Файл: Картина экономики. Февраль 2018 года.pdf

Исходя из анализа объектов, оценщиком сделан вывод об отсутствии функционального устаревания оцениваемых здания и помещений.

При проведении осмотра недвижимого имущества, в результате которого техническое состояние здания было оценено как «хорошее», физический износ принят оценщиком на уровне 25%.

Значения физического износа определялось как среднее арифметическое величин физических износов, рассчитанных различными методами:

где

- величина физического износа, полученная нормативным методом расчета, %;

- величина физического износа, полученная методом укрупненной оценки,

= (6,9% + 25%)/2 = 15, 95%

Определение внешнего устаревания

Внешнее (экономическое) устаревание – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Для установления наличия/отсутствия признаков внешнего устаревания, оценщиком были рассмотрены следующие группы факторов:

• Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);
• Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);
• Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).

По состоянию на дату оценки, оценщиком не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не зафиксированы.

На основании изложенного, величина внешнего (экономического) устаревания принимается оценщиком в размере 0%.

Определение накопленного износа

Совокупный накопленный износ рассчитывается по формуле:

И_з = И_физ + И_функц + И_внеш, где

---

И_з– общий накопленный износ;

И_физ– физический износ объекта оценки;

И_функц – функциональный износ объекта оценки;

И_внеш– внешний износ объекта оценки.

Расчет совокупного накопленного износа, представлен в таблице ниже:

Таблица 10.26

Определение накопленного износа

Наименование объекта	Физический износ, %	Устаревания, %		Общий накопленный износ, %
		Функциональное	Внешнее
Здание 1500 кв.м.	15,95	0,00	0,00	15,95

Определение физического износа и устареваний земельного участка. В соответствии со ст. 11.1 «Понятие земельного участка» ЗК РФ «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами», поэтому понятие физического износа не применимо к земельным участкам, за исключением случаев истощения плодородия сельскохозяйственных земель. Функциональному устареванию земельные участки также не подвержены.

Загрязнения поверхности мусором, отходами, ядовитыми соединениями и т.д. не наблюдается. Признаков внешнего устаревания не имеется, т.к. оцениваемый земельный участок имеет хорошие характеристики местоположения.

Параметры	Сумма, рублей
Полная восстановительная стоимость	34 031 445
Уменьшение на величину износа:
Физический износ	15,95%
Функциональный износ	0
Износ внешнего воздействия	0
ОСнс без учета НДС, рублей	28 603 430,00
Стоимость земельного участка	28 149 120
Стоимость объекта оценки	56 752 550

Таким образом, стоимость здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8, определенная затратным подходом, округленно составляет:

56 753 000

Пятьдесят шесть миллионов семьсот пятьдесят три тысячи рублей

10.4. Определение стоимости здания, общая площадью 1500 кв. м.

---

Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

---

. Сбор рыночной информации о доходности объектов.

. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

. Расчет действительного валового дохода (ДВД).

. Расчет операционных расходов (ОР).

. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

. Расчет ставки капитализации.

. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

, где(3)

- стоимость оцениваемого объекта;

- чистый операционный доход (ЧОД);

- коэффициент капитализации;

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

, где(4)

- площадь, сдаваемая в аренду, м²;

- рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

, где(5)

- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды производственно-складских помещений г. Красноярск была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений. Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных в центральной части города. В таком развитом сегменте рынка как аренда офисных помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

---

Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам-аналогам приведены в таблице ниже.

Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Номера объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Источник информации	Заказчик оценки	https://kn.e1.ru	https://kn.e1.ru	https://kn.e1.ru	https://kn.e1.ru
Цена предложения, руб./кв.м		1500 в мес.	1200 в мес.	1200 в мес.	1400 в мес.
Площадь помещения, кв. м	588,8	47,5	286	300	629
Местоположение	Центр	Центр	Центр	Центр	Центр
Назначение	офисные помещения	офисные помещения	офис	офисные помещения	офисные помещения
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Вид внутренней отделки	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая

При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, транспортная доступность, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется. Была введена скидка на предложения в размере 5%. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5%.

Значение арендой платы за пользование офисными помещениями в месяц:

С ар = 1500 + 1200 + 1200 +1400/4 * 0,95 = 1259

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

---