Добавлен: 30.03.2023
Просмотров: 309
Скачиваний: 2
5. Вывод по стоимости здания, полученной в рамках сравнительного подхода
|
стоимость здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8., определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, без учета НДС и без учета земельного участка, руб. с учетом округления, составляет:
|
10.3. Определение стоимости здания, общая площадь 1500 кв. м.
Определение стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода
Метод сравнительной единицы.
Расчет полной стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2005 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).
Стоимость замещения определяется как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.
На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №101 и составляет 1,334.
Таблица 10.20
Данные для расчета восстановительной стоимости оцениваемого здания
|
Наименование объекта - аналога в сборниках УПВС |
Сборник КО-ИНВЕСТ |
№ Табл. |
Единичная расценка в ценах 2005 года, руб. / м2 |
Поправка |
|
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м |
Общественные здания |
3.3.3.050 |
15 913,21 |
1 |
В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2005 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр.
При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.
При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.
Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:
ПВС=С2005*S*Кп*Кн*Кв*Кпз*Кндс, где
ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб.;
С2005 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату, руб./м2;
S - площадь оцениваемого объекта (1500 м2);
Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (объекты идентичны, коэффициент 1);
Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);
Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки (1,12);
Ктер - территориальный коэффициент, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автономным республикам (для Свердловской области = 1,007).
Кпп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (25%);
Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (18%).
Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Свердловской области, обычно используют среднюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (25%).
Таким образом, полная стоимость воспроизводства здания в составе Объекта оценки составляет:
|
№ п/п |
Наименование объекта |
Справочный показатель стоимости |
Первая группа поправок: абсолютные поправки (+ удорожание; -удешевение), руб. |
Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов |
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок |
Скорректированный справочный покзатель стоимости |
Единица измерения в соответствии со сборником |
Количество единиц измерения объекта оценки |
Стоимость нового строительства объекта оценки без учета НДС, руб. |
||||
|
Поправка на конструктивные решения, коэфф. |
Регионально-экономический коэффициент по классу конструктивных систем здания |
Поправка к стоимости 1 кв.м. с учетом климатического района |
Коэффициент перехода от цен базисного года к ценам на дату оценки |
Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя |
|||||||||
|
Сед.изм. |
∑Скорр. |
Ккорр. |
Крег.-эк. |
Кклим. |
Кбаз.-до. |
Кпп |
Кобщ |
Ск=(Сед.изм. + ∑Скорр.) х Кобщ х НДС |
Снс |
||||
|
1 |
здание, назначение: нежилое здание. Площадь: общая 1500 кв.м. |
15 913,21 |
0,00 |
1,000 |
1,007 |
1,000 |
1,120 |
1,25 |
1,410 |
22 437,63 |
Кв.м. |
1 500,00 |
33 656 445,00 |
|
ИТОГО: |
33 656 445,00 |
||||||||||||
Отделочные работы. В среднем стоимость полноценного комплекса работ по ремонту и отделки зданий из легко возводимых конструкций обходится в 250 руб. / кв. м.
Таблица 10.21
Расчет стоимости оцениваемого объекта с учетом внутренней отделки
|
Стоимость нового строительства, руб. кв. м |
33 656 445,00 |
|
Стоимость отделочных работ, руб./кв. м |
250,00 |
|
Стоимость отделочных работ, руб. |
375 000,00 |
|
Итого полная восстановительная стоимость, руб. |
34 031 445 |
Определение физического износа и устареваний
Физический износ вызван физическим старение имущества, признаками которого являются потеря прочности, точности, снижение производительности. Здесь фактическое состояние имущества сравнивается с состоянием такого же нового объекта.
Наиболее распространенными методами расчета физического износа являются:
- Экспертный метод расчета физического износа;
- Стоимостной метод расчета;
- Метод расчета срока жизни здания (Метод эффективного возраста);
- Нормативный метод.
Для определения физического износа, оценщиком используются экспертный метод.
Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки
|
Конструктивные элементы |
Удельный вес элемента, % |
Физический износ элемента, % |
Физический износ здания, % |
|
Фундаменты |
2,35% |
1% |
0,02% |
|
Каркас |
1,56% |
1% |
0,02% |
|
Стены наружные с отделкой |
5,46% |
1% |
0,05% |
|
Внутренние стены и перегородки |
4,26% |
1% |
0,04% |
|
Перекрытия и покрытия |
4,39% |
1% |
0,04% |
|
Кровля |
4,15% |
1% |
0,04% |
|
Окна и двери |
5,05% |
3% |
0,15% |
|
Полы |
15,25% |
3% |
0,46% |
|
Отделка |
14,62% |
3% |
0,44% |
|
Прочие |
2,93% |
3% |
0,09% |
|
Спец. конструкции |
7,11% |
1% |
0,07% |
|
Инженерные системы |
32,88% |
3% |
0,99% |
|
100,0% |
2,41% |
Ифиз = 1 - (1-Иуст)*(1-Инеуст), где
Иуст - физический износ устранимый (2,41%);
Инеуст - физический износ неустранимый (4,6%).
Ифиз = 1 - (1-0,0241)*(1-0,046) = 0,069 = 6,9 %.
С целью определения качественной характеристики физического состояния объекта оценки, используется шкала экспертных оценок технического состояния зданий, представленная в Приказе Росстата от 03.07.2015 N 296 (с изм. от 15.06.2016 г.) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов».
Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов недвижимости[16]
|
№ п/п |
Характеристика физического состояния |
Состояние объекта |
Физический износ, % |
|---|---|---|---|
|
1 |
На момент сдачи в эксплуатацию. |
Отличное |
0 - 5 |
|
2 |
Полностью отремонтированный объект со средними сроками эксплуатации. |
Хорошее |
15 - 35 |
|
3 |
Требующий ремонта объект со средними сроками эксплуатации. |
Удовлетворительное |
35 - 60 |
|
4 |
Требующий ремонта объект с продолжительными сроками эксплуатации. |
Неудовлетворительное |
60 - 80 |
|
5 |
Объект с продолжительными сроками эксплуатации. Проведение ремонта экономически нецелесообразно. Возможно вторичное использование материалов по утилизационной стоимости. |
Аварийное |
80 - 100 |
Определение функционального устаревания
Функциональное устаревание появляется из-за технического и технологического прогресса. Здания, сооружения, построенные несколько лет назад, естественно, отличаются от современных. Это отличие может быть многогранно: большие капитальные или эксплуатационные расходы, худшие технические характеристики, использование устаревших технологий и материалов и т.д. Все это снижает привлекательность стареющих основных фондов и приводит к их обесцениванию.
Таблица 10.25
|
Факторы функционального устаревания |
Признаки функционального устаревания |
Качественная характеристика имеющихся признаков функционального устаревания |
Количественная оценка величины устаревания, % |
|---|---|---|---|
|
Устранимый функциональный износ |
|||
|
Недостатки, требующие добавления элементов |
элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам |
Здание в настоящее время эксплуатируется в соответствии со своим назначением, и вполне соответствуют требованиям к недвижимости соответствующего сегмента. Признаки износа по данному критерию отсутствуют. |
0% |
|
Недостатки, требующие замены или модернизации элемента |
позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам |
Модернизация и обновление не требуется, поскольку здание находится в удовлетворительном состоянии состоянии и их использование соответствует проектируемому назначению. |
0% |
|
Сверхулучшения |
позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов |
Объект недвижимости не имеет элементов, которые можно было бы рассматривать как сверхулучшения. |
0% |
|
Неустранимый функциональный износ |
Устаревшие объемно-планировочные и конструктивные характеристики оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства |
Здание имеет все необходимые для использования в соответствии со своим назначением, удобства. Признаки износа по данному критерию отсутствуют |
0% |