Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие ипотеки и история ее возникновения).pdf

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

• комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
• размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
• стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

1. Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
2. Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
3. Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
4. Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
5. Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
6. Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
7. Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
8. Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
9. Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

• паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
• документы о семейном положении,
• документы, подтверждающие доход,
• справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение: Водительские права. Военный билет. Дипломы, сертификаты об образовании. Свидетельство о заключении брака. Свидетельство о рождении детей. Бумаги, подтверждающие дополнительный доход. Документы о владении имуществом.^[10]

На этапе андеррайтинга^[11] кредитор принимает решение о пре­доставлении (отказе в предоставлении) ипотечного кредита. Од­новременно им определяются "рамочные" условия кредитного договора - в частности, максимальный размер кредита, срок, на который кредит может быть предоставлен, значение процентной ставки и др.

Решение принимается на основе углубленного анализа доку­ментированной информации о потенциальном заемщике. При­мерный состав документов, используемых банками (кредитны­ми организациями) при проведении процедуры андеррайтинга, включает:

1. копию паспорта (все страницы, в т. ч. пустые);
2. копию трудовой книжки (все страницы), заверенную работо­дателем, либо копии трудовых договоров (договоров-подрядов);

справку о доходах по форме 2-НДФЛ МНС России, заверен­ную в установленном порядке, либо справку о доходах по форме Сбербанка

1. России или справку по форме предприятия за последние 6-12 месяцев;
2. копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвое­нии идентификационного номера налогоплательщика (ИНН));
3. копию свидетельства о государственном пенсионном стра­ховании;
4. документы, подтверждающие сведения о состоянии здо­ровья, - справки из психоневрологического и наркологического диспансера по месту постоянного жительства;
5. документы, характеризующие недвижимое и дорогостоя­щее имущество, находящееся в распоряжении потенциального заемщика;
6. документы, характеризующие находящиеся в распоряжении заемщика иные (дополнительные) источники доходов;
7. документы, характеризующие участие заемщика в юриди­ческом лице, либо документы, характеризующие заемщика-пред­принимателя без образования юридического лица;
8. документы, подтверждающие исполнение заемщиком обя­зательств по ранее взятым кредитам;
9. документы, подтверждающие расходы заемщика;
10. в необходимых случаях - разрешительные документы на совершение сделки (заключение договора) (например, согласие супруга (супруги) заемщика). Пример заполнения согласия супруга (супруги) заемщика представленный в Приложении А

Анкета на ипотеку заполняется по форме банка, а это значит, что в каждой организации будут свои пункты, а вам может понадобиться ответить на самые разные вопросы. Здесь вы указываете свои анкетные данные, уровень дохода и всю необходимую информацию для перехода к следующему шагу. Заявление на ипотеку составляется здесь же, по образцу, который обязан предоставить вам сотрудник банка.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей. Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

2.2. Подача документов на объект недвижимости в банк

Документы по объекту для предоставления в банк:

• предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
• документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

• правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
• копии паспортов продавцов,
• копию лицевого счета,
• технический, кадастровый паспорт,
• выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

• документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
• справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
• иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

2.3. Подписание кредитного договора и регистрация ипотеки Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

Ипотечный договор заключается в письменной форме и регистрируется по месту расположения недвижимости, которая является предметом ипотеки. Ипотечный договор не обязательно нотариально удостоверять, но стороны по требованию банка-кредитора или по собственному желанию имеют право это сделать^[12]. Ипотечный договор вступает в силу с момента его регистрации. Пример ипотечного договора представлен в Приложении Б.

Для регистрации ипотечного договора нужны следующие документы:

• Заявление залогодержателя;

• Заявление залогодателя;

• Ипотечный договор и его копия;

• Документы, которые указаны в ипотечном договоре, как приложения;

• Договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой; • Документ, подтверждающий уплату госпошлины;

• Другие документы, которые необходимы для регистрации ипотеки, согласно законодательству РФ о регистрации прав на недвижимость и сделок, связанных с ней.

В том случае, когда права залогодержателя подтверждаются закладной, необходимо представить также саму закладную и документы, которые указаны в ней, как приложения, а также их копии.

Ипотека регистрируется в течении пяти дней с момента предоставления всех документов путем внесения записи о регистрации ипотеки в ЕГРП. Регистрация ипотеки удостоверяется надписью на ипотечном договоре, которая должна содержать наименование регистрирующего органа, место и дату регистрации, номер под которым она зарегистрирована. Прекращение ипотечного договора Если ипотечный договор исполнен или его действие прекращено по другим причинам, то необходимо погасить регистрационную запись. Это делается на основании заявления залогодержателя и залогодателя или по решению суда о прекращении ипотечного договора. Если была получена закладная, то при погашении записи о регистрации ипотеки этот документ аннулируется и передается раннее обязанному по ней лицу при предъявлении требования.

Законодательство по ипотечному договору Правоотношения по ипотечному договору регулируют следующие нормативные документы:

• Конституция России;

• Гражданский кодекс РФ;

• Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и другие акты.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениям и юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на осно­вании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть пред­ставлены:

1. нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
2. документы, названные в договоре об ипотеке в качестве при­ложений;
3. доказательства уплаты регистрационного сбора;
4. документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государствен­ную регистрацию ипотеки, представляются также следующие доку­менты:

1. закладная и ее копия;
2. документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступлений необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, зало­женным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложен­ным имуществом залогодатель не должен допускать имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, стано­вится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила ст. 382, 384—386, 388 и 390 Гражданского кодекса РФ о передаче прав кре­дитора путем уступки требования.

Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой.