Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие ипотеки и история ее возникновения).pdf

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время тема ипотечного кредитования носит актуальный характер в современном обществе. Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, поэтому будет целесообразным ее исследовать. Развивающаяся экономика нуждается в инвестициях. Следствием этого является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов. Получение кредита становится все более доступным, рынок по предоставлению услуг по кредитованию более насыщенным. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств. Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства. Развитие ипотеки положено в основу приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". На сегодняшний день уже имеется достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности. Поскольку достаточной долгий период российской истории был характерен тем, что в стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости, следовательно, не развивался институт залога недвижимого имущества, проблемы правового регулирования ипотеки стали актуальными сравнительно недавно. С учетом вышеизложенного, исследование ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным.

Институт ипотеки был известен еще римскому праву, но особенно важное значение он приобрел в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости является наиболее надежным способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств, поскольку недвижимость обладает высокой стоимостью и считается самым эффективным способом вложения капитала, так как цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Кроме того, ипотека имеет большое значение для развития системы жилищного кредитования и, следовательно, для решения жилищных проблем в Российской Федерации.

Цель настоящей работы состоит в том, чтобы изучить ипотеку как один из способов обеспечения исполнения обязательств, рассмотреть весь процесс оформления ипотечного кредита, понять правовую структуру формирования ипотеки.

Предметом курсовой работы стала совокупность организационно-правовых отношений в области формирования ипотечной системы как способа обеспечения обязательств в законодательстве РФ.

Объектом исследования выступила действующая практика ипотеки как способа обеспечения обязательств в законодательстве.

Для достижения указанных целей необходимо разрешить следующие основные задачи:

-проанализировать историю становления и развития ипотеки как самостоятельного института в России;

-провести анализ действующего законодательства;

-провести анализ проблем, возникающих при подготовке необходимого пакета документов, проектов договоров ипотеки, его государственной регистрации;

-определить особенности ипотеки, связанные с залогом отдельных видов недвижимого имущества.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложения.

ГЛАВА 1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Понятие ипотеки и история ее возникновения

Большинство из нас связывают российскую ипотеку с современностью, и мало кто знает, что ее летоисчисление началось 250 лет назад. За это время ипотека претерпела значительные изменения: каждая историческая эпоха оставила на отечественной системе кредитования свой след.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э.(его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Одной из главных реформ, проведенных Солоном является сисахфия (от греч. seisachtheia- «стряхивание бремени», т. е. освобождение от долговых камней с земельных участков бедного населения) – законодательно упраздняла поземельную задолженность, отменяла долговое рабство, налагая запрет давать деньги в долг «под залог тела». Земля представляла собой свободно обращаемый товар, а следовательно, существовал риск (для покупателей и для кредиторов по закладным), что данная собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека не позволяла перейти имуществу к другому владельцу, т. к. обеспечение заключалось в стоимости имущества должника, а не в его личности. В ходе развития имущественных отношений слово «ипотека» стало использоваться для обозначения залога.^[1]

Большое развитие институт ипотеки получил в IV веке до н. э. Залог земли в большей части использовался обеспеченными гражданами и, как правило, не был связан с потребностями экономического характера, имел потребительское назначение. Это подтверждается множеством залоговых надписей, немалая часть из которых относится к IV век до н. э. При ипотеке заложенная земля находилась во владении и пользовании задолжника, который не мог ею распоряжаться. В случае неисполнения обязательства земля передавалась кредитору. Заложенное движимое имущество оставалось во владении кредитора, который имел право его продать при неисполнении обязательства должником.^[2]

Залоговые надписи на закладных камнях выступали в качестве древних ипотечных книг, сформировавшихся в Европе в Новое время. Они предоставляли возможность любому узнать о состоянии определенного недвижимого имущества, а также об уровне обременения его ипотечными долгами. Публичность ипотеки также выражала интересы возможного покупателя недвижимости, то есть содействовала ее превращению в объект торгового оборота. Следовательно, уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, которая позволяла любому гражданину узнать о состоянии данного земельного имущества.

Становление института ипотеки было связано со сменой политико­экономических условий: ослаблением рабовладельческого хозяйствования и массовой передачей земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника , а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до на стоящего времени.

Ипотечное кредитование было первым видом кредитования на Руси^[3]. Уже в XIII—XI V вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства Санкт­-Петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской конторе, для купцов в Петербургском порту и Коммерц­-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заемный банк. Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768г. в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в городах Москве и Санкт-Петербурге в 1769г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного заемного банка. В том же 1786 г. при Заемном банке была образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого был архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. В Российской империи 1 января 1835 г. был введен Свод законов гражданских (автор М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной, между частными лицами. Cyществовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в городах Санкт­-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, вместо них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861г.была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт­-Петербургское городское кредитное общество».

Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887г. на 69 млн руб., а в 1890 г. уже свыше 600 млн руб.

Ипотечное кредитование продолжает активно развиваться, клиентами становится около 2/3 частных владельцев земли. Массово увеличивается количество товариществ мелкого кредита: к 1915 году их стало свыше 15500. На данный момент целевое назначение ипотеки существенно изменяется. Ранее она была направлена на развитие предпринимательства в промышленной и банковской сфере или на биржевые игры, а теперь стала все больше применяться в сельском хозяйстве. Большая часть ссуд была потрачена на покупку земельных участков.

Пик расцвета ипотеки пришелся на 1914-1915 гг^[4]. Лидерами среди кредиторов стали земельные банки, выдавшие около 90% от общего количества ссуд. К 1917 году было открыто уже 21 земельных банков, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка, Дворянский Банк, а также 18 частных финансовых учреждений. Октябрьская революция стала причиной паузы в ипотечном кредитовании. Банки были закрыты, а частная собственность оказалась под запретом. Таким образом, к 1918 году ипотека исчезла.

1.2. Ипотечное кредитование в современной России

В настоящее время ипотека во всем мире является мощным фактором развития экономики. В странах Европейского экономического союза до 80% всех залогов являются ипотечными. Крупнейшим в мире рынком является ипотечный рынок США. Необходимо отметить, что в США ипотека составляет 60-70% ВВП, в то время как в России всего 1,5-2%.

Ипотека т.е. обеспечение исполнения различных финансовых, экономических и гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, надежной гарантией прав и законных интересов.

Необходимо отметить, что ипотечное кредитование возникло на Руси одновременно с правом частной собственности и закладом. В ходе сложной эволюции ипотечного кредитования после Октябрьской революции ипотечные кредитные организации были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности. Более 70 лет в нашей стране ипотечное кредитование являлось незначительным механизмом.

Возрождение института ипотеки в России было связано с принятием в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и созданием в 2002 г^[5]. на федеральном уровне Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). При этом акцентировалось, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.