Файл: Картина экономики. Февраль 2018 года.pdf

Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

•условно-постоянные;

•условно-переменные, или эксплуатационные;

•расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

Налог на имущество

Страховые взносы

Платежи за земельный участок

Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На рекламу и заключение договоров;

На управление;

Прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Расчет операционных расходов

№, п/п	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	303 086,5
1.1.	Налог на имущество, руб. в год - в Свердловской области составляет 2,0% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. 7 877 247,79	157544,95
1.2.	Плата на землю, величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. 9 702 770,16	145541,55
2.	Условно-переменные расходы, руб. в год:	628 513
2.1.	Расходы на текущий ремонт, руб. в год - по данным, предоставленными строительными организациями, составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.	375 000
2.2.	Расходы на управление, руб. в год - для оцениваемой недвижимости равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью.	152 108
2.3	Прочие расходы, руб. в год - расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта, составляют 2 % от действительного валового дохода.	101 405
3	Резерв на замещение, руб. в год - капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты составляют около 30% от восстановительной стоимости (накопление по безрисковой ставке)	152 845
4.	Итого:	1 084 445

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

, где

- ставка капитализации;

- ставка доходности на собственный капитал;

- норма возврата капитала;

- доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

, где

- безрисковая ставка дохода, %;

- премия за риск вложения в недвижимость, %;

- премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

- премия за инвестиционный менеджмент, %.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ с постоянным купонным доходом (ОФЗ-ПД) серии SU25079RMFS3 средневзвешенная цена 98,4451% от номинала, что соответствует доходности 7,67 % годовых).

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

, где

- индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Свердловская область);

- индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Московской область).

Средневзвешенный индекс риска Свердловской области = 0,2830;

Средневзвешенный индекс риска Московской области = 0,1830.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

Р₁=( 0,2830/0,1830-1)*7,67 = 4,19%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

, где

- безрисковая ставка дохода, %

- срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина - 4 месяца, соответственно = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: = 7,67 * 0,333 = 2,55 %

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

, где

- норма возврата капитала; - безрисковая ставка дохода, %;- срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (п, )- фактор фонда возмещения.

Таблица 23 - Расчет ставки капитализации

№, п/п	Наименование	Величина
1.	- безрисковая ставка, %	7,67%
2.	-премия за риск вложения в недвижимость, %	4,19%
3.	- премия на низкую ликвидность, %	2,55%
4.	- премия за инвестиционный менеджмент, %	2,50%
5.	- ставка доходности на собственный капитал, %	16,91%
6.	Норма возврата капитала, %	0,8355

- ставка капитализации для объекта оценки, %

=0,1691+0,008355= 0,1775 или 17,75%

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м²	588,8
2.	Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м² в год	8 895 590
3.	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год ПВД	7 811 145
4.	Коэффициент недозагрузки площадей , % от ПВД 2,5	195 278,6
5.	Коэффициент недосбора арендной платы , % от ПВД1	78 111,45
6.	Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	8 895 590
7.	Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год	1 084 445
8.	Чистый операционный доход, руб. в год	7 811 145
9.	Ставка капитализации,%	17,75
10.	Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.	44 006 451

стоимость здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8., определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, с учетом округления, составляет:

44 006 000

Сорок четыре миллиона шесть тысяч рублей без учета НДС

Согласование результатов оценки

Согласование результатов оценки объекта оценки

В соответствии с п. 25 ФСО №1, и для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляют согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки.

В случае использования нескольких подходов к оценке выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода, находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода.

В нижеследующей таблице представлена статистика о возможных уровнях существенности расчета стоимости типичных объектов недвижимости (здания, помещения, земельные участки). Из нее следует, что первым и вторым критериями, влияющими на диапазоны стоимости, являются: оборачиваемость объектов (частота сделок), а также развитость рынка.

Характеристика развитости рынка:

• низкая – депрессивные регионы; объекты на значительном удалении от региональных центров;

• средняя – региональные центры;

• высокая – города-миллионники, крупные городские агломерации.

Характеристика оборачиваемости объектов:

• низкая – крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками;

• средняя – коммерческая недвижимость среднего масштаба;

• высокая – стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба.

Качество модели является интегральным показателем, зависящим от следующих основных аспектов:

• качества исходной информации по параметрам расчета – информация может быть фактической (например, площадь объекта по данным документов технического учета), оценочной (например, среднее значение операционных расходов по аналитическим данным для объектов подобного класса) и прогнозной.

Величина данного показателя определяется Оценщиком экспертно на основе анализа указанных качественных показателей. Проведенный анализ показывает, что в большинстве случаев значение показателя «качество модели» лежит в диапазоне 0,8 – 1,2.

Таблица 11.2

Подход к оценке	Параметр
затратный	• земельный участок – цены объектов-аналогов, корректировки; • затраты на замещение (воспроизводство) – удельные затраты на строительство объекта-аналога, корректировки, прибыль предпринимателя; • износы и устаревания.
сравнительный	• цены объектов-аналогов; • корректировки.
доходный	• ставка арендной платы объектов-аналогов; • корректировки; • составляющие затрат (коммунальные услуги, налоги, управление и пр.); • темпы изменения показателей в течение времени; • ставка дисконтирования и коэффициент капитализации

Подход к оценке

Параметр

затратный

• земельный участок – цены объектов-аналогов, корректировки;

• затраты на замещение (воспроизводство) – удельные затраты на строительство объекта-аналога, корректировки, прибыль предпринимателя;

• износы и устаревания.

сравнительный

• цены объектов-аналогов;

• корректировки.

доходный

• ставка арендной платы объектов-аналогов;

• корректировки;