Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие ипотеки и история ее возникновения).pdf

Развитию ипотеки способствовали общеэкономические факторы: рост доходов населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жить в кредит» у населения.

Начиная с 2004 г. объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2005 г.— 3,1 раза, в 2006 г.— в 4,8 раза, в 2007 г.— 2,1 раза, в то время как ежегодный коэффициент роста объемов ипотечных кредитов составил в среднем 1,5. По различным оценкам, объемы рынка ипотечного кредитования достигли 270 млрд . руб. и составили до 2% от ВВП^[6] страны.

Такой кредитный продукт как ипотека существует в России относительно недавно, но уже за это время столкнулся с рядом проблем и факторов торможения развития.

Весь кредитный рынок зависит от действующей экономической конъюнктуры страны, которая при своих изменениях обязательно приводит к существенным сдвигам в деятельности коммерческих банков. С 2005 года рынок активно развивался, но после 2015 – была зафиксирована его отрицательная динамика впервые за 10 лет. Виной тому были многие причины: снижение уровней дохода населения, применение санкций, рост инфляции, падению курса рубля и цен на нефть и, как результат, существенное увеличение ключевой ставки Банка России.

Государство с 2015 года стало активно внедрять программы поддержки заемщиков, которые принесли положительный эффект. Однако, даже сегодня некоторые проблемы ипотечного кредитования в стране остаются нерешенными.

При взлетах и падениях ключевых экономических показателей, частых кризисах устойчивость теряется не только в экономической ситуации в стране, но и в финансах отдельно взятых заемщиков.

Люди легко теряют работу и начинают допускать просрочки по ипотечным платежам. В итоге не погашенные ипотечные займы порождают проблемы в денежных ресурсах банка, который также кредитуется для развития своей деятельности.

Государство порой не успевает должным образом реагировать на такие изменения кредитного рынка и принимает специальные законы уже позже , когда последствия кризисный явлений наносят существенный ущерб хозяйствующим субъектам и населению.

В кризисном 2015 году программа субсидирования ипотечных ставок от государства значительно помогла восстановить былые обороты жилищного кредитования.

Государственная программа субсидирования процентных ставок позволяла заемщикам брать ипотеку по фиксированной ставке. Теперь же поближе рассмотрим основные проблемы, которые препятствуют большему развитию данного вида кредитования в России в настоящее время. Низкий уровень дохода заемщиков.

В России большая часть работающего населения получает такие уровни дохода, которых порой не хватает просто на жизнь, а уж тем более о взятии многомиллионных кредитов речи здесь быть не может. Для оформления ипотечного займа клиент должен располагать определенной суммой свободных денежных средств, которые могут быть использованы в качестве первоначального взноса.

Банки просят при заключении договора оплачивать 15 - 30% от общей суммы стоимости жилья. Кредиты без первоначального взноса тоже существуют, но в очень немногих банках, и в этом случае процентная ставка по ипотечному кредиту значительно выше, чем в случае с возможностью внесения первоначального взноса .

Еще одной не менее важной проблемой в этом отношении считается проблема серых доходов. Для получения ипотеки банки требуют предоставление справки 2 - НДФЛ и подтверждение официального трудоустройства. Немногие заемщики могут похвастаться высоким размером официального дохода.

Есть банки, которые выдают ипотеки по двум документам без подтверждения дохода, но при этом они требуют высокий первоначальный взнос.

Рост инфляции Сегодня с экранов телевизоров постоянно говорят о том, что уровень инфляции стремительно снижается, что таких показателей не было зафиксировано за всю историю страны. Возможно, снижение и правда присутствует, но его динамика еще не достаточна для действующих реалий.

В России всегда уровень роста инфляции был выше уровня роста доходов населения. Из-за инфляционной динамики обесцениваются денежные средства.

Для банка этот процесс означает отток депозитных вкладчиков и, следовательно, дефицит финансовых ресурсов. Население неохотно хранит деньги в банке, ведь процент по вкладам не покрывает даже роста цен на товары и продукты. Проблемы рынка строительства жилья.

Сегодня строительством многоквартирных домов занимается множество компаний, но в отдельных регионах этим занимаются компании - монополисты. Конкуренция на рынке попросту отсутствует.

При этом качество жилья оставляет желать лучшего. Это случается зачастую из - за сжатых сроков постройки некоторых объектов. Из - за низкого качества дома имеют сниженный срок эксплуатации, стены трескаются и случаются прочие проблемы в таких домах.

Однако, самой острой проблемой на рынке ипотечного жилья остается проблема обманутых дольщиков. Каждый год объявляют о прекращении строительства крупные фирмы - застройщики, многие из которых долгое время успешно функционировали на рынке и были аккредитованы банками.

При покупке квартир в новостройках в ипотеку, банки позволяют покупать квартиры только у тех застройщиков, которые получили у них аккредитацию.

Таким образом, кредитные учреждения оберегают себя от сотрудничества с ненадежными застройщиками, ведущими не прозрачную деятельность и готовыми в любой момент обанкротиться.

Сегодня государство активно борется с такими строительными компаниями и помогает обманутым дольщикам получить своё жильё. А с 1июля 2019 года государство ввело на обязательной основе применение эскроу-счетов^[7] для оплаты всех новых Договоров долевого участия (ДДУ).

Таким образом, должна решиться проблема с недобросовестным застройщиком.

Но даже при сильном развитии строительства очень малая часть населения имеет возможность купить себе жильё. Остальные испытывают сильную потребность в жилье. Невыгода ипотеки для банка заключается в том, что ипотека- это долгоиграющая история для кредитного учреждения, на окупаемость такой сделки уходит огромное количество времени. Поэтому банки не активно идут на развития ипотечных продуктов в своем арсенале. Потребительские кредиты, к примеру, приносят прибыль в куда более короткие сроки.

Для того, чтобы начало развиваться ипотечное кредитование, нужно создать хорошие и безопасные условия для этого.

Положение России на международной арене, на данный момент не совсем устойчивое. Сегодня Россия для большинства государств мира является агрессором, странной с высоким военным потенциалом. В связи с вероятной боязнью России другие страны мира вводят против нас санкции, которые сильно ухудшают наше финансовое состояние^[8].

Кроме санкций существуют и другие негативные мировые тенденции, в частности:

• Ведение активных военных действий в других странах, на развитие которых уходят огромные суммы денег из бюджета страны;
• Обустройства Крыма- новой территории, на которой также тратятся внушительные суммы денежных средств, отдача по которым пока не наступает;
• Падения курса рубля, влияющие на увеличение ставки рефинансирования по ипотеке.

Пока в России по большей степени происходит развитие внешней политики, отчего вполне логично страдает внутренняя политика, в том числе и развитие ипотечного кредитования.

Несоответствие экономического развития отдельных регионов тоже влияет экономику страны.

Россия - огромная страна, в которой в каждом регионе и городе живут по- разному. Сегодня наблюдается сильный отток трудоспособного и образованного населения из отдельных территорий в столицы и крупные промышленные и экономические центры. Если бы все регионы страны были приблизительно одинаковы развиты, никто бы не стремился переезжать в столицу в писках лучшей жизни. Тогда и ипотечное кредитование бы развивалось нормальными стабильными темпами во всех территориях страны.

Государство, безусловно, участвует в развитии ипотечного рынка, старается помогать заёмщикам, но поддержка все ровно не отвечает тому уровню проблем и ожиданий, которые имеют место быть.

Ипотечное кредитование -это не окрепшая сфера кредитования, но очень важная с политической точки зрения. Развитие данного вида кредитования необходимо как государству, так и населению.

ГЛАВА 2. ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

2.1. Подача заявки в банк на получение ипотеки

Ипотека — сложный кредит, оформление которого может занять несколько месяцев.

Ипотечным называется кредит, при котором заемщик закладывает в банк имеющуюся у него недвижимость, продолжая пользоваться ею. Особенно часто используется схема, при которой залог оформляется на приобретаемую квартиру или частный дом. Вообще, именно получение ипотеки на жилье считается наиболее популярной и востребованной банковской услугой, хотя по описанной схеме нередко приобретается и коммерческая недвижимость, и промышленные объекты.

В числе основных условий ипотечного кредита, помимо обязательного оформления недвижимости в залог, можно выделить такие параметры займа, которые являются стандартными для подобных финансовых сделок:

• Срок. При оформлении ипотеки продолжительность действия кредитного договора нередко составляет 10, 20 и даже 30 лет;
• Сумма. Характерной особенностью рассматриваемых кредитов выступает серьезная сумма займа, что объясняется немалой стоимостью жилья, независимо от того, идет ли речь о квартире, или частном доме;
• Процентная ставка. Учитывая длительный срок и большую сумму, ипотечные кредиты выдаются обычно под относительно небольшой процент, который заметно ниже ставок по другим видам займов.

Условия получения ипотеки в стали заметно более привлекательными и выгодными для потенциальных заемщиков. Это объясняется влиянием нескольких факторов. Во-первых, в последние три года неуклонно снижается ключевая ставка ЦБ РФ, что ведет к аналогичному снижению процентов по большинству кредитов. Во-вторых, происходящее одновременно сокращение реальных доходов населения вынуждает банки предлагать клиентам более выгодные условия. В-третьих, нестабильное финансовое состояние значительной части застройщиков, задолжавших серьезные средства различным финансовым организациям, стало причиной того, что они зачастую расплачиваются с банками по кредитам квартирами по себестоимости или даже ниже.

Большинство отечественных банков предусматривает для потенциальных клиентов примерно одинаковый порядок получения ипотеки. Более того, даже перечень требований к заемщику и список предоставляемых им документов в различных финансовых учреждениях практически не отлича Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб. до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.^[9]

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),

• выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
• подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
• регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

• определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
• узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
• определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
• запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
• уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
• определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

• военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
• ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
• ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
• ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).