Добавлен: 30.03.2023
Просмотров: 293
Скачиваний: 2
Итоговый диапазон определяется по следующим формулам:
где:
d% - диапазон стоимости, %;
d1,2 - диапазон стоимости по критерию 1 и 2 (развитость рынка, оборачиваемость объектов), %;
k 3 - показатель качества модели, ед.
C min (max) - минимальная (максимальная) величина стоимости (нижняя или верхняя граница диапазона), руб.;
C - результат расчета по соответствующему подходу, руб.;
d% - диапазон стоимости, %.
Итоговый алгоритм определения границ диапазонов:
• Шаг 1. Определение диапазона стоимости, зависящего от развитости рынка и оборачиваемости объекта оценки
• Шаг 2. Определение показателя качества модели
• Шаг 3. Определение диапазона по формуле
• Шаг 4. Определение границ диапазона по формуле
• Шаг 5. Анализ и установление причин расхождения (при необходимости).
Таблица 11.3
Определение диапазона стоимости по двум критериям (развитость рынка и оборачиваемость объектов) |
||||
Развитость рынка |
Оборачиваемость объекта |
|||
Низкая (крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками) |
Средняя (коммерческая недвижимость среднего масштаба) |
Высокая (стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба) |
||
Низкая (депресивные регионы: объекты на значительном удалении от региональных центров) |
+/-30 |
+/-20 |
+/-15 |
|
Средняя (региональные центры) |
+/-25 |
+/-15 |
+/-10 |
|
Высокая (города-миллионики, крупные городские агломерации) |
+/-20 |
+/-10 |
+/-5 |
Таблица 11.4
Помещение (литер А), общая площадь 604,5 кв. м, кадастровый № 66:41:0609033:1281
Параметр |
Подход к оценке |
||
затратный |
сравнительный |
доходный |
|
Качество исходной информации по параметрам расчета |
Фактические и оценочные показатели |
Фактические и оценочные показатели |
Фактические и оценочные показатели |
Количество параметров в расчетной модели |
большое |
большое |
большое |
Характер взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели |
специфика не выявлена |
специфика не выявлена |
специфика не выявлена |
Качество модели |
1,2 |
1,2 |
1,2 |
Определение диапазонов стоимости |
|||
Параметр |
Подход к оценке |
||
затратный |
сравнительный |
доходный |
|
Результат расчета, руб. |
56 752 550 |
83 370 000 |
44 006 451 |
Диапазон стоимости по двум критериям, ± % |
20,00 |
||
Показатель качества модели, ед. |
1,2 |
1,2 |
1,2 |
Диапазон стоимости, ± % |
20,0 |
20,0 |
20,0 |
Нижняя граница диапазона стоимости (Сmin), руб. |
45 402 040,0 |
66 696 000,0 |
35 205 160,8 |
Верхняя граница диапазона стоимости (Сmax), руб. |
68 103 060,0 |
100 044 000,0 |
52 807 741,2 |
Существенность отличий |
Отличия существенны: результат сравнительного подхода находится вне границ диапазона стоимости, полученной доходным и затратным подходом |
||
Анализ и установление причин расхождений |
По мнению Оценщика, данная ситуация является объективной с точки зрения отражения экономического смысла и методологических отличий доходного и сравнительного подхода. Доходный подход является более сложным с позиции обоснования полученных результатов, так как базируется не только на прямых рыночных показателях, бухгалтерских данных, но и определенных допущениях в экспертных суждениях при выборе тех или иных показателях, применявшихся в процессе оценки доходным подходом, а также дополнительных экономических расчетов (прогноз движения денежных потоков, расчет ставки дисконтирования и прочее). |
||
Вывод |
Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел возможным для определения итоговой величины стоимости объекта оценки согласовать результаты трех подходов к оценке. |
Затратный подход к оценке имущества применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов, в связи с чем трудно получить информацию об их стоимости на вторичном рынке. Затратный подход отражает текущий уровень цен восстановления аналогичного оборудования, недвижимости и других активов, входящих в состав Объекта оценки, и их накопленный износ. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации о реальных активах.
Руководствуясь вышеизложенными доводами и фактами, опытом Оценщика, принимая во внимание преимущества и недостатки используемых методов, а также исходя из принципов достаточности и обоснованности использованной информации, Оценщик принял решение присвоить следующие удельные веса полученным результатам:
Таблица 11.5
Согласование результатов оценки по помещению
Наименование |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Рыночная стоимость помещения (литер А), общей площадью 604,5 кв. м, кадастровый № 66:41:0609033:1281 без учета НДС, руб. |
56 752 550 |
83 370 000 |
44 006 451 |
Весовой коэффициент |
0,3 |
0,5 |
0,2 |
Рыночная стоимость помещения (литер А), общей площадью 604,5 кв. м, кадастровый № 66:41:0609033:1281 с учетом приемлемой точности округления на дату оценки без учета НДС, руб. |
58 710 000 |
||
Пятьдесят восемь миллионов семьсот десять тысяч рублей 00 копеек |
Заключение об итоговой величине стоимости
Основываясь на анализе рыночных показателей, можно сделать вывод:
Рыночная стоимость здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8, определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, без учета НДС и без учета земельного участка, руб. с учетом округления, составляет:
58 710 000 |
|||
Пятьдесят восемь миллионов семьсот десять тысяч рублей 00 копеек |
|||
Оценщик |
ХХХ |
Директор ООО «Исполнитель» |
ХХХ |
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки (п. 8 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);
Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 15 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (п. 18 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);
Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);
Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);
Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки (п. 9 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);
Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (п. 4 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);
Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)« (п. 5 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);
Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (п. 6 ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297);
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме (Ст. 3, ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения
Данные, предоставленные Заказчиком: |
|
Нормативные акты: |
|
Стандарты оценки: |
|
Научная литература: |
|
Нормативные и информационно-аналитические материалы: |
|