Файл: Оценка эффективности и риска инвестиционных проектов.docx

Следует отметить, что спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким. Дефицит качественных площадей в действующих складских комплексах обусловил высокий спрос на строящиеся объекты [17]. Объем вводимых в эксплуатацию только спекулятивных качественных складских площадей обещает превысить 200 тыс. кв. м. Вывод на рынок данных площадей удовлетворит отложенный спрос и предотвратит дальнейший рост арендных ставок [39]. В результате достаточно высоких ставок аренды, на данный момент складывается ситуация, когда многие компании, которым требуются складские площади, предпочитают аренде возведение собственных складских площадей. В долгосрочной перспективе это оказывается выгоднее, к тому же позволяет учитывать специфику будущей эксплуатации, так как потребности по хранению и обработке товара известны заранее.

Анализируя совокупность тенденций и прогнозов развития рынка складских услуг, можно сделать вывод, что спрос на помещения класса «А» в еще не перенасыщенном складскими площадями г. Санкт-Петербурге (как в одном из крупнейших региональных центров) по-прежнему остается высоким и неудовлетворенным [11]. Из этого следует, что ввод новых складских объектов и сохранение высокого уровня заполняемости на фоне высоких арендных ставок позволят компаниям, работающим в данном сегменте, сохранить высокие темпы роста.

Резюме инвестиционного проекта Настоящий инвестиционный проект направлен на строительство нового распределительного логистического центра класса «А» на территории г. Санкт-Петербурга.

I. Местоположение: на окраине города или в незначительном удалении от него (для обеспечения свободного доступа как грузового транспорта, так и работников компании);

II. Подъездные пути:

• 
  на одной из основных автотрасс РФ (что гарантирует поддержание дорог в рабочем состоянии за счет федерального или местного бюджетов);
  
• 
  доступ транспорта к объекту в любое время года/суток и т. п.;
  
• 
  достаточная ширина и хорошее качество покрытия подъездных путей;
  
• 
  возможность заезда на территорию непосредственно с автотрассы;
  

III. Земельный участок, прилегающая территория:  достаточная площадь, обеспечивающая возможность организации складского комплекса с соотношением площади застройки к свободной площади 40:60 соответственно;

---

• 
  правильная форма, ровная поверхность;
  
• 
  наличие грунтов для ведения строительства;
  
• 
  отсутствие затопляемых участков и плавунов;
  
• 
  освоенность (искусственная отсыпка, асфальтирование, минимум «зеленого фонда» и т. п.);
  
• 
  возможность организации кругового объезда; IV. Коммуникации:
  
• 
  наличие выделенных лимитов по всем ресурсам: электричеству, холодной воде, канализации бытовой и ливневой, горячей воде или газу (другому топливу) для котельной (сведения содержатся в разрешениях либо договорах на поставку со всеми снабжающими организациями);
  
• 
  наличие или возможность организации линии связи (городской телефонной и оптоволокна);
  

V. Здание (помещение):

• 
  прямоугольная форма без значительного удлинения, единый контур без разрывов;  требуемая высота;
  
• 
  желательно расположение в одном уровне;
  
• 
  по возможности большой шаг колонн;
  
• 
  нагрузка на полы от 5000 кг/м2;
  
• 
  наличие офисных помещений;
  
• 
  состояние строительных конструкций (несущие, фундаменты, стены и т. п.);
  

VI. Личностный фактор:

• 
  налаженные контакты с местными административными органами;
  
• 
  налаженные контакты с коммунальными службами.
  

Общая характеристика распределительного логистического центра класса «A». Складские помещения класса «А» - отвечают высоким требованиям логистики. От складов высшего класса они отличаются немногим. Различия в основном заключаются в площади самого помещения и высоте потолков. Играет роль также расположение склада относительно магистралей.

Склады класса «А» - это профильные сооружения, призванные обеспечить наилучшие условия хранения любых типов груза.  Тип здания: помещения складов класса «А» это одноэтажные и одно объёмные здания из металлоконструкций или сендвичпанелей. Они построены после 1994 года специально для использования в качестве складских помещений. Высота потолков составляет не менее десяти метров, что позволяет организовать многоуровневое хранение грузов.

Внутренние конструкции: Шаг колонн составляет не менее девяти метров и расстоянием между пролетами не менее двадцати четырех метров. Площадь застройки не более пятидесяти пяти процентов.

Покрытие пола: Ровный бетонный пол имеет антипылевое покрытие. Высота от земли составляет один метр двадцать сантиметров. Полы обеспечивают нагрузку не менее пяти тонн на квадратный метр.

---

Системы вентиляции и кондиционирования: Склады класса «А» оборудуются кондиционерами и вентиляцией, обеспечивающими качественное проветривание всего помещения склада.

Температурный режим: температурный режим обеспечивается системой кондиционирования и регулируется в зависимости от требований к условиям хранения того или иного груза.

Системы безопасности: складское помещение оборудуется системами охраны и видеонаблюдения. Имеется пульт дежурного сотрудника службы безопасности, куда поступают сигналы о срабатывании сигнализации на том или ином участке и изображение от камер наблюдения. Пожарная безопасность обеспечивается системой предупреждения о пожаре, а также порошковой или спринклерной системой автоматического пожаротушения.

Электроснабжение и коммуникации: Склады данного класса оснащены собственной автономной электроподстанцией. Отопление обеспечивается за счет собственного теплового узла. Подведено горячее и холодное водоснабжение и канализация.

Разгрузочно-погрузочные конструкции: Склады класса «А» оборудуются воротами докового типа из расчета одни ворота на семьсот квадратных метров площади. Ворота оборудованы «docklevelers» - погрузочно-разгрузочными площадками c регулируемой высотой подъема.

Офисные и подсобные помещения: На территории склада имеются офисные помещения, комнаты отдыха персонала, туалеты, душевые, иные служебные помещения.

Телекоммуникации: Передача данных осуществляется по оптоволоконным каналам. Обеспечение телефонной связью осуществляется собственной АТС.  Системы контроля и учета: На территории склада действует пропускной режим, система учета и доступа сотрудников. Все движения грузов регистрируются в автоматизированной системе учета грузов.

Прилегающая территория: Благоустроенная территория с достаточной степенью освещенности. Территория клада круглосуточно охраняется.

Стоянки для автотранспорта: Имеются стоянки и зоны отстоя для большегрузного транспорта. Обеспечено беспрепятственное его маневрирование. Железнодорожное сообщение: Желательно наличие железнодорожной ветки, подходящей непосредственно к складскому помещению. Расположение: Складское помещение располагается вблизи крупных транспортных артерий и имеет подъезд, обеспечивающий движение большегрузного транспорта.

---

Строительство нового склада требует привлечения значительных финансовых средств. Срок окупаемости нового склада может составить от 5 до 10 лет, что в два раза выше, чем в случаях с офисной и торговой недвижимостью. Много времени занимают вопросы согласования с соответствующими инстанциями. Этот процесс согласования может составить несколько месяцев. В зависимости от размеров склада время строительства может составлять от 1 до 3 лет. Продолжительность окупаемости зависит от ряда факторов: от спроса на складские услуги на рынке, от его класса, от уровня предоставляемых услуг и от его местонахождения.

Исходные данные инвестиционного проекта строительства распределительного логистического центра класса «А» В таблицах 1-3 представлены общие характеристики сил и средств, соотношение зон хранения, приемки, комплектации, отгрузки логистического комплекса.

Таблица_1_-_Расчет_площадей_склада'>Таблица 1 - Расчет площадей склада

Виды площадей, необходимых складу	Быстрый оборот		Медленный оборот
	м2	%	м2	%
Площадь зоны приемки	600	12	375	7,5
Площадь зоны хранения с проходами:	3350	67	4125	82,5
Площадь под стеллажи	1224	24,5	1854	37,1
Площадь под межстеллажные проходы	2126	42,5	2271	45,4
Площадь зоны комплектации	450	9	-	-
Площадь зоны отгрузки	600	12	500	10

Таблица 2 – Расчетный

---

объем и оборачиваемость товаров на складе

№№		Быстрая обработка	Медленная обработка
1	Расчетное количество паллетомест	8568	12978
2	Расчетный объем товаров (м3)	10924,2	16547
3	Оборот товаров за 1 сутки (м3)	800	400

Таблица 3 – Расчет сил и средств для склада площадью в 5000 м²

№№	Потребность в силах и средствах для склада	Быстрая обработка	Медленная обработка
1	Количество ворот на приемку на отгрузку	2 4	2 3
2	Количество обслуживаемых ТС: При приемке товаров: ручная механизированная При отгрузке товаров: ручная механизированная	6-7** 15-17** 40-100* 80-200*	4-5** 10-12** 9-10** 20-40**
3	Потребность в оборудовании погрузчики штабелеры электр. транспортные тележки	5-6 6 4-6	3-4 6 4
4	Штат склада всего: при ручных операциях при механизированных операциях	234 169	115 95
5	Количество сотрудников смен: при ручных операциях при механизированных операциях	184 120	74 54
	Режим работы (сменный)	1х3	2х2

---