Добавлен: 30.03.2023
Просмотров: 299
Скачиваний: 2
Оценщиком был проведен анализ предложений по продаже земельных участков, предлагаемых на праве собственности и аренды, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли общественно - деловой застройки в г. Екатеринбурге, публикуемых в следующих источниках информации:
- Прайс №10-К от 04.04.2017 г.;
- http://land.e1.ru;
- Прайс №26-К от 27.06.2017 г.;
- Обзор рынка земли 1 кв. 2017 АНО «Риэлторский информационный центр»
Последовательность определения рыночной стоимости земельного участка, общая площадь 1920 кв. м., методом сравнения продаж:
1. Выбор объектов-аналогов;
2. Выбор единиц сравнения;
3. Выбор элементов сравнения. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;
4. Расчет корректировок для каждого объекта-аналога по элементам сравнения. Введение и обоснование шкалы корректировок;
5. Корректировка значений единицы сравнения для объектов-аналогов и согласование результатов корректировки;
6. Вывод по стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода.
1. Выбор объектов-аналогов
Объект - аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО № 1).
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной является распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), в которых хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.
Для расчетов использованы данные по ценам предложений (приглашений делать оферты) из открытых источников. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые должны опираться в своей работе оценщики, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные «предложений делать оферты» наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Кроме того, цены объектов-аналогов в процессе расчетов подлежат корректировкам.
В целях выявления аналогов объекта оценки на дату оценки. Оценщиком проведен анализ данных, публикуемых в следующих средствах массовой информации:
- Прайс №10-К от 04.04.2017 г.;
- http://land.e1.ru;
- Прайс №26-К от 27.06.2017 г.;
- Обзор рынка земли 1 кв. 2017 АНО «Риэлторский информационный центр»
Правила отбора аналогов:
- местоположение – г. Екатеринбург, I, II ценовые пояса;
- категория земель - земли населенных пунктов;
- назначение - под офисно-торговую застройку;
- площадь - от 1000 до 10 000 кв. м;
- свободный от строений.
Объект оценки представляет собой земельный участок, общая площадь 322 кв. м, кадастровый № 66:41:0401015:19, разрешенное использование – под здание торгового назначения (литера Б), поэтому в качестве аналогов предпочтения отдавались сопоставимым объектам под общественно-деловую застройку.
В соответствии с п.22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка – рынку земельных участков с ВРИ под общественно-деловую застройку и которые сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
К тому же, при подборе аналогов, оценщик ориентировался на достоверность и достаточность информации об аналогах: о ценах и характеристиках. К расчетам принимались аналоги, по которым известна вся необходимая информация.
Также следует отметить, что требований по максимальной величине суммарных валовых корректировок по аналогам не существует и это ничем не регламентировано, поэтому при расчетах Оценщик руководствовался достоверностью и достаточностью информации по аналогам, даже если при этом требуется внесение корректировок с высокими значениями.
В соответствии с правилами отбора, Оценщиком для расчета рыночной стоимости были отобраны следующие объекты - аналоги:
Более подробная информация об объекте оценки и объектах-аналогах приведена ниже:
Таблица 10.1
Информация об объекте оценки и объектах-аналогах
|
Показатель |
Объект оценки |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
Объект-аналог № 4 |
|---|---|---|---|---|---|
|
Тип объекта |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
|
Местоположение |
г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 8 |
Московский тракт, 9 км |
Народной Воли, 52 |
ул. Бабушкина |
Халтурина |
|
Передаваемые имущественные права |
Право собственности |
Право собственности |
Право временного владения и пользования по договору аренды (краткосрочное) |
Право временного владения и пользования по договору аренды (краткосрочное) |
Право временного владения и пользования по договору аренды (краткосрочное) |
|
Ограничения (обременения) имущественных прав |
Не учитываются |
Отсутствуют |
Отсутствуют |
Отсутствуют |
Отсутствуют |
|
Условия финансирования |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
|
Условия продажи |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
Дата оценки/дата предложения (сделки) |
07 марта 2018 года |
04 апреля 2017 года |
04 апреля 2017 года |
25 ноября 2016 года |
18 апреля 2017 года |
|
Характер цены |
Цена сделки |
Цена предложения |
Цена предложения |
Цена предложения |
Цена предложения |
|
Категория земель |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
|
Вид использования |
под здание торгового назначения (литера Б) |
крупные торговые комплексы, объекты оптовой торговли |
место размещения здания офисного центра |
под строительство общественно-делового здания |
объекты бытового обслуживания; объекты торговли |
|
Характеристики местоположения |
|||||
|
Ценовой пояс |
Центр |
I |
Центр |
II |
I |
|
Средняя стоимость 1 кв. м. на офисную недвижимость |
94861 |
84912 |
94861 |
88355 |
84912 |
|
Выход на красную линию |
красная линия |
красная линия |
красная линия |
красная линия |
внутриквартальная линия |
|
Физические характеристики |
|||||
|
Площадь объекта, кв. м |
1920,00 |
1 428,00 |
1 195,00 |
4 155,00 |
4 054,00 |
|
Наличие коммуникаций |
Электроснабжение, водоснабжение (ХВС), канализация |
Рядом с участком* |
Рядом с участком |
Рядом с участком |
Рядом с участком |
|
Источник информаций |
Документы, предоставленные Заказчиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта |
Прайс №10-К от 04.04.2017, стр. 80 |
Прайс №10-К от 04.04.2017, стр. 80 |
http://land.e1.ru/ |
Обзор рынка земли 1 кв. 2017 АНО «Риэлторский информационный центр» стр. 35 |
|
Цена предложения по продаже, руб. |
- |
15 000 000,00 |
62 000 000,00 |
40 000 000,00 |
35 000 000,00 |
2. Выбор единиц сравнения. За единицу сравнения стоимости выбрана стоимость 1 кв. м. площади земельных участков.
3. Выбор элементов сравнения. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения
Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.
К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными. Для определения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий.
Корректировка цен аналогов выполняется по выбранным единицам сравнения, принимая во внимание выявленные при анализе рынка основные ценообразующие факторы (элементы сравнения). Среди элементов сравнения анализируются, в том числе, следующие:
- Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
- Условия финансирования;
- Условия продажи;
- Условия рынка (изменения за период между датами сделки и оценки, фактор торга);
- Вид использования и (или) зонирование;
- Местоположение объекта
- Физические характеристики объекта (площадь участка, наличие инженерных коммуникаций).
При этом корректировки вводятся по тем элементам сравнения, различия которых определяют различие цен сравниваемых объектов.
- Расчет корректировок для каждого объекта-аналога по элементам сравнения. Введение и обоснование шкалы корректировок
Корректировка на состав передаваемых прав, ограничения (обременения) этих прав.
Данная поправка была определена на основании Справочника Оценщика недвижимости «Земельные участки», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 10.2
|
Цены земельных участков под офисно-торговую застройку |
Аналог |
|||
|
Собственность |
Долгосрочная аренда |
Краткосрочная аренда |
||
|
Объект оценки |
Собственность |
1,00 |
1,18 |
1,32 |
|
Долгосрочная аренда |
0,85 |
1,00 |
1,12 |
|
|
Краткосрочная аренда |
0,76 |
0,90 |
1,00 |
|
Корректировка применятся объектам-аналогам №№ 2-4 в размере 1,32, поскольку объект оценки передается на праве собственности, а объекты-аналоги передаются на праве краткосрочной аренды), поскольку у Оценщика отсутствует информация, подтверждающая срок аренды более 10 лет.
Корректировка на условия финансирования. Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения, корректировка не требуется
Корректировка на условия продажи. Условия продажи объекта оценки и объектов-аналогов – рыночные, корректировка не требуется.
Корректировка на условия рынка (скидки к ценам предложений). Реальные цены сделок по купле-продаже земельных участков несколько отличаются от цен предложения, По данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 год, доверительный интервал скидки на торг при продаже земельных участков под офисно-торговую застройку составляет 9,6-11,0%. При этом среднее значение величины скидки на уторговывание составляет 10,3%. В расчетах Оценщик использует среднее значение в размере 10,3% (0,897).
Корректировка на интерес риелтора. В результате анализа получена среднерыночная величина комиссионных вознаграждений в размере 3,0% (0,97)от цены сделки (Раздел 8.7. Отчета).
Корректировка на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Данная поправка учитывает влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж (предложений). По данным источников информации, объекты-аналоги представлены на рынке раньше до даты оценки.
Согласно данным с сайта РОСРИЭЛТ Недвижимость в России и за рубежом (http://www.rosrealt.ru/) было проанализировано изменение цены на земельные участки за период с ноября 2016 по март 2018 г. (Принтскрин источника указан в Приложении).
Корректировка требуется для всех объектов-аналогов, поскольку даты предложения не сопоставимы с объектом оценки. Подробный расчет представлен в таблице ниже.
Таблица 10.3
Поправка на изменение цен за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки
|
Наименование |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|---|---|---|---|---|---|
|
Дата оценки/дата предложения (сделки) |
07 марта 2018 года |
04 апреля 2017 года |
04 апреля 2017 года |
25 ноября 2016 года |
18 апреля 2017 года |
|
Средняя стоимость земельных участков по данным с сайта РОСРИЭЛТ |
219 781* |
213 998 |
213 998 |
231 798 |
213 998 |
|
Величина корректировки |
- |
1,03 |
1,03 |
0,95 |
1,03 |
*Примечание: в отчете использована последняя актуальная информация на дату оценки (февраль 2018 г.)
Корректировка на местоположение. Поправка применяется к аналогам, не сопоставимым по местоположению с объектом оценки. Оценщик воспользовался данными о ценах на торговую недвижимость «изменение ценовых показателей на вторичном рынке встроенно-пристроенных офисных площадей», представленными в аналитическом отчете УПН «Торговая недвижимость, итоги IV квартала 2017 года» (Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61, 367-67-62, интернет-ресурс: http://www.upn.ru).
Таблица 10.4
|
Показатель |
мар. 2017 |
июн. 2017 |
сен. 2017 |
дек. 2017 |
|---|---|---|---|---|
|
город |
90 664 |
89504 |
87262 |
85835 |
|
Центр |
100 081 |
102870 |
99722 |
94861 |
|
1 пояс |
91 751 |
88683 |
85513 |
84912 |
|
2 пояс |
90 206 |
87013 |
89182 |
88355 |
|
3 пояс |
65 181 |
66378 |
69865 |
65523 |
Таблица 10.5
Расчет корректировки на местоположение
|
Фактор местоположения |
Объект оценки |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
Объект-аналог 4 |
|
Ценовой пояс |
Центр |
I |
Центр |
II |
I |
|
Расчетное прогнозное значение стоимости 1 кв. м., руб. |
94861 |
84912 |
94861 |
88355 |
84912 |
|
Поправка на месторасположение |
- |
1,12 |
1,00 |
1,07 |
1,12 |
Фактор, отражающий локальное местоположение - расположение на красной линии. На стоимость земельных участков, из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, влияет расположение относительно красной линии. Влияние данного фактора определяется на основании данных издания «Справочника оценщика недвижимости» изд. г. Нижний Новгород, 2017 год (Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.), стр. 140, данные приводятся в таблице ниже.