Файл: Картина экономики. Февраль 2018 года.pdf

Итоговый диапазон определяется по следующим формулам:

где:

d% - диапазон стоимости, %;

d1,2 - диапазон стоимости по критерию 1 и 2 (развитость рынка, оборачиваемость объектов), %;

k 3 - показатель качества модели, ед.

C min (max) - минимальная (максимальная) величина стоимости (нижняя или верхняя граница диапазона), руб.;

C - результат расчета по соответствующему подходу, руб.;

d% - диапазон стоимости, %.

Итоговый алгоритм определения границ диапазонов:

• Шаг 1. Определение диапазона стоимости, зависящего от развитости рынка и оборачиваемости объекта оценки

• Шаг 2. Определение показателя качества модели

• Шаг 3. Определение диапазона по формуле

• Шаг 4. Определение границ диапазона по формуле

• Шаг 5. Анализ и установление причин расхождения (при необходимости).

Таблица 11.3

Определение диапазона стоимости по двум критериям (развитость рынка и оборачиваемость объектов)
Развитость рынка	Оборачиваемость объекта
		Низкая (крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками)	Средняя (коммерческая недвижимость среднего масштаба)	Высокая (стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба)
	Низкая (депресивные регионы: объекты на значительном удалении от региональных центров)	+/-30	+/-20	+/-15
	Средняя (региональные центры)	+/-25	+/-15	+/-10
	Высокая (города-миллионики, крупные городские агломерации)	+/-20	+/-10	+/-5

Таблица 11.4

Помещение (литер А), общая площадь 604,5 кв. м, кадастровый № 66:41:0609033:1281

Параметр	Подход к оценке
	затратный	сравнительный	доходный
Качество исходной информации по параметрам расчета	Фактические и оценочные показатели	Фактические и оценочные показатели	Фактические и оценочные показатели
Количество параметров в расчетной модели	большое	большое	большое
Характер взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели	специфика не выявлена	специфика не выявлена	специфика не выявлена
Качество модели	1,2	1,2	1,2
Определение диапазонов стоимости
Параметр	Подход к оценке
	затратный	сравнительный	доходный
Результат расчета, руб.	56 752 550	83 370 000	44 006 451
Диапазон стоимости по двум критериям, ± %	20,00
Показатель качества модели, ед.	1,2	1,2	1,2
Диапазон стоимости, ± %	20,0	20,0	20,0
Нижняя граница диапазона стоимости (Сmin), руб.	45 402 040,0	66 696 000,0	35 205 160,8
Верхняя граница диапазона стоимости (Сmax), руб.	68 103 060,0	100 044 000,0	52 807 741,2
Существенность отличий	Отличия существенны: результат сравнительного подхода находится вне границ диапазона стоимости, полученной доходным и затратным подходом
Анализ и установление причин расхождений	По мнению Оценщика, данная ситуация является объективной с точки зрения отражения экономического смысла и методологических отличий доходного и сравнительного подхода. Доходный подход является более сложным с позиции обоснования полученных результатов, так как базируется не только на прямых рыночных показателях, бухгалтерских данных, но и определенных допущениях в экспертных суждениях при выборе тех или иных показателях, применявшихся в процессе оценки доходным подходом, а также дополнительных экономических расчетов (прогноз движения денежных потоков, расчет ставки дисконтирования и прочее).
Вывод	Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел возможным для определения итоговой величины стоимости объекта оценки согласовать результаты трех подходов к оценке.

---

Затратный подход к оценке имущества применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов, в связи с чем трудно получить информацию об их стоимости на вторичном рынке. Затратный подход отражает текущий уровень цен восстановления аналогичного оборудования, недвижимости и других активов, входящих в состав Объекта оценки, и их накопленный износ. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации о реальных активах.

Руководствуясь вышеизложенными доводами и фактами, опытом Оценщика, принимая во внимание преимущества и недостатки используемых методов, а также исходя из принципов достаточности и обоснованности использованной информации, Оценщик принял решение присвоить следующие удельные веса полученным результатам:

Таблица 11.5

Согласование результатов оценки по помещению

Наименование	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Рыночная стоимость помещения (литер А), общей площадью 604,5 кв. м, кадастровый № 66:41:0609033:1281 без учета НДС, руб.	56 752 550	83 370 000	44 006 451
Весовой коэффициент	0,3	0,5	0,2
Рыночная стоимость помещения (литер А), общей площадью 604,5 кв. м, кадастровый № 66:41:0609033:1281 с учетом приемлемой точности округления на дату оценки без учета НДС, руб.	58 710 000
	Пятьдесят восемь миллионов семьсот десять тысяч рублей 00 копеек

Заключение об итоговой величине стоимости

Основываясь на анализе рыночных показателей, можно сделать вывод:

Рыночная стоимость здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8, определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, без учета НДС и без учета земельного участка, руб. с учетом округления, составляет:

58 710 000
Пятьдесят восемь миллионов семьсот десять тысяч рублей 00 копеек
Оценщик		ХХХ

---

Директор ООО «Исполнитель»

ХХХ

Основные понятия и термины

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки (п. 8 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 15 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (п. 18 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки (п. 9 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (п. 4 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

---

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)« (п. 5 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (п. 6 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме (Ст. 3, ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Данные, предоставленные Заказчиком:	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.; Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.; Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.; Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.; Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.; Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Нормативные акты:	Гражданский Кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, и часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ; Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ; Налоговый Кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ; Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении Земельного кодекса Российской Федерации».
Стандарты оценки:	Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. № 297; Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. № 298; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. № 299; Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.14 г. № 611;
Научная литература:	«Основы технической экспертизы и эксплуатации зданий и сооружений»/ М.Б. Мжельский канд. техн. наук, доцент, ООО «Сибирский Центр Оценки»; «Оценка стоимости недвижимости»: Учебное пособие/ Грибовский С.В. - М.: Маросейка, 2009. - 432 с.; Справочник Оценщика недвижимости «Земельные участки», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, составленные в уровне цен 1 января 1969 года (Утверждены Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970г.)
Нормативные и информационно-аналитические материалы:	«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.03.2002 г. №568-р; http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ https://www.google.ru/maps http://2gis.ru/ http://www.baurum.ru/_library/?cat=build_works&id=651 https://znaytovar.ru/gost/2/MetodikaMetodika_opredeleniya_9.html http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/2017070204 http://upn.ru/analytics/1793/2017/9/17952.htm

---