества, который имеет наибольшую

долю по стоимости.

Абсолютное изменение общей фондоотдачи основных фон-

дов от изменения частных показателей фондоотдачи и долей
компонентов исчисляется следующим образом:

69

Расчет показателей фондоотдачи

Та

 с "

Показатель

Фондоотдача всех основных
фондов, руб./руб.
Объем выпуска чистой продук-
ции, относимый к недвижимо-
сти, тыс. руб.
Объем выпуска чистой продук-
ции, относимый к парку обору-

дования, тыс. руб.
Долевой коэффициент по вы-

пуску для недвижимости
Долевой коэффициент по вы-
пуску для парка оборудования

Фондоотдача от недвижимости,
руб./руб.
Фондоотдача от парка оборудо-
вания, руб./руб.

Доля недвижимости в стоимости

основных фондов

Доля парка оборудования в

стоимости основных фондов

Расчет

ФО =  В А

Ф

В

н д

 =  а

а р

 •

 U,

в

по

 = в_-в

н д

У

т

 = В„

д

/В„„

Y

no

 =  В „ У В _

ФО

Н Д

 = В •

 yJS

m

Ф0„

0

 = В •

 US

m

по

 по/ оф

Предшест-

вующий год

1,07

36600

363400

0,091

0,909

0,1436

3,026

0,678

0,322

Отчетный

год

1,17

37820

362180

0,095

0,905

0,1696

3,0725

0,655

0,345

Изменение показателя

Д Ф О = 1,17- 1,07 = 0,1

5ФО„„ = (0,1696/0,1436)- 1 =

= 0,181
6ФО

|Ю

 = (3,0725/3,026) - 1 =

= 0,0154
8<„ = (0,655/0,678)-1 = -0,034

8d

m

 = (0,345/0,322)-! = 0,0714