Добавлен: 30.03.2023
Просмотров: 292
Скачиваний: 2
Исходя из анализа объектов, оценщиком сделан вывод об отсутствии функционального устаревания оцениваемых здания и помещений.
При проведении осмотра недвижимого имущества, в результате которого техническое состояние здания было оценено как «хорошее», физический износ принят оценщиком на уровне 25%.
Значения физического износа определялось как среднее арифметическое величин физических износов, рассчитанных различными методами:
где
- величина физического износа, полученная нормативным методом расчета, %;
- величина физического износа, полученная методом укрупненной оценки,
= (6,9% + 25%)/2 = 15, 95%
Определение внешнего устаревания
Внешнее (экономическое) устаревание – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Для установления наличия/отсутствия признаков внешнего устаревания, оценщиком были рассмотрены следующие группы факторов:
- Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);
- Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);
- Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).
По состоянию на дату оценки, оценщиком не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не зафиксированы.
На основании изложенного, величина внешнего (экономического) устаревания принимается оценщиком в размере 0%.
Определение накопленного износа
Совокупный накопленный износ рассчитывается по формуле:
Из = Ифиз + Ифункц + Ивнеш, где
Из– общий накопленный износ;
Ифиз– физический износ объекта оценки;
Ифункц – функциональный износ объекта оценки;
Ивнеш– внешний износ объекта оценки.
Расчет совокупного накопленного износа, представлен в таблице ниже:
Таблица 10.26
Определение накопленного износа
Наименование объекта |
Физический износ, % |
Устаревания, % |
Общий накопленный износ, % |
|
Функциональное |
Внешнее |
|||
Здание 1500 кв.м. |
15,95 |
0,00 |
0,00 |
15,95 |
Определение физического износа и устареваний земельного участка. В соответствии со ст. 11.1 «Понятие земельного участка» ЗК РФ «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами», поэтому понятие физического износа не применимо к земельным участкам, за исключением случаев истощения плодородия сельскохозяйственных земель. Функциональному устареванию земельные участки также не подвержены.
Загрязнения поверхности мусором, отходами, ядовитыми соединениями и т.д. не наблюдается. Признаков внешнего устаревания не имеется, т.к. оцениваемый земельный участок имеет хорошие характеристики местоположения.
Параметры |
Сумма, рублей |
Полная восстановительная стоимость |
34 031 445 |
Уменьшение на величину износа: |
|
Физический износ |
15,95% |
Функциональный износ |
0 |
Износ внешнего воздействия |
0 |
ОСнс без учета НДС, рублей |
28 603 430,00 |
Стоимость земельного участка |
28 149 120 |
Стоимость объекта оценки |
56 752 550 |
Таким образом, стоимость здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8, определенная затратным подходом, округленно составляет:
56 753 000 |
Пятьдесят шесть миллионов семьсот пятьдесят три тысячи рублей |
10.4. Определение стоимости здания, общая площадью 1500 кв. м.
Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.
. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.
Этапы метода прямой капитализации:
. Сбор рыночной информации о доходности объектов.
. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
. Расчет действительного валового дохода (ДВД).
. Расчет операционных расходов (ОР).
. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.
. Расчет ставки капитализации.
. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.
Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:
, где(3)
- стоимость оцениваемого объекта;
- чистый операционный доход (ЧОД);
- коэффициент капитализации;
Расчет потенциального и действительного валового дохода
Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.
ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:
, где(4)
- площадь, сдаваемая в аренду, м2;
- рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.
Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:
, где(5)
- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);
- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.
На основании анализа рынка аренды производственно-складских помещений г. Красноярск была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений. Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.
В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных в центральной части города. В таком развитом сегменте рынка как аренда офисных помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.
Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам-аналогам приведены в таблице ниже.
Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы
Номера объектов |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог №4 |
Источник информации |
Заказчик оценки |
https://kn.e1.ru |
https://kn.e1.ru |
https://kn.e1.ru |
https://kn.e1.ru |
Цена предложения, руб./кв.м |
1500 в мес. |
1200 в мес. |
1200 в мес. |
1400 в мес. |
|
Площадь помещения, кв. м |
588,8 |
47,5 |
286 |
300 |
629 |
Местоположение |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
Назначение |
офисные помещения |
офисные помещения |
офис |
офисные помещения |
офисные помещения |
Транспортная доступность |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
Вид внутренней отделки |
Простая |
Простая |
Простая |
Простая |
Простая |
При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, транспортная доступность, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется. Была введена скидка на предложения в размере 5%. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5%.
Значение арендой платы за пользование офисными помещениями в месяц:
С ар = 1500 + 1200 + 1200 +1400/4 * 0,95 = 1259
Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.
Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.