Файл: Картина экономики. Февраль 2018 года.pdf

Вывод: сегмент рынка недвижимости, к которому принадлежат объекты оценки, определен как активный рынок купли-продажи коммерческой (офисной) недвижимости, расположенной на территории г. Екатеринбурга.

8.2.1. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит земельный участок

Объектом оценки в рамках настоящего отчета также является Земельный участок, общая площадь 322 кв. м, кадастровый № 66:41:0401015:19. При решении различных задач, возникающих в ходе анализа рынка земельных участков, объекты необходимо структурировать. Для этого всю совокупность объектов рынка (земельных участков) следует сегментировать. Наиболее важные факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков - это их категория и разрешенное использование.

Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земельного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли–продажи из земель сельскохозяйственного назначения и поселений. При этом качество земли влияет на ценообразование земельного участка. Сегментирование земельных участков, исходя из целевого назначения, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, выделяется 7 категорий земельных участков. В рамках каждой категории также можно выделить несколько групп разрешенного использования земельных участков. Классификация земельных участков представлена ниже (Таблица 8.2).

Таблица 8.2

Классификация земельных участков

№ п/п	Категория	Разрешенное использование
1	земли сельскохозяйственного назначения (ст. 77 ЗК)	сельскохозяйственные угодья
		земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями
		земли, занятые древесно - кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений
		земли, занятые замкнутыми водоемами
		земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции
2	земли населенных пунктов (ст. 85 ЗК)	1) жилая зона	индивидуальная жилая застройка
			малоэтажная смешанная жилая застройка
			среднеэтажная смешанная жилая застройка
			многоэтажная жилая застройка
			иные виды застройки
		2) общественно-деловая зона	застройка административными зданиями
			застройка объектами образовательного, культурно - бытового, социального назначения
			застройка иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам
		3) производственная зона	застройка промышленными объектами
			застройка коммунально-складскими объектами
			застройка иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам
		4) зона инженерных и транспортных инфраструктур	застройка объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта
			застройка объектами связи
			застройка объектами инженерной инфраструктуры
			застройка объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам
		5) рекреационная зона	земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами
		6) зона сельскохозяйственного использования
		7) зона специального назначения
		8) зона военных объектов
		9) иные территориальные зоны
3	земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (ст. 87 ЗК)	земли промышленности
		земли энергетики
		земли транспорта
		земли связи, радиовещания, телевидения, информатики
		земли для обеспечения космической деятельности
		земли обороны и безопасности
		земли иного специального назначения
4	земли особо охраняемых территорий и объектов (ст. 94 ЗК)	земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно - оздоровительных местностей и курортов
		земли природоохранного назначения
4	земли особо охраняемых территорий и объектов (ст. 94 ЗК)	земли рекреационного назначения
		земли историко - культурного назначения
		иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами
5	земли лесного фонда (ст. 101 ЗК)	лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие)
		предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие)
6	земли водного фонда (ст. 102 ЗК)	земли, занятые водными объектами
		земли водоохранных зон водных объектов
		земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов
7	земли запаса

---

Вывод: Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов. Учитывая предполагаемое использование результатов оценки, сегмент рынка, к которому относится земельный участок, определяется как рынок незастроенных земельных участков, пригодных для последующей застройки объектами общественно-делового назначения.

Обзор рынка торговой недвижимости Екатеринбурга^[9]

Объем и структура предложения

Осенью 2015 года и весной 2016-го объем предложения на рынке аренды встроенно-пристроенных торговых площадей демонстрировал устойчивый рост. К марту он достиг рекордных значений – 57 тыс. кв. м. Однако в дальнейшем этот показатель начал корректироваться. Частично за счет того, что из базы начали уходить объекты с завышенными ожиданиями, частично за счет того, что заметное снижение арендных ставок позволило оживить интерес к пустующим площадям. Сейчас здесь выставлено чуть больше 37 тыс. кв. м.

За последние четыре года в территориальной структуре предложения на рынке аренды наблюдались заметные изменения. Распределение предложения на карте города, при меньшем объеме стало более равномерным.

Торговые улицы сформировались не только в Центре, но и в густонаселенных районах первого и второго поясов. На некоторых из них уже практически не осталось жилых помещений на первых этажах. Примерами могут служить улицы Бардина, Крауля, Победы, Родонитовая, Грибоедова, пр. Космонавтов и другие. Территориальному расширению формата стрит-ритейла способствовал и значительный рост числа новых домов в районах 1-2 пояса, где первые этажи были спроектированы с учетом коммерческой функции.

На рынке продажи показатель объема предложения по Базе данных УПН в декабре 2015 года достиг рекордной отметки – 62 тыс. кв. м. В течение 2016 года динамика показателя была в основном отрицательной. Причем снижение шло в основном за счет объектов, выставлявшихся в районах первого пояса. Сейчас в Базе данных УПН предлагается около 49 тыс. кв. м, а значит, объем предложения за декабрь 2017 года достиг уровня декабря прошлого года.

---

Можно отметить следующие особенности территориальной структуры рынка:

Наибольший объем предложения рынка встроенно-пристроенных площадей, как на рынке аренды, так и на рынке продажи (до 70 %) приходится на Центр и районы первого ценового пояса.

Доля Центра в объеме предложения в значительной степени превышает его долю в составе жилого фонда.

Объем предложения на вторичном рынке продажи в районах второго пояса в последние годы существенно вырос, и сопоставим с показателями Центра.

Предложения за пределами второго пояса носят единичный характер.

Около 30 % объема предложения, как на рынке аренды, так и на рынке продажи, составляют помещения площадью от 50 до 100 кв. м. Еще 30-35 % приходится на помещения от 100 до 200 кв. м. Для рынка аренды характерно то, что расположенные на первых этажах жилых домов небольшие помещения, площадью до 50 кв. м, выставляются в основном не под торговлю, а под офисы.

Наиболее дефицитным сегментом, как на рынке продажи, так и на рынке аренды, остаются крупные помещения площадью более 500 кв. м. Объекты площадью более 1000 кв. м выставляются в исключительных случаях. Качественные характеристики таких площадей часто не отвечают запросам ритейлеров.

Ценовые показатели

В 2013-2014 гг. арендные ставки в сегменте стрит-ритейла снижались. Правда, темпы корректировки ценового уровня были невысоки. За 2013 год снижение составило –4 %, а в 2014 году – менее -1 %. В начале 2015 года ситуация резко изменилась. На волне экономического спада и заметного снижения розничного товарооборота ставки аренды на рынке начали быстро снижаться. По итогам 2015 снижение составило - 24 %, а в 2016 - 7%. За 2017 год арендные ставки опустились незначительно - на 0,3 %.

В течение последнего года снижение ценовых показателей наблюдалось во всех территориальных сегментах, кроме Центра города. В Центре за последний год (к декабрю 2016) средний уровень арендных ставок вырос на 9,7 %. В первом поясе средний показатель снизился на 6,1 %, а во втором на 2,3 %.

По сравнению с показателями ноября 2012 года (максимальный за последние пять лет уровень ставок) рынок аренды «просел» на –35 %, а если сравнивать с «пиковыми» показателями октября 2008 года, то ставки аренды в городе сегодня на –50 % ниже тех значений.

---

На текущий момент мы можем говорить о том, что рынок перешел к этапу стабилизации. Мы не ожидаем в среднесрочной перспективе значительных изменений в общем уровне ставок. При этом качественное расслоение рынка продолжится. Это связано, в том числе, с процессом вывода на рынок новых, более качественных площадей, которые строятся в рамках жилых комплексов.

На декабрь 2017 г. средняя ставка аренды для встроенно-пристроенных торговых площадей в Екатеринбурге составляла 774 руб./кв. м/мес. В Центре показатель фиксировался на отметке 894 руб./кв. м/мес., в первом поясе – 725 руб./кв. м/мес., во втором поясе – 738 руб./кв. м/мес.

На рынке продажи собственники оказались не готовы к резкому и существенному снижению цен в предыдущие периоды. Оптимальным вариантом для них стала выжидательная позиция, которую они занимали с начала кризиса. Поэтому положительная динамика в этом сегменте сохранялась дольше. Отрицательные корректировки на рынке начали отмечаться только во второй половине 2015 года. В 2016 году темпы снижения ускорились до –7 %, а на различных территориях изменение составило от –5 % (во втором поясе) до –11 % (во первом поясе).

По итогам 4 квартала 2017 года средний уровень цен по городу снизился еще на 1,6 %. За 2017 год в целом – снижение цен произошло по всему городу: в меньшей степени снижение произошло во 2,3 поясах на 3,5 – 4 %; на 8,3 – 8,8 % в Центре и в среднем по Екатеринбургу; и самое значительный спад в 1 поясе – на 12 %.

На конец декабря 2017 г. средняя цена предложения встроенно-пристроенных торговых площадей в Екатеринбурге составляла 85 835 руб./кв. м.

Если сравнивать с пиковыми докризисными показателями октября 2008 года, то средняя цена предложения встроенно-пристроенных торговых помещений сегодня уже на –25,4 % ниже того уровня. При этом в Центре «отставание» от исторического максимума составляет –36,9 %, в первом поясе –30 %, во втором –6 %, а в третьем –9 %. Такая динамика цен в отдаленных районах объясняется изменением структуры предложения, а именно – увеличением в объеме предложения в этих районах качественных объектов в современных жилых комплексах и новых районах комплексной застройки. Именно эти объекты сегодня составляют львиную долю в объеме предложения в этих территориальных сегментах.

Таблица 8.3

Изменение ценовых показателей на вторичном рынке встроенно-пристроенных торговых площадей

период показатель	дек. 2016	мар. 2017	июн. 2017	сен. 2017	дек. 2017	динамика за один квартал, %	динамика за четыре квартала, %
Рынок аренды, руб./кв. м/мес.
город	776	762	784	763	774	1,4	-0,3
Центр	815	805	831	870	894	2,8	9,7
1 пояс	772	752	741	757	725	-4,2	-6,1
2 пояс	755	703	727	643	738	14,8	-2,3
Рынок продажи, руб./кв. м
город	93 607	90 664	89504	87262	85835	-1,6	-8,3
Центр	100 938	100 081	102870	99722	94861	-4,9	-6,0
1 пояс	96 688	91 751	88683	85513	84912	-0,7	-12,2
2 пояс	95 186	90 206	87013	89182	88355	-0,9	-7,2
3 пояс	69 617	65 181	66378	69865	65523	-6,2	-5,9

---

Обзор рынка земли Екатеринбурга^[10]

Учитывая, что участки под торговые центры требуют большей площади, в том числе и для организации парковки, а этажность самих объектов меньше - то цена таких участков в расчете на сотку земли будет ниже, чем в случае с многоквартирным жильем и офисами. При этом стоимость целого участка будет сопоставима в данном сравнении (см. таблицы в приложении). При этом для строительства полноценного регионального ТЦ необходим участок не менее 2,5-3 Га. Участки меньшей площади не позволят построить ТЦ большей площади, с большей зоной охвата, особенно если они расположены в стороне от главных транспортных артерий. Поэтому участки меньшей площади декларируют меньший уровень цен в 200-300 тыс. руб. / сотка. В основном, они рассчитаны на строительство магазина, а зачастую, вообще не вполне целесообразны для развития торговой недвижимости. При отсутствии рынка сбыта, в виде пешеходного трафика или соседствующих жилых массивов, целесообразнее использовать другой функциональный состав застройки, например, производственный или автосервисный.

На сегодняшний день объем предложения участков в сегменте упал, а существующие лоты, в основном, расположены на мало привлекательных территориях. За исключением одного-двух предложений под ТЦ, площадью более 10 тыс. кв. м и стоимостью 650-750 тыс. руб. / сотка, остальные участки могут быть пригодны лишь для строительства отдельных магазинов и уровень цен на них соответствует диапазону 200-300 тыс. руб./ сотка.

Рынок земли демонстрирует четкую зависимость между стоимостью и удаленностью от города - чем более удален участок от города, тем дешевле его стоимость. Данные пропорции нарушаются лишь в отдельных случаях. В некоторых населенных пунктах, активно застраиваемых коттеджами или обладающих уникальными природными характеристиками, может сформироваться свой ценовой уровень, который существенно отличается от близлежащих мест.

Изменение средней цены 1 сотки земли на вторичном рынке екатеринбурга

Источник - аналитический отдел РИЦ УПН

Тракт (расстояние от города)	1 кв. 2016	2 кв. 2016	3 кв. 2016	4 кв. 2016	1 кв. 2017	Изменение за год, %
Окраины города (до 15)	123306	120697	118965	121464	123294	0,0
Ближайший пригород (15-30)	80416	79614	79682	79985	75928	-5,6
Отдаленный пригород (30-45)	51419	50335	48271	45078	43375	-15,6

---