Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие ипотеки и история ее возникновения).pdf

В настоящее время правовым основанием для включения оценки этих элементов в стоимость закладываемого объекта является Закон об оценочной деятельности, в котором под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки должен быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Но и в этом случае могут возникать конфликты в связи с тем, что лицо, подписавшее договор ипотеки, не имело достаточных полномочий на его заключение. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен. Существуют особые правила для заключения акционерными обществами некоторых сделок. Заключение обществом крупных сделок, предметом которых является значительная часть его имущества более 50 % балансовой стоимости активов общества, решение должно быть принято большинством в три четверти голосов акционеров, присутствующих на собрании, если в уставе не предусмотрен иной порядок внесения этих вопросов на рассмотрение общего собрания.

В качестве залогодателя может выступать государственное или муниципальное предприятие, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения. В таких случаях предполагается, что предприятие передает в ипотеку не все принадлежащее ему имущество, а один или несколько из закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения имущественных комплексов. Если предприятие заложит имущество, стоимость которого равна всей балансовой стоимости активов, оно в случае невыполнения обеспеченного ипотекой обязательства должно будет прекратить свое существование. Такой договор ипотеки будет противоречить специальной правоспособности унитарных предприятий и должен считаться недействительным, так как он не соответствует целям деятельности предприятия, предусмотренным в его учредительных документах.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о его ликвидации или реорганизации.

3.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

По закону жилищная ипотека допускается только в отношении предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов (расположенных в них квар­тир, комнат), принадлежащих на праве собственности физическим или юридическим лицам. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ог­раниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в поряд­ке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных. Порядок ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет кредита банка, определен ст. 77 Закона о жилищной ипотеке.

В общем случае жилое помещение, например квартира, приоб­ретенное (полностью или частично) с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента госу­дарственной регистрации права собственности заемщика на это жилое помещение. Залогодержателем (в общем случае) является банк, хотя Закон допускает возможность предоставления целевого кредита другими юридическими лицами.

К залогу такого жилого помещения применяются правила о за­логе недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Эти правила касаются и обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение слу­жит основанием для прекращения права пользования этим поме­щением залогодателем (должником). Как следует из ст. 50 рассмат­риваемого Закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное жилое помещение, т. е. изъять его из пользования залогодателя в связи с неисполнением (ненадлежащим исполне­нием) последним обеспеченного ипотекой обязательства, в част­ности, неуплатой (несвоевременной или (и) неполной уплатой) суммы долга по кредиту. Если договором о жилищной ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на жилое помеще­ние, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении должником сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение может производиться в судебном или во внесудебном порядке. При этом, как правило, взыскание на заложенное жилое помещение обращает­ся по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с рассматриваемым Законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (т. е. при наличии нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогода­телем, заключенного между ними после возникновения оснований для обращения взысканий на заложенное жилое помещение и с уче­том содержания п. 2 ст. 55 рассматриваемого Закона).

Отметим, что должник может предотвратить обращение взы­скания на заложенное жилое помещение, удовлетворив все обеспе­ченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, котором эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм, до момента продажи заложенного жилого помещения на публич­ных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это жилое помещение залогодержателем в установленном поряд­ке. В противном случае заложенное жилое помещение подлежит продаже в порядке, предусмотренном гл. 10 Закона о жилищной ипотеке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как показал предпринятый в курсовой работе анализ, история ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран. Более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития он имеет в нашей стране. Этим занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценным бумагами. Рассмотрение исторического процесса формирования залоговых форм, позволило определить, какие факторы влияли на его формирование, выявить определенные тенденции развития залога во всех странах, характерные его черты. Таким образом, ипотека - это подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество.

За последние годы именно ипотека стала одним из самых популярных кредитных продуктов.

Ведь в современной жизни термин "ипотека" означает залог недвижимого имущества с целью получить кредит. Схематично ипотечное кредитование можно представить следующим образом. Выдавая клиенту кредит, банк заключает с ним кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный), беря таким образом в залог какое-то недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. При этом оно остается в собственности самого залогодателя - он же клиент банка. В залог может оформляться и недвижимость, на строительство которой выдается кредит. Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов: ограниченный платежеспособный спрос населения. недостаточные объемы при невысоком к тому же качестве жилищного строительства; низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. К примеру, вполне очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. Но до сих пор в России не отлажена технологическая схема взаимодействия данных структур, а как следствие - невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок; психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг; неоправданное количество административных барьеров, с которыми сталкиваются заемщики и ипотечные компании. Так, только строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большие издержки; высокие процентные ставки, в результате большинство россиян не может воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем; непрозрачные источники доходов граждан; неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.

Сбербанк, Государственное агентство по ипотечному кредитованию, равно как и другие операторы, решают при кредитовании покупки жилья исключительно свои проблемы, а конечная цель ипотеки - создание эффективного механизма обеспечения доступным жильем населения - остается нереализованной.

Итак, принимая во внимание все сказанное, можно прийти к выводу, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, проблематично. По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снизить ставки по кредиту ниже "психологического" барьера в 10% и упростить порядок его получения. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, следует максимально сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья. По типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирования строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, предоставив тем самым возможность населению самому решать, по какой схеме им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет "работать" ровно до тех пор, пока власти не наладят "человеческие" условия ее работы. Таким образом, для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач: совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу; создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования; налоговое стимулирование, с одной стороны, граждан-получателей ипотечных кредитов, с другой стороны, коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов; создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов; формирование механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита; доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию; формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу; Следует помнить, что ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства - и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как: недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования; отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты; недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования; отсутствие вторичного рынка закладных. Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд "плюсов": заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы. Мы полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому Основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.