Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие ипотеки и история ее возникновения).pdf

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке оз­начает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с п. 1 и 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ должна быть нотариально удосто­верена и подлежит государственной регистрации в порядке, уста­новленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственно­сти несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечи­тельство, осуществляется в порядке, установленном законодательст­вом Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответст­вующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома дого­вором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обяза­тельства незавершенным строительством и принадлежащими зало­годателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются нахо­дящимися в залоге с момента государственной регистрации догово­ра купли-продажи жилого дома или квартиры, если иное не преду­смотрено федеральным законом или договором.

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры соответственно применяют­ся правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Договор об уступке денежных требований представлен в Приложении В.

2.4 Выдача ипотечного кредита

Есть 4 основных способа расчета за приобретенную квартиру.

1. Аккредитив

Покупатель переводит на специальный̆ счет деньги для расчета с продавцом. После успешной̆ регистрации сделки продавец квартиры получает доступ к деньгам. Преимущества — банк несет ответственность за деньги. К недостаткам относится высокая комиссия за услугу.

1. Банковская ячейка

Покупатель в присутствии продавца помещает наличные в ячейку, после чего она закрывается. Доступ к ячейке будет открыт только при предъявлении документов, оговоренных в договоре аренды ячейки. Преимущество — безопасность расчетов. Недостатки — достаточно высокие затраты на аренду сейфа, необходимость транспортировки крупной̆ суммы.

1. Расчет наличными или безналичный̆ перевод

Самый̆ опасный̆ и ненадежный̆ способ взаиморасчета. Нет никаких гарантий, что покупатель действительно переведет средства после оформления документов. Если же покупатель переведет деньги, но в регистрации будет отказано, покупатель рискует оказаться без денег и квартиры.

1. Сервис безопасных расчетов

Наиболее удобный̆ и безопасный̆ способ взаиморасчета между покупателем и продавцом. Покупатель переводит средства на специальный̆ счет «Центра недвижимости от Сбербанка». Деньги переводятся на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Глава 3. Особенности правового регулирования отдельных видов недвижимого имущества

3.1 Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека (залог недвижимости) — комплексное обе­спечительное средство, поскольку защищает основное, обеспечиваемое ею обязательство в целом. Особен­ности ипотеки земельных участков определяются нормами, установленными актами гражданского законодательства РФ:

ГК РФ в гл. 23, в частности в п. 2 ст. 334, в п. 3—5 ст. 340;

Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Принятие закона об ипотеке было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке». Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим кодек­сом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Земельный участок является предметом залога в ка­честве обеспечения выполнения обязательства соб­ственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита. Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

Основания возникновения залога следующие:

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом должником этого обязательства имеет право в случае неисполнения удовлетворения решение из стоимости заложенного имущества преиму­щественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установ­ленными законами;

залог земельных участков, предприятий, зданий, соору­жений, квартир и другого недвижимого имущества ре­гулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Залог возникает в силу договора. Залог также выступа­ет на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обя­зательства признается находящимся в залоге.

Залог земельного участка (ипотека) — это средство обеспечения исполнения обязательств, чаще всего кредитных. Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся на праве собственности или аренды, которые на основании федерального закона не изъяты и не ограничены в обороте. Предметом залога могут быть и земель­ные доли, однако для их залога необходимо выделить земель­ный участок в счет земельной доли в натуре. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть запрещен или ограничен законом.

Не могут быть залогом следующие земельные участки:

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

площадь которых меньше минимального размера, уста­новленного нормативными актами субъектов РФ или нормативными актами органов местного самоуправле­ния для земель различного целевого назначения и раз­решенного в договоре должны быть установлены предмет ипо­теки, размеры и срок использования обязательства, обеспеченного ипотекой, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Залогодателями вещи могут быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ве­дения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника. Залогодателем права может быть лицо, кото­рому принадлежит закладываемое право.

Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Проблемы, связанные с ипотекой земельных участков

В настоящее время вопросы, затрагивающие ипотеку земельных участков, детально не урегулированы и вызывают большое количество споров.

Существует проблема определения рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки и соответственно его реализации без потерь в случае необходимости.

Отсутствуют методологические подходы к определению залоговой стоимости земельных участков. На сегодняшний день залоговая стоимость принимаемого в обеспечение ипотечного кредита земельного участка определяется исходя из рыночной или кадастровой стоимости с применением понижающих коэффициентов. При этом применение кадастровой стоимости земельных участков в качестве базовой при определении их залоговой стоимости является временной вынужденной мерой. Это связано с недостаточным развитием рынка земель сельскохозяйственного назначения, дефицитом достоверных данных о конъюнктуре спроса и предложения на такие земельные участки и непредсказуемости результатов оценки их рыночной стоимости для целей залога.

Отсутствует отлаженный механизм страхования земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств и т. п. 

Сегодня оформить земельный участок в собственность достаточно сложно и дорого.

3.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Предприятие является сложным и неделимым объектом, составляющим единое экономическое целое, включающее в себя различные виды недвижимого и движимого имущества, а также неимущественные права, необходимые для осуществления определенной предпринимательской деятельности.

Предприятие как единое целое представляет собой особый вид недвижимого имущества и может быть предметом различных сделок – купли-продажи, аренды, ипотеки и др. 

Предприятие может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. У одного субъекта возможно наличие нескольких предприятий.

Деятельность предприятия направлена на извлечение прибыли. Это качество отличает предприятие от использования имущества в подсобном, натуральном хозяйстве, направленном на удовлетворение личных потребностей собственников имущества или других владельцев.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки. Долги, которые образовались до момента передачи предприятия в ипотеку, не могут служить обеспечением имущественных обязательств залогодателя. В то же время более поздние долги не могут уменьшать общую стоимость имущества, переданного в ипотеку. Долги учитываются при определении общей стоимости предприятия при необходимости его реализации.27

Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Конкретный перечень состава заложенного имущества определяется в приложении к договору ипотеки. На основе полной инвентаризации предприятия указывается стоимость всех закладываемых элементов имущественного комплекса. Это важное положение, так как залогодатель должен сохранять общую стоимость имущества, указанную в договоре ипотеки, в течение всего времени обеспечения основного обязательства. Поэтому к договору ипотеки предприятия должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию. Следовательно, в акте инвентаризации должны быть указаны и оценены все виды имущества, предназначенные для предпринимательской деятельности на данном имущественном комплексе. Точный перечень объектов уточняется соглашением сторон с тем, чтобы он был достаточен для обеспечения основного долга должника.

Для определения реальной стоимости предприятия большое значение имеет оценка его деловой репутации, дальнейших перспектив развития коммерческой деятельности, территориального расположения, вида деятельности, спроса потребителей на продукцию предприятия и других нематериальных элементов, ценность которых часто выше балансовой оценки предприятия. Стороны должны определить в договоре и оценить такие нематериальные блага и получить подтверждение на это независимого аудитора, что позволит более правильно определить оценку передаваемого в ипотеку предприятия.